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Mietrecht | 29.02.2016

Nichtrückgabe der Wohnung

Miete, Nutzungsentschädigung oder Schadenersatz: Welche Folgen hat die Weigerung des Mieters die Wohnung nach Miet­vertrags­ende heraus­zugeben?

Ist das Miet­verhältnis über eine Wohnung beendet, so muss der Mieter diese gemäß § 546 BGB herausgeben. Dabei spielt es keine Rolle aus welchem Grund der Mietvertrag endete. In Betracht kommen zum Beispiel die Kündigung, der Zeitablauf oder der Aufhebungs­vertrag. Doch welche Folgen hat es, wenn sich der Mieter weigert, die Wohnung an den Vermieter heraus­zugeben?

Welche Folgen hat die Weigerung des Mieters die Wohnung nach Miet­vertrags­ende heraus­zugeben?

Gibt der Mieter die Mietsache nach Beendigung des Miet­verhältnisses nicht zurück, so kann der Vermieter für die Dauer der Vorent­haltung als Entschädigung die vereinbarte Miete oder die Miete verlangen, die für vergleichbare Sachen ortsüblich ist. Geregelt ist dies in § 546a Abs. 1 BGB. Unerheblich ist in diesem Zusammenhang, ob der Mieter die Wohnung tatsächlich noch weiter nutzt. Es kommt allein darauf an, dass der Vermieter die Wohnung selbst nicht nutzen bzw. nicht weiter­vermieten kann. Zudem liegt eine Vorent­haltung nur dann vor, wenn der Mieter die Sache nicht zurückgibt, obwohl ihm das möglich wäre, und wenn dieses Verhalten des Mieters dem Willen des Vermieters wider­spricht (vgl. Bundesgerichtshof, Beschluss vom 13.07.2010, Az. VIII ZR 326/09). Die bloße Nicht-Rückgabe ist daher nicht ausreichend.

Was kann der Vermieter als Entschädigung verlangen?

Als Nutzungs­entschädigung kann der Vermieter entweder die vereinbarte Miete oder die orts­übliche Vergleichs­miete verlangen.

  • Vereinbarte Miete
    Als Mindest­ent­schädigung kann der Vermieter zunächst die vereinbarte Miete verlangen. Es handelt sich dabei um den Mietzins, der zurzeit des Miet­vertrags­endes galt. Dazu gehören auch die Betriebs­kosten­voraus­zahlungen. War die Miete zum Zeitpunkt der Beendigung des Miet­verhältnisses wegen eines Mietmangels gemindert, so gilt die geminderte Miete als vereinbarte Miete. Wird der Mangel jedoch während der Zeit des Vorent­haltens behoben, so ist wieder die ursprüng­liche Miete maßgeblich. Ist dagegen erst nach Miet­vertrags­ende die Wohnung mit einem Mangel behaftet, ist eine Miet­minderung ausgeschlossen (vgl. Bundesgerichtshof, Urteil vom 27.05.2015, Az. XII ZR 66/13).
  • Ortsübliche Vergleichs­miete

    Der Vermieter ist zudem berechtigt, anstatt der vereinbarten Miete, die orts­übliche Vergleichs­miete als Entschädigung zu fordern, wenn diese Höher ist. Die orts­übliche Vergleichs­miete berechnet sich in Anlehnung an § 558 Abs. 2 BGB anhand der Miete, die in der Gemeinde für Räume vergleich­barer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage üblicherweise gezahlt wird.

Ist die Geltend­machung von Schaden­ersatz­ansprüchen möglich?

Grund­sätzlich darf der Vermieter gemäß § 546a Abs. 2 BGB neben der Nutzungs­entschädigung auch Schaden­ersatz verlangen, wenn ihm ein Schaden durch das Vor­enthalten der Mietsache entstanden ist. Als Beispiel kommt der entgangene Gewinn aus einer Weiter­vermietung in Betracht. Handelt es sich aber bei der Mietsache um eine Wohnung, sind insbesondere zwei Einschränkungen des § 571 BGB zu beachten. Danach ist ein Schaden nur insoweit zu ersetzen, als die Billigkeit eine Schadlos­haltung erfordert. Darüber hinaus ist der Mieter für die Zeit von der Beendigung des Miet­verhältnisses bis zum Ablauf einer ihm vom Gericht gewährten Räumungs­frist nicht zum Schaden­ersatz verpflichtet.

Bearbeitungsstand: 29.02.2016

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