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Mietrecht | 08.05.2016

Heiße Wohnung

Sommerhitze: Kann bei einer zu heißen Wohnung oder zu warmen Geschäftsräumen die Miete gemindert werden?

Wenn der Sommer kommt, kann es selbst in unseren Breitengraden unerträglich heiß werden. Bei Temperaturen von über 30 °C wird jede Tätigkeit zur Qual. Vor allem Gebäude heizen sich immens auf. Umso mehr, wenn die Fassade aus Glas besteht. Dies führt schnell zu sehr hohen Temperaturen in den Räumen. Da hilft nur eine Klimaanlage. Doch was ist, wenn man eine solche nicht besitzt oder sonstige Maßnahmen, wie etwa Jalousien, nicht zur gewünschten Abkühlung führen? Ist es einem Mieter möglich, die Miete wegen zu heißer Räume zu mindern?

Recht zur Mietminderung bei zu heißen Räumen?

Das Amtsgericht Hamburg hat dem Mieter einer Wohnung eine Minderungsquote von 20 % wegen zu heißer Räume zugesprochen (Amtsgericht Hamburg, Urteil vom 10.05.2006, Az. 46 C 108/04). Zur Begründung hat es zwei Aspekte herangezogen. Der erste Aspekt bezog sich auf den Wärmeschutz. Entspreche dieser nicht dem Stand der Technik, der zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes galt, so soll ein Mangel vorliegen. Der zweite Aspekt stellte auf eine Wohlbefindlichkeitsschwelle ab. Werde diese überschritten, liege eine Beeinträchtigung der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch vor. Dieser Mangel rechtfertige ebenso eine Mietminderung. Die Wohlbefindlichkeitsschwelle soll im Übrigen nach medizinischen Erkenntnissen bei 25-26 °C liegen.

Was für Wohnräume gilt, soll nach Ansicht einiger Gerichte auch für angemietete Gewerberäume gelten. Wird es also etwa im Büro zu heiß, liegt ein Mangel der Mietsache vor. Zur Begründung wurde dabei vor allem auf die Arbeitsstättenverordnung, die Arbeitsstätten-Richtlinie sowie auf die DIN 1946 abgestellt. Aus dem Zusammenspiel dieser Normen lasse sich entnehmen, dass bei einer Außentemperatur von 32 °C die Temperatur in den Arbeitsräumen nicht 26 °C überschreiten darf. Bei einer höheren Außentemperatur müsse gewährleistet werden, dass der Temperaturunterschied nicht mehr als 6 °C beträgt. Im Einzelnen handelt es sich um folgende Entscheidungen:

1. Temperaturen von 35 °C in südseitig gelegenen Büroräumen mit Verglasung (Oberlandesgericht Köln, Urteil vom 28.10.1991, Az. 2 U 185/90)

2. 5-6 °C über der jeweiligen Außentemperatur liegende Raumtemperatur in einem Reisebüro (Oberlandesgericht Hamm, Urteil vom 18.10.1994, Az. 7 U 132/93)

3. Innentemperaturen von teilweise über 40 °C in einem Ladenlokal (Oberlandesgericht Düsseldorf, Urteil vom 04.06.1998, Az. 24 U 194/96)

4. Zu heiße Spielhölle (Oberlandesgericht Hamm, Urteil vom 28.02.2007, Az. 30 U 131/06)

Gibt es kritische Stimmen?

Die Entscheidungen dürfen nicht verallgemeinert werden. Es gibt in der Rechtsprechung durchaus kritische Stimmen.

So hat zum Beispiel das Amtsgericht Leipzig entschieden, dass dem Mieter einer Maisonette-Wohnung kein Recht zur Mietminderung zusteht. Denn wer eine Dachgeschosswohnung anmietet, die nun mal über große Außenflächen verfügt, muss mit dem Auftreten von hohen Temperaturen in den Räumen in den Sommermonaten rechnen (Amtsgericht Leipzig, Urteil vom 06.09.2004, Az. 164 C 6049/04).

Ähnlich argumentierte das Oberlandesgericht Frankfurt a.M. Seiner Auffassung nach sei sommerliche Hitze üblich und gehöre zum allgemeinen Lebensrisiko. Zudem sah es als kritisch an, die Arbeitsstättenverordnung, die Arbeitsstätten-Richtlinie und die DIN 1946 zur Begründung eines Mangels heranzuziehen. Denn arbeitsrechtliche Vorschriften und Auflagen für Gewerbetreibende seien nicht vom Vermieter, sondern vom Mieter als Arbeitgeber zu beachten. Zudem verwies das Gericht darauf, dass die DIN 1946 sich nicht an Vermieter, sondern an Klimaanlagenbauer und Architekten richtet (Oberlandesgericht Frankfurt am Main, Urteil vom 19.01.2007, Az. 2 U 106/06, ebenso: Kammergericht Berlin, Urteil vom 05.03.2012, Az. 8 U 48/11).

Zur Vertiefung des Themas Mietminderung: Das ABC der Mietminderung.

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Bearbeitungsstand: 08.05.2016

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