Verdeckte Mängel: Kann ein Vermieter trotz Wohnungsübergabeprotokolls Schadenersatz wegen Mängeln an der Wohnung verlangen?
Verursacht ein Mieter einen Schaden an der Wohnung, so ist er gegenüber seinem Vermieter grundsätzlich zum Schadensersatz verpflichtet. Dies gilt auch dann, wenn das Mietverhältnis beendet und der Mieter bereits ausgezogen ist. Doch besteht auch dann ein Schadenersatzanspruch, wenn das Wohnungsübergabeprotokoll keine Mängel auflistet und der Vermieter dennoch welche entdeckt?
Entdeckt der Vermieter nach der Wohnungsrückgabe Mängel an der Wohnung, kann er regelmäßig seinen ehemaligen Mieter in Anspruch nehmen. Es muss den Schadenersatzanspruch jedoch innerhalb von sechs Monaten nach der Rückgabe der Wohnung geltend machen, andernfalls ist seine Forderung verjährt (vgl. § 548 Abs. 1 BGB).
Vermieter hat bei der Wohnungsübergabe ein Wohnungsübergabeprotokoll angefertigt
Ist bei der Übergabe der Wohnung jedoch ein Wohnungsübergabeprotokoll anfertigt worden, so sind die Mietvertragsparteien an dessen Inhalt gebunden. Ist der vom Vermieter behauptete Mangel daher im Protokoll nicht aufgenommen worden, kann er keinen Schadenersatz wegen dieses Mangels verlangen (vgl. Amtsgericht Leonberg, Urteil vom 14.12.2012, Az. 7 C 676/12 und Amtsgericht Pforzheim, Urteil vom 26.07.2004, Az. 6 C 105/04).
Verdeckte Mängel
Eine Ausnahme besteht hingegen dann, wenn es sich um einen sogenannten verdeckten Mangel handelt. War der Mangel für den Vermieter nicht erkennbar, kann er trotz des Übergabeprotokolls seinen ehemaligen Mieter auf Schadenersatzzahlung in Anspruch nehmen. Es wird jedoch für den Vermieter in der Regel schwer sein nachzuweisen, dass er einen verdeckten Mangel übersehen habe. Anders ist dagegen der Fall zu beurteilen, wenn der ehemalige Mieter nachweisbar das Vorliegen eines Mangels arglistig Verschwiegen hat. Unter dieser Bedingung kann der Vermieter seine Erklärungen im Wohnungsübergabeprotokoll anfechten und den ehemaligen Mieter haftbar machen.
Lesen Sie zum Thema „Wohnungsübergabeprotokoll“ folgende Rechtsfrage: Was ist ein Wohnungsübergabeprotokoll und für was ist es wichtig?
Wie verhält es sich mit der Frist, die der Vermieter einhalten muss um einen verdeckten Mangel noch nachträglich in Rechnung stellen zu können?
Wie genau definiert sich ein verdeckter Mangel und in wieweit ist gilt da die Sorgfaltspflicht eines Vermieter nach Mängeln zu schauen?
Zum vorbehaltlichen Gegenstand eines Wohnungsabnahmeprotokolls bei Auszug sollte das Einzugsprotokoll des Nachfolgemieters gemacht werden, der nach der Ingbrauchnahme der Wohnung am besten in der Lage ist, festzustellen, welche unerkannt gebliebenen Mängel noch auftauchen (geht jede steckdose? kommt der strom am Lampenanschluß der zimmerdecke bei lampeninstallation wirklich an? laufen sich tagsüber versteckende kakerlaken
(nachtaktive tiere!) durch die wohnung? funktioniert die heizung? klemmen die oberlichter von fenstern? usw.usf.)
das hilft zugleich dem einziehenden Mieter bei dessen Auszug und dient dem Schutzinteresse seiner Kaution.
Die Ansicht, daß ein Wohnungsabnahmeprotokoll eine abschließende Wirkung entfaltet, ist zeitlich und sachlich überholt. Wir hinken dieser Tatsache mit dieser noch immer geltenden Rechtsanschauung mächtig hinterher.