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Bankrecht und Kapitalanlagenrecht | 13.10.2015

Baufinanzierung

Vergabe von Immobilienkrediten: Was muss man als Kreditnehmer wissen und was ist zu beachten?

Wie Banken bei der Kreditvergabe vorgehen und wie man seine Chancen auf einen Kredit erhöhen kann

Die immer weiter sinkenden Leitzinsen der vergangenen Jahre haben auch Auswirkungen auf den Bereich der Baufinanzierungen. Viele nutzen die niedrigen Zinsen um endlich ihren Traum vom Eigenheim zu verwirklichen. Doch was sollte man wissen und worauf ist zu achten, wenn man einen Baukredit in Anspruch nehmen möchte?

Durch den deutlichen Zinsverfall ist der Baukredit günstiger und für viele Haushalte attraktiver geworden. Sehr deutlich lässt sich dieser Aspekt an den vergebenen Finanzierungsvolumen der Banken ablesen. So haben laut Deutscher Bundesbank zum Jahreswechsel 2013/2014 Privathaushalte rund 16,5 Milliarden Euro als Baudarlehen für das Eigenheim in Anspruch genommen. Im Juli 2015 erreichte das Kreditvolumen bei den Baufinanzierungen 25,3 Milliarden Euro laut Bundesbank.

Eine deutliche Steigerung, wenn man bedenkt, dass jede Baufinanzierung für alle Beteiligten durchaus riskant werden kann. Jedes Jahr fallen Haushalte beim Schuldendienst zurück – es kommt zu Zwangsvollstreckungen aus dem bestellten Grundpfandrecht. Kreditinstitute haben vor dem Hintergrund der bestehenden Risikofaktoren ein berechtigtes Interesse an Sicherheit. Es geht in erster Linie darum, die Rückzahlungswahrscheinlichkeit für die Immobilienfinanzierung in gewissen Rahmenbedingungen zu halten. Denn auch wenn durch Grundpfandrechte eine gewisse Wertsicherheit realisiert werden kann, ist deren Verwertung in der Praxis keine Garantie dafür, dass der Schuldendienst zu 100 Prozent getragen werden kann.

BaufinanzierungEine Baufinanzierung wird auch von den Banken genau abgewogen - dies liegt nicht nur im eigenen Interesse, sondern geschieht auch aufgrund gesetzlicher Verpflichtungen!Quelle: OpenClipartVectors (CC0-Lizenz)/ pixabay.com

Banken wollen ihr Risiko minimieren

Die Vergabe von Immobilienfinanzierungen gehört für Banken zum Standardgeschäft im Privatkundensektor. Angesichts der Kredithöhe und Laufzeiten ist die Tatsache, dass Kreditinstitute Ausfallrisiken minimieren wollen, nachvollziehbar. In diesem Zusammenhang sind verschiedene Aspekte zu berücksichtigen.

Jede Bank wird das Baudarlehen nur dann vergeben, wenn die Rahmenbedingungen hinsichtlich der Risiken stimmen. Letztlich führt dies zu den Voraussetzungen, die an eine Kreditvergabe allgemein geknüpft und von den Kreditinstituten geprüft werden. Grundsätzlich unternehmen die Banken hier Schritte wie:

  • die Identitätsprüfung
  • die Bonitätsprüfung
  • eine Projektprüfung.

Damit steht im Rahmen der Risikominimierung nicht nur der Kreditnehmer als Person und mit seinen wirtschaftlichen Verhältnissen auf dem Prüfstand. Auch die zu finanzierende Immobilie wird einer genauen Begutachtung unterzogen. Der Grund: Banken sichern sich gegen den Zahlungsdienstausfall durch die Bestellung der Grundpfandrechte ab. Letztere entsprechen im Wert aber nicht dem Verkehrswert des Finanzierungsobjekts. Sicherheitsabschläge führen hier letztlich zum ausschlaggebenden Beleihungswert, bis zu dem der Immobilienkredit durch das Grundpfandrecht abgesichert wird.

Banken müssen das Risiko minimieren

Bei der Risikominimierung für Immobilienfinanzierung greifen interne Vorschriften der Banken. Diese beruhen wiederum auf gesetzlichen Rahmenbedingungen – wie:

  • Basel III
  • der Solvabilitätsverordnung (Informationen zur Verordnung gibt es hier)
  • der Beleihungswertermittlungsverordnung oder
  • dem Pfandbriefgesetz.

Besonders durch die Folgen der Finanzkrise 2007 sind Schwachstellen der Kapitalmärkte und Bankenwirtschaft offensichtlich geworden. Diese haben letztlich zu neuen Regelwerken wie Basel II und Basel III geführt. Für Banken leiten sich daraus gewisse Rahmenbedingungen – auch für die Vergabe von Immobilienkrediten - ab.

Dies betrifft beispielsweise Regelungen zum Eigenkapital, welches durch die Basel-Regeln mit dem Kreditrisiko verknüpft wird. Entsprechend der übergeordneten Regelungen hat sich in der Vergangenheit die Risikobewertung auch für die Baufinanzierungen verändert. So schreibt die Solvabilitätsverordnung in § 35 Abs. 1 für mit einem Grundpfandrecht besicherte Wohnimmobilien ein KSA-Risikogewicht von 35 Prozent vor.

Besonders die Immobilienbewertung vor dem Hintergrund der Ermittlung von Beleihungsgrenzen steht bei den Banken auf dem Prüfstand. Kreditinstitute setzen vor dem Hintergrund der Kapitalvorschriften auf sehr konservative Werteinschätzungen für den Immobilienwert. Ziel ist eine Bereinigung des ermittelten Werts um Marktschwankungen oder Wertverluste durch Veränderungen der Objekteigenschaften. Hieraus ergeben sich für den Kreditnehmer erhebliche Probleme, da allgemein der Wert der Sicherheiten über dem Kreditbetrag liegt. Die Vollfinanzierung wird vor diesem Hintergrund zunehmend schwieriger.

Tipp: Nicht nur die Vergabe des Kredits ist wichtig, sondern auch der Zinssatz der @LINK=http://www.interhyp.de/interhyp/servlet/interhyp?view=b2cNewInterestCheck40&STYLE=b2c[Baufinanzierung]@. Aus diesem Grund sollte jeder potenzielle Kreditnehmer vorher genau prüfen, welches Eigenkapital und welche Sicherheiten er bieten kann, da diese auch die Höhe der Zinsen beeinflussen.

HypothekendarlehenEin Hypothekendarlehen hängt an vielen verschiedenen Faktoren - je positiver diese vom Antragsteller beantwortet werden können, desto wahrscheinlicher und günstiger ist die Kreditvergabe.Quelle: ErikaWittlieb (CC0-Lizenz)/ pixabay.com

Wie können Interessenten die Chancen auf einen Immobilienkredit erhöhen?

Die Risikoprüfung einer immobilienfinanzierenden Bank kann zuungunsten des potenziellen Bauherren ausgehen. Besonders schwierig gestaltet sich an dieser Stelle das Umfeld im Zusammenhang mit sogenannten Vollfinanzierungen. Wer als Haushalt die Chancen auf eine Kreditvergabe erhöhen will, muss sich im ersten Schritt darüber klar werden, welche Faktoren in der Kreditprüfung eine Rolle spielen. In einem zweiten Schritt können Maßnahmen ins Auge gefasst werden, welche die Chancen auf eine Kreditvergabe erhöhen.

Hier sind unter anderem:

  • höhere Eigenkapitalquoten
  • Eigenleistungen
  • zusätzliche Sicherheiten
  • Bürgschaften

denkbar. Im Hinblick auf die Eigenkapitalquoten ist der Spielraum häufig begrenzt, da das Sparvermögen oft schon in die ursprüngliche Planung integriert ist. Denkbar wäre finanzielle Unterstützung seitens der Familie (etwa durch einen Privatkredit) oder der Rückgriff auf Fördermittel.

Bezüglich der Eigenleistungen ist unbedingt zu berücksichtigen, dass an dieser Stelle verschiedene Herausforderungen auf den Kreditnehmer warten. Dies gilt beispielsweise für ausfallende Gewährleistungsansprüche sowie die Tatsache, dass Eigenleistungen im Umfang von mehr als 10 Prozent der Bausumme schnell zum Problem werden können. Bei den Bürgschaften gibt es ebenfalls Herausforderungen für den Kreditnehmer. Diese ergeben sich aus den verschiedenen Ausführungsformen als:

  • BGB-Bürgschaft
  • Ausfallbürgschaft oder
  • selbstschuldnerische Bürgschaft.

Besonders letztgenannte Variante kann für den Bürgen ein erhebliches finanzielles Risiko darstellen. Das Problem: Banken sichern sich im Zusammenhang mit Bürgschaften allgemein umfassend ab, die selbstschuldnerische Form der Bürgschaft wird hier daher häufig anzutreffen sein.

Fazit: Immobilienkredite scheitern oft an der Risikoprüfung

Baudarlehen sind für viele Haushalte eine Voraussetzung, um das Eigenheim realisieren zu können. In der Vergangenheit ist oft der Eindruck entstanden, dass Vollfinanzierungen auf keine Hürden stoßen. Diese Haltung mancher Verbraucher trifft in der Praxis allerdings auf das Bestreben der Bank zur Risikominimierung. Letzteres ergibt sich bereits aus der Tatsache, dass jeder Kreditgeber ein berechtigtes und nachvollziehbares Interesse an der vertragsgemäßen Erfüllung des Zahlungsdienstes hat. Im Fall der Immobilienfinanzierung kommen allerdings noch ganz andere Sachverhalte mit ins Spiel.

Hier stehen Banken gesetzlichen Regelwerken gegenüber, die fundamentale Auswirkung auf die Risikoprüfung haben. Besonders die Anpassungen im Hinblick auf die Eigenkapitalvorschriften rücken die Risikoreduzierung in den Mittelpunkt. Entsprechend schwer haben es potenzielle Immobilienbesitzer, deren wirtschaftlicher Rahmen ein eher angespanntes Umfeld erkennen lässt. Sind dagegen gewisse Eigenkapitalquoten beim Kreditnehmer zu erkennen und passt der ermittelte Beleihungswert ins Bild, steht der Finanzierung auch vor dem Hintergrund der Risikoprüfung allgemein wenig entgegen.

Bearbeitungsstand: 13.10.2015

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Kommentare (1)

 
 
Elisabeth Schwabe schrieb am 19.10.2015

Jedes Jahr kommt es zu Zwangsvollstreckungen aus dem bestellten Grundpfandrecht. Kreditinstitute haben vor dem Hintergrund der bestehenden Risikofaktoren ein berechtigtes Interesse an der Verwertung der Sicherheit. Denn auch wenn durch Grundpfandrechte eine gewisse Sicherheit realisiert werden kann, ist deren tatsächliche Verwertung in der Praxis keine Garantie dafür, dass der Kreditnehmer zu 100 Prozent von seinen Verbindlichkeiten befreit wird! Mit dem Zuschlag ist er sein Haus-Eigentum los, aber auf gar keinen Fall seine nicht gedeckten Kredit-Schulden an seine Bank! Die wird ihm sein Leben lang das Leben zur Hölle machen.

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