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Mietrecht | 15.11.2016

Verjährung von Betriebs­kosten­nach­zahlungen: Zu welchem Zeitpunkt darf der Vermieter nicht mehr die Nachzahlung aus einer Neben­kosten­abrechnung verlangen?

Eine Betriebs­kosten­abrechnung kann nicht nur ein Guthaben zu Gunsten des Mieters enthalten, sondern auch eine Nach­zahlungs­pflicht des Mieters. Doch bis zu welchem Zeitpunkt kann der Vermieter die Nachzahlung vom Mieter verlangen? Anders gefragt, ab wann ist der Anspruch auf die Nachzahlung verjährt?

Zu welchem Zeitpunkt ist der Anspruch auf Nachzahlung aus einer Neben­kosten­abrechnung verjährt?

Der Nach­zahlungs­anspruch aus einer Betriebs­kosten­abrechnung verjährt nach der regel­mäßigen Verjährungs­frist. Diese beträgt gemäß § 195 BGB drei Jahre. Die Frist beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Nach­zahlungs­anspruch entstanden ist (§ 199 Abs. 1 BGB). Der Anspruch entsteht dann, wenn dem Mieter innerhalb der 12-Monatsfrist des § 556 Abs. 3 BGB die Betriebs­kosten­abrechnung zugeht.

Folgendes Beispiel soll dies ver­deutlichen:

Erhält ein Mieter im November 2016 die Betriebs­kosten­abrechnung für das Jahr 2015, verjährt der Anspruch auf die Nachzahlung am 31.12.2019.

Ist die Abrechnung dem Mieter bereits im Mai 2016 zugegangen, verjährt der Anspruch ebenfalls am 31.12.2019.

Darf der Vermieter trotz verjährter Betriebs­kosten­forderung die Rückgabe einer Miet­sicherheit verweigern?

Gemäß § 216 Abs. 1 BGB hindert die Verjährung eines Anspruchs, für den ein Pfandrecht besteht, den Gläubiger nicht, seine Be­friedigung aus dem belasteten Gegenstand zu suchen. Dürfte sich der Vermieter auf diese Vorschrift berufen, könnte er sich trotz des verjährten Nach­zahlungs­anspruchs aus der Miet­sicherheit befriedigen. Die Anwendung der Vorschrift ist aber gemäß § 216 Abs. 3 BGB unter anderem dann ausgeschlossen, wenn es um wieder­kehrende Leistungen geht. Nach Ansicht des Bundes­gerichts­hofs handelt es sich bei Betriebs­kosten­nachforderungen um solche wieder­kehrende Leistungen, so dass sich der Vermieter nicht auf § 216 Abs. 1 BGB berufen kann (Bundesgerichtshof, Urteil vom 20.07.2016, Az. VIII ZR 263/14).

Quelle: refrago/rb

Bearbeitungsstand: 15.11.2016

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