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Mietrecht | 02.10.2017

Neben­kosten­abrechnung

Verjährung von Betriebs­kosten­nach­zahlungen: Zu welchem Zeitpunkt darf der Vermieter nicht mehr die Nachzahlung aus einer Neben­kosten­abrechnung verlangen?

Eine Betriebs­kosten­abrechnung kann nicht nur ein Guthaben zu Gunsten des Mieters enthalten, sondern auch eine Nach­zahlungs­pflicht des Mieters. Doch bis zu welchem Zeitpunkt kann der Vermieter die Nachzahlung vom Mieter verlangen? Anders gefragt, ab wann ist der Anspruch auf die Nachzahlung verjährt?

Zu welchem Zeitpunkt ist der Anspruch auf Nachzahlung aus einer Nebenkostenabrechnung verjährt?

Der Nach­zahlungs­anspruch aus einer Betriebs­kosten­abrechnung verjährt nach der regel­mäßigen Verjährungs­frist. Diese beträgt gemäß § 195 BGB drei Jahre. Die Frist beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Nach­zahlungs­anspruch entstanden ist (§ 199 Abs. 1 BGB). Der Nach­zahlungs­anspruch entsteht dann, wenn dem Mieter innerhalb der 12-Monatsfrist des § 556 Abs. 3 BGB die Betriebs­kosten­abrechnung zugeht.

Folgendes Beispiel soll dies ver­deutlichen:

Erhält ein Mieter im November 2016 die Betriebs­kosten­abrechnung für das Jahr 2015, verjährt der Anspruch auf die Nachzahlung am 31.12.2019.

Ist die Abrechnung dem Mieter bereits im Mai 2016 zugegangen, verjährt der Anspruch ebenfalls am 31.12.2019.

Wie wirkt die Verjährung?

Durch die Verjährung wird der Vermieter nicht grund­sätzlich daran gehindert, die Nachzahlung geltend zu machen. Dem Mieter steht aber ein Leistungs­ver­weigerung­recht zu, das er gegenüber dem Vermieter geltend machen kann (§ 214 Abs. 1 BGB).

Darf der Vermieter trotz verjährter Betriebskostenforderung die Rückgabe einer Mietsicherheit verweigern?

Gemäß § 216 Abs. 1 BGB hindert die Verjährung eines Anspruchs, für den ein Pfandrecht besteht, den Gläubiger nicht, seine Be­friedigung aus dem belasteten Gegenstand zu suchen. Dürfte sich der Vermieter auf diese Vorschrift berufen, könnte er sich trotz des verjährten Nach­zahlungs­anspruchs aus der Miet­sicherheit befriedigen. Die Anwendung der Vorschrift ist aber gemäß § 216 Abs. 3 BGB unter anderem dann ausgeschlossen, wenn es um wieder­kehrende Leistungen geht. Nach Ansicht des Bundes­gerichts­hofs handelt es sich bei Betriebs­kosten­nachforderungen um solche wieder­kehrende Leistungen, so dass sich der Vermieter nicht auf § 216 Abs. 1 BGB berufen kann (Bundesgerichtshof, Urteil vom 20.07.2016, Az. VIII ZR 263/14).

Quelle: refrago/rb

Bearbeitungsstand: 02.10.2017

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Kommentare (3)

 
 
W.D. schrieb am 09.10.2017

Hallo, der Vermieter unserer Bekannten ist im Rechtsstreit mit Techem, da Techem die Betriebskosten nicht mit aufführte. Diese wurden nun anhand der qm nachberechnet. Die Bekannte wohnt schon nicht mehr in der Wohnung. Nun verlangt der Vermieter die Betriebskosten für 2015 in Höhe von über 700 Euro zurück. Heute ist der 09.10.2017. Wir denken, dass dies nicht den Gesetzlichkeiten entspricht und raten ihr natürlich zunächst nicht zu zahlen. Auf die Nachzahlung 2014 hat der Vermieter verzichtet. Wie lange hat ein Vermieter Zeit, wenn ein solcher Rechtsstreit (Techem) besteht? Wie genau sind hier die Fristen???

Michael antwortete am 12.10.2017

Die Frist für eine Nachforderung von Betriebskosten für 2015 war am 31.12.2016 abgelaufen.

Der Vermieter kann sich nicht darauf berufen, dass er wegen eines Rechtstreites mit Techem nicht früher hätte abrechnen können.

Dies ist falsch.

Zum einen hätte er soweit abrechnen können, wie ihm die korrekten Unterlagen vorlagen und hätte bezüglich angeblich fehlender Angaben durch Techem einen Nachberechnungsvorbehalt in die Abrechnung aufnehmen können und zum anderen hat er gegenüber Techem einen Schadenersatzanspruch, wenn im dem Gerichtsverfahren festgestellt worden sein sollte, dass Techem tatsächlich einen Fehler gemacht hat.

Der Mieter weiß doch gar nicht, ob der Vermieter tatsächlich im Rechtsstreit gegen Techem Recht bekommen hat oder ob er nicht in Wirklichkeit selbst zu Unrecht von einem Fehler ausgegangen ist.

All diese Unsicherheiten können nicht auf dem Rücken des Mieters über wesentlich zu späte Abrechnungen ausgetragen werden.

Michael schrieb am 02.10.2017

Der Artikel ist nicht besonders präzise gefasst.

1. Allein schon die Frage, ab wann der Vermieter die Nachforderung (wegen Verjährung) nicht mehr verlangen darf, ist falsch.

Auch verjährte Forderungen bleiben bestehen und dürfen sogar vor Gericht geltend gemacht werden, lediglich der Schuldner erhält das Recht den Einwand der Verjährung zu erheben, er muss dann nicht zahlen, der Gläubiger kann also lediglich seine Forderung nicht durchsetzen, verlangen kann er sie allemal.

2. Zur umfassenden Darstellung der Verjährung von Betriebskosten gehört auch die umgekehrte Frage, ab wann kann der Mieter seinen etwaigen Rückzahlungsanspruch wegen Verjährung nicht mehr durchsetzen, sei es, dass der Vermieter jahrelang überhaupt nicht abrechnet oder der Mieter trotz Guthabens in der Abrechnung seinen Auszahlungsanspruch nicht geltend macht.

Ab wann wäre sein Anspruch verjährt.

Dazu findet sich leider nichts. Thema sollte ergänzend aufgegriffen werden.

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