Hat der Vermieter ein Besichtigungsrecht und darf er jederzeit Zutritt zur vermieteten Wohnung verlangen?Darf der Vermieter auch Fotos während der Besichtigung machen?
Einerseits ist die Wohnung der Lebensmittelpunkt des Mieters. Andererseits steht sie weiterhin im Eigentum des Vermieters. So ist es nicht verwunderlich, dass der Vermieter regelmäßig Zutritt zu der Wohnung verlangt. Aber muss ein Mieter das Betreten erlauben oder kann er Zutritt verweigern? Wie oft darf der Vermieter denn gegebenenfalls ein Besichtigungsrecht ausüben?
Steht dem Vermieter ein Recht auf Besichtigung zu?
Der Vermieter kann sich durch eine Regelung im Mietvertrag das Recht auf Besichtigung der Wohnung einräumen lassen. Aber auch ohne eine solche Regelung kann ihm ein solches Zutrittsrecht auf der Grundlage mietvertraglicher Nebenpflichten und des § 242 BGB zustehen (vgl. Landgericht Frankfurt am Main, Urteil vom 24.05.2002, Az. 2/17 S 194/01). Hierfür ist jedoch Voraussetzung, dass besondere Umstände vorliegen, die eine Besichtigung der Mietsache im Interesse der Bewirtschaftung des Objekts erforderlich machen (Amtsgericht Hamburg, Urteil vom 23.02.2006, Az. 49 C 513/05). Dies wurde in folgenden Fällen bejaht:
- Es besteht Anlass zur Sorge, dass die Mietsache vernachlässigt oder vertragswidrig gebraucht wird und bei Anzeige von Mängeln (Amtsgericht Bonn, Urteil vom 25.05.2005, Az. 5 C 275/04), Ausnahme: Der Vermieter kennt bereits Art und Umfang der Mängel (Landgericht Berlin, Urteil vom 20.05.1994, Az. 63 S 39/94)
- Bei einer Verkaufsabsicht (Amtsgericht Saarbrücken, Urteil vom 22.12.2004, Az. 4 C 365/04 und Landgericht Frankfurt am Main, Urteil vom 24.05.2002, Az. 2/17 S 194/01)
- Bei einer Weitervermietung (Landgericht Frankenthal (Pfalz), Urteil vom 30.09.2009, Az. 2 S 218/09)
Die Besichtigung müsse dann allerdings im Hinblick auf die grundrechtlich geschützte Unverletzlichkeit der Wohnung (Art. 13 GG) angekündigt und schonend ausgeübt werden. Erfolgt keine ausreichende Ankündigung, so kann der Mieter den Zutritt zur Wohnung verweigern.
Auch wenn der Vermieter eine Besichtigung aus einem anderen Grund ankündigt und der Mieter erst im Termin von der Verkaufsabsicht erfährt, so rechtfertigt die daraufhin erfolgende Zutrittsverweigerung durch den Mieter keine Kündigung des Mietvertrags – weder fristlos noch ordentlich (Landgericht Berlin, Urteil vom 20.11.2020, Az. 65 S 194/20).
Aber auch wenn sich der Vermieter den Zutritt zur Wohnung durch Mietvertrag vorbehält bedarf es eines konkreten Anlasses (Amtsgericht Bonn, Urteil vom 25.05.2005, Az. 5 C 275/04). Darüber hinaus kann die mietvertragliche Regelung auch aus folgenden Gründen unwirksam sein:
- Betretungsrecht zur Prüfung des Wohnungszustandes und unbestimmte Angabe des Besichtigungsintervalls (Landgericht München II, Beschluss vom 11.07.2008, Az. 12 S 1118/08)
- Besichtigungsrecht ohne Ankündigung bzw. ohne vorherige Terminabsprache (Amtsgericht Hamburg, Urteil vom 23.02.2006, Az. 49 C 513/05)
Der Vermieter ist weiterhin dazu berechtigt einen Dritten mit der Wahrnehmung des Besichtigungstermins zu beauftragen (Landgericht Frankfurt am Main, Urteil vom 24.05.2002, Az. 2/17 S 194/01).
Wie oft und wann darf der Vermieter besichtigen?
Wie bereits erwähnt hat der Vermieter kein jederzeitiges Zutrittsrecht. Er muss vielmehr einen konkreten Anlass darlegen. Ein routinemäßiges Besichtigungsrecht steht ihm demnach nicht zur (vgl. Amtsgericht Bonn, Urteil vom 25.05.2005, Az. 5 C 275/04). Dies sah das Amtsgericht Saarbrücken (Amtsgericht Saarbrücken, Urteil vom 22.12.2004, Az. 4 C 365/04) jedoch anders und entschied, dass der Vermieter etwa alle zwei Jahre und bei einer Altbauwohnung jedes Jahr einmal die Wohnung besichtigen könne. Denn der Vermieter müsse die Wohnung auf mögliche Gefahren oder verborgene Mängel untersuchen dürfen.
Der Vermieter darf auch samstags die Wohnung eines Mieters besichtigen, wenn dies im Mietvertrag vereinbart wurde (vgl. Oberlandesgericht Frankfurt am Main, Urteil vom 26.06.2009, Az. 24 U 242/08). Außerdem ist eine Besichtigung auch nach 19 Uhr möglich (vgl. Landgericht Frankfurt am Main, Urteil vom 24.05.2002, Az. 2/17 S 194/01).
Was gehört zum Umfang der Besichtigung?
Zwar darf der Vermieter zum Zwecke der Nachmietung die Wohnung mit dem oder den Interessenten besichtigen, er darf dabei aber keine Fotos anfertigen. Denn darin liege ein erheblicher Eingriff in die grundrechtlich geschützte Privatsphäre des Mieters vor (vgl. Landgericht Frankenthal (Pfalz), Urteil vom 30.09.2009, Az. 2 S 218/09).
Kann ein Mieter aufgrund der Besichtigung eine Aufwandsentschädigung verlangen?
Das Amtsgericht Landsberg am Lech hat in einem Fall aus dem Jahr 2016 ausgeführt, dass der Mieter keine Aufwandsentschädigung für einen Besichtigungstermin verlangen könne. Dies gelte selbst bei wiederholten Besichtigungen. In dem Fall machte der Wohnungsmieter die Erlaubnis zum Zutritt von der Zahlung einer Aufwandsentschädigung in Höhe von 75 EUR pro angefangener Besichtigungsstunde abhängig, nachdem bereits zwei unterschiedliche Makler die Wohnung besichtigt hatten (Amtsgericht Landsberg am Lech, Urteil vom 06.02.2017, Az. 3 C 701/16).
Diese Rechtsfrage wurde aktualisiert. Antworten auf aktuelle Rechtsfragen finden Sie bei www.refrago.de (REchtsFRAGenOnline).
Grüße ; ) Mein Vermieter teilte per durch die Hausmeisterin eingeworfenen Zettel mit, er wolle in Zukunft jedes Jahr 2x eine Wohnungsbesichtigung vornehmen. Natürlichlich nach 14-tägiger Vorankündigung. Dies gilt für die gesamte Wohnanlage (3 Hochhäuser). Zu bemerken ist hierbei, dass ich den Mann noch nie vorher gesehen habe, ich wohne jetzt seit 6 Jahren hier – und wurde von Anfang an gemobbt – nicht zuletzt durch die maßgebliche Mithilfe des Vermieters selbst. Mails mit Beschimpfungen, welche Begriffe enthalten, die einer Anzeige wg Beleidigung durchaus und ohne Wenn und Aber Gewicht verleihen würden, kommen ebenfalls hinzu. Er möchte die Wohnungen mit einer nicht näher benannten 3. Person in Augenschein nehmen, der Hausmeister inkl… Frage, was kann ich tun, um mir diesen unangenehmen Menschen vom Leibe bzw. aus meiner Wohnung zu halten, und welche Rechtsgrundlagen greifen hier…
Mit besten Grüßen, F.
Darf der Vermieter einfach so in die Wohnung rein ohne großartigen Voranmeldung nur weil ich und mein man hier ein Jahr gewohnt hatte er war schon im August da wegen die Terme er wollte die nur anschauen Und jetzklingelte er wider an die Türe u d sagte darf ich Einkommen?
Mein Vermieter will von mir Termine zur Besichtigung innerhalb von 14 Tagen. Ist das OK oder sollte ich von ihm Daten erfragen. Muss ich einem Bevollmächtigten den Zugang erlauben? Der Tochter in diesem Fall ,will ich das nicht.
Kommt darauf an um was es sich handelt…Vermietung oder Verkauf. Sei froh das er innerhalb 14 Tage nur will. Normal sind innerhalb 3 tagen. Und einen bevolmächtigten …ja.
Wir hatten so eine Sache, der Vermieter, ging in unserer Wohnung, während unseren Auszuges und Abwesenheit und fotografierte Sie, gab die bilder an dritte weiter. Nach Ihren Schreiben, darf Dieser solche Maßnahmen durchführen., wenn etwas fehlt, dann sind die Mieter Schuld.