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Erbrecht und Mietrecht | 19.04.2018

Miet­verhältnis

Mieter gestorben: Was passiert mit dem Mietvertrag bei Tod des Mieters?

Wenn der Mieter einer Wohnung stirbt, stellt sich für den Vermieter und etwaigen Mitmietern oder anderen Mit­bewohnern die Frage, was eigentlich mit dem Mietvertrag passiert. Endet dieser oder wird er mit den Erben des Mieters oder den Mitmietern fortgesetzt?

Wird der Mietvertrag nach dem Tod des Mieters fortgesetzt?

Ob der Mietvertrag nach dem Tod des Mieters fortgesetzt wird, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. So ist maßgeblich, ob zum Beispiel im Mietvertrag noch andere Mieter stehen oder ob Familien­angehörige mit im Haushalt wohnen. Die folgende Übersicht soll Aufschluss darüber bringen, was mit dem Mietvertrag passiert, wenn der Mieter stirbt.

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    Fortsetzung des Mietvertrags mit übrigen Mietern
    Stehen im Mietvertrag noch weitere Mieter, so wird das Miet­verhältnis mit diesen Personen fortgesetzt. Geregelt wird dies in § 563a Abs. 1 BGB. Den Mietern steht in einem solchen Fall aber ein Sonder­kündigungsr­echt zu. Die überlebenden Mieter können innerhalb eines Monats, nachdem sie vom Tod des Mieters erfahren haben, das Miet­verhältnis mit einer Frist von drei Monaten kündigen (§ 563a Abs. 2 BGB). Dem Vermieter steht demgegenüber kein Sonder­kündigungsr­echt zu.

  • Eintrittsrecht für im Haushalt mitwohnende Familienangehörige
    Ist der Mietvertrag nur mit dem verstorbenen Mieter abgeschlossen worden, können im Haushalt wohnende Familien­angehörige in den Mietvertrag eintreten. Dieses Recht steht gemäß § 563 Abs. 1 BGB zunächst dem Ehegatten bzw. dem ein­getragenen Lebens­partner zu. Zudem können im Haushalt mitwohnende Kinder in den Mietvertrag eintreten, solange nicht bereits der überlebende Ehegatte in den Mietvertrag eintritt. Weitere Familien­angehörige oder sonstige Personen, welche mit dem verstorbenen Mieter zusammen in der Wohnung wohnten, können dann in den Mietvertrag eintreten, wenn nicht der Ehegatte oder Lebens­partner von ihrem Eintritts­recht Gebrauch machen (§ 563 Abs. 2 BGB). Es ist zu beachten, dass die Wohnung der Lebens­mittel­punkt der ein­tretenden Person gewesen sein muss. Hat die Ehefrau des verstorbenen Mieters zum Beispiel hauptsächlich in Mexiko gewohnt und stand die Wohnung weitgehend leer, besteht kein Eintritts­recht nach § 563 BGB (Amtsgericht Hamburg-St. Georg, Urteil vom 31.03.2015, Az. 922 C 245/13).

    Die eintritts­berechtigte Person kann innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Tod des Mieters gegenüber dem Vermieter erklären, dass sie nicht den Mietvertrag fortsetzen will. In einem solchen Fall kommt es nicht zu einem Eintritt (§ 563 Abs. 3 BGB).

    Zudem steht dem Vermieter ein Sonder­kündigungsr­echt nach § 563 Abs. 4 BGB zu. Er kann innerhalb eines Monats nach Kenntnis der eingetretenen Person mit einer Frist von drei Monaten das Miet­verhältnis kündigen. Voraussetzung dafür ist aber, dass in der Person des ein­tretenden ein wichtiger Grund zur Kündigung vorliegt. Dies ist etwa zu bejahen, wenn aufgrund von negativen SCHUFA-Einträgen und Zahlungs­rückständen erhebliche Zweifel an der Zahlungs­fähigkeit der eingetretenen Person bestehen (Amtsgericht München, Urteil vom 18.08.2016, Az. 432 C 9516/16).

    Lesen Sie zu diesem Thema auch folgende Rechtsfrage: Unter welchen Voraus­setzungen besteht ein Eintritts­recht in das Miet­verhältnis mit einem verstorbenen Mieter?

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    Fortsetzung des Mietvertrags mit Erben
    Führen weitere Mieter den Mietvertrag nicht fort oder gibt es keine Personen, die in den Mietvertrag eintreten können oder wollen, so wird der Mietvertrag mit den Erben fortgesetzt. Bestimmt wird dies durch § 564 BGB. In diesem Fall haben sowohl die Erben als auch der Vermieter die Möglichkeit, das Miet­verhältnis innerhalb eines Monats außer­ordentlich mit einer Frist von drei Monaten zu kündigen. Die Ein-Monats-Frist beginnt mit dem Zeitpunkt der Kenntnis­erlangung vom Tod des Mieters und vom nicht erfolgten Eintritt in das Miet­verhältnis oder dessen Fortsetzung.

Welche Folgen hat eine Fortsetzung des Mietverhältnisses?

Wird das Miet­verhältnis fortgesetzt, so bleiben alle Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag bestehen. Der Inhalt des Miet­vertrags ändert sich nicht. Muss etwa der verstorbene Mieter keine Schönheits­reparaturen vornehmen, so ist auch nicht der neue Mieter verpflichtet solche Arbeiten auszuführen. Anders sieht es jedoch bei der Miet­sicherheit aus. Hat der verstorbene Mieter keine Miet­sicherheit geleistet, so kann der Vermieter nach § 563b Abs. 3 BGB entweder von den überlebenden Mietern oder den in den Mietvertrag eingetretenen Familien­angehörigen eine Miet­sicherheit verlangen.

Lesen Sie zu diesem Thema auch folgende Rechtsfrage: Eintritt in das Mietverhältnis nach Tod des Mieters: Muss man eine Mietsicherheit leisten?

Quelle: refrago/rb

Bearbeitungsstand: 19.04.2018

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