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Mietrecht | 26.01.2017

Mietschulden

Darf ein Vermieter wegen eines Miet­rückstands eine ordentliche Kündigung aussprechen?

Zahlt ein Mieter seine Miete nicht, so ist dies für den Vermieter in der Regel ärgerlich. Er kann sich daher dazu veranlasst sehen, das Miet­verhältnis zu kündigen. Doch unter welchen Voraus­setzungen kann ein Vermieter wegen Miet­rückstands eine ordentliche Kündigung aussprechen?

Darf ein Vermieter wegen eines Miet­rückstands eine ordentliche Kündigung aussprechen?

Ein Vermieter ist grund­sätzlich berechtigt, im Falle eines Miet­rückstands das Miet­verhältnis ordentlich zu kündigen. Die Kündigung kann auf § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB gestützt werden, wonach ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Miet­verhältnisses insbesondere dann vorliegt, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Eine solche Pflicht­verletzung kann in einem Zahlungs­verzug des Mieters zu sehen sein.

Die für eine fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB erforderlichen Miet­rückstände müssen nicht erreicht werden. Vielmehr kommt es allein darauf an, ob die Miet­rückstände erheblich sind. Die Erheblich­keit kann sich aufgrund der Höhe oder der Dauer des Zahlungs­rückstands oder aus einer Kombination aus beidem ergeben. Nach Ansicht des Bundes­gerichts­hofs ist jedenfalls ein Rückstand in Höhe einer vollen Monatsmiete oder mehr erheblich, wenn die Verzugs­dauer mehr als einen Monat beträgt (Bundesgerichtshof, Urteil vom 10.10.2012, Az. VIII ZR 107/12).

Setzt die Kündigung wegen Zahlungs­verzugs ein Verschulden des Mieters voraus?

Die Kündigung wegen Zahlungs­verzugs setzt stets ein Verschulden des Mieters voraus (vgl. § 286 Abs. 4 BGB). Dabei spielt es jedoch keine Rolle, ob der Mieter finanziell in der Lage ist, die Miete zu zahlen. Es gilt insofern der Grundsatz „Geld hat man zu haben“.

Kann der Mieter die ordentliche Kündigung durch Ausgleich der Miet­rückstände abwehren?

Eine Abwehr der ordentlichen Kündigung durch Ausgleich der Miet­rückstände ist nicht möglich. Denn nach Auffassung des Bundes­gerichts­hofs ist die Schonfrist­regelung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 und 3 BGB auf die ordentliche Kündigung weder ausdrücklich noch entsprechend anwendbar. Jedoch kann der Ausgleich der Miet­rückstände unter Umständen aufgrund von Treu und Glauben (§ 242 BGB) zur Unwirksamkeit der ordentlichen Kündigung führen (Bundesgerichtshof, Beschluss vom 15.08.2012, Az. VIII ZR 238/12 und Bundesgerichtshof, Beschluss vom 23.02.2016, Az. VIII ZR 321/14).

Der Mieter kann aber der ordentlichen Kündigung gemäß § 574 BGB widersprechen und von dem Vermieter die Fortsetzung des Miet­verhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Miet­verhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu recht­fertigen ist.

Lesen sie zu diesem Thema auch folgende Rechtsfrage: Unter welchen Voraus­setzungen kann ein Vermieter wegen Miet­rückstands fristlos kündigen?

Quelle: refrago/rb

Bearbeitungsstand: 26.01.2017

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Kommentare (1)

 
 
Jochen Bauer schrieb am 27.01.2017

Achtung!

Laut der "Negativ"- Formulierung des BGH ergibt sich - bei deren Negation -doch, daß für eine ordentliche Kündigung gem. § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB ein erhebliche Mietrückstand von mindestens einer Miete plus 1 Cent (!) "und zudem" (kumulativ!) eine Verzugsdauer von mindestens 1 Monat erforderlich ist:

Rdnr.: 24: "Allerdings muss bei der Bewertung einer Pflichtverletzung als "nicht unerheblich" die Dauer und die Höhe des Zahlungsverzugs berücksichtigt werden." (...)

"erscheint dem Senat die Erheblichkeitsgrenze nicht überschritten, wenn der Rückstand eine Monatsmiete nicht übersteigt und zudem die Verzugsdauer weniger als einen Monat beträgt."

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