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Mietrecht | 26.01.2017

Fristlose Kündigung

Unter welchen Voraus­setzungen kann ein Vermieter wegen Miet­rückstands fristlos kündigen?

Kommt ein Wohnungs­mieter mit seinen Miet­zahlungen in Rückstand, droht ihm eine Kündigung durch den Vermieter. Doch unter welchen Voraus­setzungen kann ein Vermieter wegen Miet­rückstands fristlos kündigen?

Unter welchen Voraus­setzungen kann ein Vermieter wegen Miet­rückstands fristlos kündigen?

Dem Vermieter kann unter verschiedenen Voraus­setzungen ein Recht zur fristlosen Kündigung des Miet­verhältnisses zu stehen, wenn der Mieter in Zahlungs­verzug gerät. Eine vorherige Abmahnung der schlechten Zahlungs­moral ist dabei gemäß § 543 Abs. 3 Nr. 3 BGB bzw. § 569 Abs. 2a Satz 3 BGB nicht erforderlich. Eine fristlose Kündigung kommt in den folgenden Fällen in Betracht:

  • Nicht­zahlung der Miete für zwei aufeinander folgende Termine (§ 543 Abs. 2 Nr. 3a BGB)
    Die Vorschrift hat zwar vor allem monatliche Zahlungen im Blick. Der Anwendungs­bereich ist nach dem Wortlaut aber auch auf andere Zahlungs­weisen eröffnet, wie zum Beispiel bei einer wöchentlichen oder jährlichen Mietzahlung. Denn die Vorschrift verwendet insofern nur den Begriff der „Termine“. Der Mieter muss damit mit mindestens zwei Zahlungs­terminen im Rückstand sein

    Bsp.: Die Miete für Juli und August wird nicht gezahlt.

  • teilweise Nicht­zahlung der Miete für zwei aufeinander folgende Termine (§ 543 Abs. 2 Nr. 3a BGB)
    Eine teilweise Nicht­zahlung der Miete recht­fertigt nur dann die Kündigung, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit einem nicht un­erheblichen Teil der Miete in Verzug ist. Dies ist bei der Wohnraum­miete gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB dann der Fall, wenn nach zwei aufeinander folgenden Terminen der gesamte Miet­rückstand eine Monatsmiete übersteigt.

    Bsp.: Die Miete beträgt 800 Euro. Im Juli zahlt der Mieter 300 Euro und im August 450 Euro. Der Mieter ist somit im August in einem Miet­rückstand mit insgesamt 850 Euro.

  • Miet­rückstand in Höhe von mindestens zwei Monat­smieten über einen Zeitraum von mehr als zwei Terminen (§ 543 Abs. 2 Nr. 3b BGB)
    Nach dieser Vorschrift muss der Mieter mit mindestens drei Zahlungs­terminen, die nicht zwingend aufeinander folgen müssen, im Verzug sein damit eine Kündigung gerechtfertigt ist.

    Bsp.: Die Miete beträgt 800 Euro. Der Mieter zahlt im Juli 300 Euro, im August 500 Euro, im Oktober 400 Euro und im Dezember 400 Euro. Der Miet­rückstand beträgt im Dezember 1.600 Euro und somit zwei Monat­smieten.

  • Rückstand der Kautions­zahlung in Höhe von mindestens zwei Monat­smieten (§ 569 Abs. 2a BGB)
    Die Vorschrift berechtigt den Vermieter zur Kündigung, wenn der Wohnungs­mieter mit seiner Kautions­zahlung in Höhe von mindestens zwei Kalt-/Nettomieten im Rückstand gerät. Pauschalen oder Voraus­zahlungen auf Betriebs­kosten bleiben außer Betracht.

    Bsp.: Die Kaltmiete beträgt 600 Euro. Als Kaution wurden drei Kaltmieten, mithin 1.800 Euro, vereinbart. Der Mieter hat bis zur Fälligkeit der dritten Rate lediglich 600 Euro gezahlt.

Setzt die fristlose Kündigung wegen Zahlungs­verzugs ein Verschulden des Mieters voraus?

Die Kündigung wegen Zahlungs­verzugs setzt stets ein Verschulden des Mieters voraus (vgl. § 286 Abs. 4 BGB). Dabei spielt jedoch keine Rolle, ob der Mieter finanziell in der Lage ist die Miete zu zahlen. Es gilt insofern der Grundsatz „Geld hat man zu haben“. Daher ist der Vermieter auch dann berechtigt eine fristlose Kündigung auszusprechen, wenn sich der Mieter un­verschuldet in wirtschaftlichen Schwierig­keiten befindet (vgl. Bundesgerichtshof, Urteil vom 04.02.2015, Az. VIII ZR 175/14). Ein un­verschuldeter Zahlungs­verzug liegt aber zum Beispiel dann vor, wenn ein Sozialhilfe­träger die Miet­zahlungen übernommen hat und dieser verspätet die Miete zahlt (vgl. Bundesgerichtshof, Urteil vom 21.10.2009, Az. VIII ZR 64/09).

Kann der Mieter durch Ausgleich der Miet­rückstände eine fristlose Kündigung abwehren?

Der Mieter kann eine fristlose Kündigung wegen Zahlungs­verzugs gemäß § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB abwehren, wenn er die Miet­rückstände vor Zugang der Kündigung vollständig ausgleicht. Handelt es sich um einen Wohnungs­mieter kommt die privilegierende Vorschrift des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB zur Anwendung. Danach ist die Kündigung wegen Zahlungs­verzugs unwirksam, wenn der Mieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Erhebung der Räumungs­klage durch den Vermieter die Miet- oder auch Kautions­rückstände vollständig ausgleicht oder sich eine öffentliche Stelle (Bsp.: Sozialhilfe­träger, Wohngeld­behörde) zur Be­friedigung verpflichtet. Von diesem „Bonus“ kann der Mieter jedoch erst wieder nach Ablauf von zwei Jahren Gebrauch machen. Zu beachten ist, dass eine Teilzahlung nicht genügt. Vielmehr muss der Mieter seine gesamten Miet­schulden tilgen.

Lesen sie zu diesem Thema auch folgende Rechtsfrage: Darf ein Vermieter wegen eines Miet­rückstands eine ordentliche Kündigung aussprechen?

Quelle: refrago/rb

Bearbeitungsstand: 26.01.2017

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