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Mietrecht | 24.05.2016

Untermiete

Untermietvertrag: Kann eine Wohnung stets untervermietet werden?

Die Untervermietung von Mietwohnungen oder einzelnen Räumen der Wohnung ist ein weit verbreitetes Phänomen. Gerade für Mieter, die sich die Wohnung allein nicht leisten können, ist die Untervermietung eine attraktive Alternative. Zudem bietet die Untervermietung für den Wohnungssuchenden eine schnelle und einfache Möglichkeit an Wohnraum heranzukommen. Doch was ist, wenn der Vermieter gegen eine Untervermietung ist? Kann er diese verhindern oder muss er sie dulden?

Ist zur Untervermietung stets das Einverständnis des Vermieters einzuholen?

Man sollte stets darauf achten, dass für eine Untervermietung zuvor das Einverständnis des Vermieters eingeholt wird. Denn der Mieter ist nach § 540 Abs. 1 BGB nicht berechtigt ohne die Erlaubnis des Vermieters die Wohnung weiter zu vermieten. Das Einholen des Einverständnisses kann somit eine unnötige Auseinandersetzung mit dem Vermieter verhindern. Es ist nämlich zu beachten, dass dieser bei einer unerlaubten Untervermietung das Mietverhältnis mit dem Untervermieter wegen Vorliegens einer schweren Vertragsverletzung nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BGB fristlos kündigen kann (Bundesgerichtshof, Urteil vom 04.12.2013, Az. VIII ZR 5/13). In manchen Fällen ist eine Erlaubnis zur Untervermietung bereits im Mietvertrag geregelt.

Kann der Mieter einen Anspruch auf Zustimmungserteilung haben?

Der Untervermieter hat gegenüber seinem Vermieter einen Anspruch auf Erteilung der Zustimmung, wenn dafür ein berechtigtes Interesse vorliegt und nur ein Teil der Wohnung untervermietet werden soll (§ 553 Abs. 1 BGB). Ein solches berechtigtes Interesse kann etwa darin liegen, dass der Untervermieter die Miete nicht mehr allein tragen kann (vgl. Amtsgericht München, Urteil vom 15.10.2013, Az. 422 C 13968/13) oder sein Partner mit in die Wohnung einziehen will. Der Vermieter kann aber dennoch seine Zustimmung verweigern, wenn in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder dem Vermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann. Eine übermäßige Belegung wurde zum Beispiel angenommen, wenn anstatt zwei nunmehr sieben Personen in der Wohnung leben sollen (Landgericht Coburg, Urteil vom 02.04.2002, Az. 32 S 91/01).

Beabsichtigt der Mieter dagegen die gesamte Wohnung unterzuvermieten, so hat er gegenüber dem Vermieter unter keinen Umständen ein Anspruch auf Erteilung der Zustimmung. Er muss daher die verweigerte Erlaubnis hinnehmen.

Verweigert der Vermieter seine Zustimmung zu Unrecht, so kann er gegenüber dem Mieter schadenersatzpflichtig sein (Bundesgerichtshof, Urteil vom 11.06.2014, Az. VIII ZR 349/13).

Bearbeitungsstand: 24.05.2016

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