Mietrecht | 28.04.2017
Nebenkostenabrechnung
Bis wann muss man als Mieter Einwendungen gegen eine Betriebskostenabrechnung erheben?
Erhält der Mieter eine Betriebskostenabrechnung, die seiner Ansicht nach Fehler aufweist, so kann er Einwendungen erheben. Dies wird er in der Regel nur dann tun, wenn er nach der Abrechnung eine Nachzahlung leisten muss. Ohne Grund kann er diese nicht einfach verweigern. Doch bis wann muss der Mieter Einwendungen gegen eine Nebenkostenabrechnung erheben?

Bis wann muss ein Mieter Einwendungen gegen eine Betriebskostenabrechnung erheben?
Gut jede zweite Beriebskostenabrechnung soll falsch sein. Daher lohnt es sich die Betriebskostenabrechnung zu prüfen. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter gemäß § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen.
Existieren mehrere Mieter, so genügt es, wenn einer Einwendungen erhebt. Die Frist beginnt zu dem Zeitpunkt, an dem der Mieter eine formell ordnungsgemäße Abrechnung erhält. Wichtig ist, dass der Mieter seine Einwendungen konkretisiert. Es genügen daher keine pauschalen Behauptungen. Die Bezeichnung von Kosten als „völlig überhöht“ (Amtsgericht Frankfurt am Main, Urteil vom 07.11.2008, Az. 33 C 1783/08-57) ist somit ebenso wenig ausreichend, wie der Hinweis auf die Unerklärlichkeit der Kostensteigerung (Amtsgericht Mitte, Urteil vom 21.01.2015, Az. 17 C 247/14). Es muss vielmehr erkennbar sein, welche Posten der Betriebskostenabrechnung aus welchen Gründen beanstandet werden. Dies erfordert in der Regel die Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen. Zudem gilt allein die Bitte um Erläuterungen nicht als Einwendung. Von der 12-Monats-Frist darf zum Nachteil des Mieters nicht abgewichen werden (§ 556 Abs. 4 BGB).
Zu welchem Zeitpunkt läuft die Einwendungsfrist ab?
Nach einer Entscheidung des Landgerichts Berlin aus dem Jahr 2016 laufe die Einwendungsfrist für einen Mieter gegen eine Betriebskostenabrechnung gemäß § 188 Abs. 2 BGB taggenau zwölf Monate nach Zugang der Abrechnung ab (Landgericht Berlin, Urteil vom 25.10.2016, Az. 63 S 35/16).
Anders sah dies das Landgericht Frankfurt (Oder) in einer Entscheidung aus dem Jahr 2012. Die 12-monatige Einwendungsfrist gegen eine Betriebskostenabrechnung ende gemäß § 192 BGB am Ende des zwölften Monats. Dagegen laufe die Frist nicht Tag genau zwölf Monate nach Zugang der Abrechnung ab (Landgericht Frankfurt (Oder), Urteil vom 20.11.2012, Az. 16 S 47/12).
Welche Folgen hat die Versäumung der Frist?
Ist die Frist abgelaufen, kann der Mieter keine Einwendungen mehr geltend machen und ist daher auch dann zur Nachzahlung verpflichtet, wenn die Abrechnung fehlerhaft ist. Er kann darüber hinaus keine neue Abrechnung verlangen. Etwas anderes gilt aber, wenn der Mieter die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten hat (§ 556 Abs. 3 Satz 6 BGB). Das fehlende Verschulden hat er zu beweisen.
Führt der vorbehaltlose Ausgleich des Abrechnungssaldos zu einem Einwendungsausschluss?
Wird der Saldo aus der Nebenkostenabrechnung vorbehaltlos ausgeglichen, so führt dies nach Auffassung des Bundesgerichtshofs nicht zu einem Einwendungsausschluss für die Mietvertragsparteien. Denn andernfalls würde die 12-Monats-Frist in unzulässiger Weise verkürzt (Bundesgerichtshof, Urteil vom 12.01.2011, Az. VIII ZR 296/09).
Siehe auch:
- Viele Betriebskostenabrechnungen sind falsch: Worauf bei der Nebenkostenabrechnung zu achten ist
- Betriebskostenabrechnung 2015: Bis wann muss der Vermieter die Nebenkostenabrechnung 2015 dem Mieter mitteilen?
Bearbeitungsstand: 28.04.2017
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