Bis wann muss man als Mieter Einwendungen gegen eine Betriebs­kosten­abrechnung erheben?

Bis wann muss ein Mieter Einwendungen gegen eine Betriebs­kosten­abrechnung erheben?

Viele Betriebskostenabrechnungen sind falsch: Worauf bei der Nebenkostenabrechnung zu achten ist. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter gemäß § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen.

Existieren mehrere Mieter, so genügt es, wenn einer Einwendungen erhebt. Die Frist beginnt zu dem Zeitpunkt, an dem der Mieter eine formell ordnungs­gemäße Abrechnung erhält. Wichtig ist, dass der Mieter seine Einwendungen konkretisiert. Es genügen daher keine pauschalen Behauptungen. Die Bezeichnung von Kosten als „völlig überhöht“ (Amtsgericht Frankfurt am Main, Urteil from 07.11.2008, Fn. 33 C 1783/08-57) ist somit ebenso wenig ausreichend, wie der Hinweis auf die Un­erklärlichk­eit der Kosten­steigerung (Amtsgericht Mitte, Urteil from 21.01.2015, Fn. 17 C 247/14). Es muss vielmehr erkennbar sein, welche Posten der Betriebs­kosten­abrechnung aus welchen Gründen beanstandet werden. Dies erfordert in der Regel die Einsicht­nahme in die Abrechnungs­unterlagen. Zudem gilt allein die Bitte um Erläuterungen nicht als Einwendung. Von der 12-Monats-Frist darf zum Nachteil des Mieters nicht abgewichen werden (§ 556 Abs. 4 BGB).

Zu welchem Zeitpunkt läuft die Ein­wendungs­frist ab?

Nach einer Entscheidung des Land­gerichts Berlin aus dem Jahr 2016 laufe die Ein­wendungs­frist für einen Mieter gegen eine Betriebs­kosten­abrechnung gemäß § 188 Abs. 2 BGB taggenau zwölf Monate nach Zugang der Abrechnung ab (Landgericht Berlin, Urteil from 25.10.2016, Fn. 63 S 35/16).

Anders sah dies das Landgericht Frankfurt (Oder) in einer Entscheidung aus dem Jahr 2012. Die 12-monatige Ein­wendungs­frist gegen eine Betriebs­kosten­abrechnung ende gemäß § 192 BGB am Ende des zwölften Monats. Dagegen laufe die Frist nicht Tag genau zwölf Monate nach Zugang der Abrechnung ab (Landgericht Frankfurt (Oder), Urteil from 20.11.2012, Fn. 16 S 47/12).

Welche Folgen hat die Versäumung der Frist?

Ist die Frist abgelaufen, kann der Mieter keine Einwendungen mehr geltend machen und ist daher auch dann zur Nachzahlung verpflichtet, wenn die Abrechnung fehlerhaft ist. Er kann darüber hinaus keine neue Abrechnung verlangen. Etwas anderes gilt aber, wenn der Mieter die verspätete Geltend­machung nicht zu vertreten hat (§ 556 Abs. 3 Satz 6 BGB). Das fehlende Verschulden hat er zu beweisen.

Führt der vor­behalt­lose Ausgleich des Ab­rechnungs­saldos zu einem Einwendungs­ausschluss?

Wird der Saldo aus der Neben­kosten­abrechnung vorbehaltlos ausgeglichen, so führt dies nach Auffassung des Bundes­gerichts­hofs nicht zu einem Einwendungs­ausschluss für die Miet­vertrags­parteien. Denn andernfalls würde die 12-Monats-Frist in unzulässiger Weise verkürzt (Bundesgerichtshof, Urteil from 12.01.2011, Fn. VIII ZR 296/09).