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Mietrecht | 05.07.2019

Mietpreis­bremse und Mietdeckel

Mietpreis­bremse und Mietdeckel – was bedeutet das für Mieter und Vermieter?

Die Mietpreis­bremse ist schon seit einiger Zeit aktiv, doch die durch sie erhofften Schlag­zeilen sind selten zu finden. Vielfach ist auch unklar, was eigentlich eine Mietpreis­bremse ist und wie sich der Mietdeckel gestaltet. Welche Auswirkungen hat das auf Mieter und Vermieter, welche Rechte bestehen? Dieser Artikel schaut sich das Thema einmal genauer an.

MietpreisbremseRegelungen wie die Mietpreisbremse sollen dabei helfen, die hohen Mieten in Metropolen zu begrenzen - bisher war ihre Wirkung eher moderat. Bild: @ Helloquence/Unsplash.com

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Mietpreisbremse

Seit 2015 gibt es die Mietpreis­bremse, doch gilt sie nur für die Städte und Regionen, in denen die Mieten rasant anstiegen. Anfang 2019 wurde eine Verschärfung der Mietpreis­bremse in Kraft gesetzt, die nun auch angewandt wird. Generell ist die Mietpreis­bremse für Neu­vermietungen gedacht, sodass diese Wohnungen nicht mehr übermäßig verteuert werden, wenn ein Mieter­wechsel eintritt. Wie hoch eine Miete noch steigen darf, hängt von der örtlichen Vergleichs­miete ab. Diese kann durch Sachverständigeng­utachten ermittelt werden, anderenfalls wird der qualifizierte Mietspiegel zur Grundlage genommen. Die Mietpreis­bremse sieht Folgendes vor:

  • Erhöhung - die Miete darf bei einer Neu­vermietung höchstens zehn Prozent über der Vergleichs­miete liegen. Dies gilt jedoch nur bei einem angespannten Wohnungs­markt, also in Gebieten, wo die Bremse genutzt wird.
  • Ausnahmen - die Mietpreis­bremse gilt ausschließlich bei Bestands­wohnungen, nicht bei neu errichteten Wohnungen. Zudem sind alle Wohnungen ausgenommen, die gerade erst neu modernisiert wurden und jetzt zum ersten Mal wieder­vermietet werden.
  • Bestands­schutz - dieser trifft zu, wenn die Wohnung schon zu Preisen vermietet ist, die oberhalb des Miet­spiegels liegen. Diese Miete braucht nicht verringert werden.

Mit der Verschärfung der Mietpreis­bremse sollten nun Lücken in der Gesetz­gebung geschlossen werden. Allgemein hat die Mietpreis­bremse allenfalls eine sehr geringe Wirkung, denn die Mieten sind höchstens um vier Prozent gesunken: In Städten wie Berlin, Hamburg oder München ist dies ein Tropfen auf den heißen Stein. Die Verschärfung sieht nun Folgendes vor:

  • Offenlegung - ein Vermieter muss ohne eine zusätzliche Aufforderung offenlegen, welche Miete der Vormieter zahlte. Diese Regelung gilt dann, wenn eine Miete verlangt wird, die mehr als zehn Prozent über der Vergleichs­miete liegt. Der Vermieter hat dem Mieter zu erklären, warum und weshalb er eine hohe Miete berechnet. Wird dies unterlassen, hat der Mieter die Möglichkeit, die Miete ohne die Einhaltung einer Form zu rügen.
  • Eventuelle weitere Änderungen - im Mai wurde von der Ministerin Barley angekündigt, eine weitere Änderung vornehmen zu wollen. Aktuell ist die Gesetzes­lage so, dass Vermieter, die eine zu hohe Miete fordern, diese nicht zurück­zahlen müssen. Rügt der Mieter die Miete, muss der Vermieter allenfalls eine Anpassung für die Zukunft vornehmen. Dies soll nun geändert werden. Die CDU hat sich bereits ablehnend geäußert und sieht keinen Grund, diese Tatsache zu ändern.

Fakt ist, dass die Mietpreis­bremse nur zwischen zwei und vier Prozent Mietpreis­senkungen vollbrachte. Es gibt recht viele Gesetzes­lücken, die sich auf Bestands­schutz oder Modernisierungen berufen, zudem erleidet der Vermieter selbst bei einer überteuerten Vermietung keinen Schaden, wenn er die zu Unrecht erhobene Miete nicht zurück­zahlen muss. Und gerade in Städten mit einem massiven Mangel an bezahlbarem Wohnraum können Mieter sich es kaum erlauben, bei der Wohnungs­suche die hohe Miete anzusprechen. Gibt es noch 150 andere Bewerber, kann diese Anmerkung allein Grund genug sein, dass die Wohnung anderweitig vergeben wird. Da die Rück­forderung der zu viel gezahlten Miete nicht geregelt ist, gewinnt der Vermieter zudem stets. Selbst, wenn der Mieter nach der Unterschrift unter den Mietvertrag die zu hohe Miete rügt, so muss er bis zur Beilegung des Streits die hohe Miete zahlen.

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Mietdeckel

Um gegen die drastischen Erhöhungen vorzugehen, planen einige Städte, unter anderem Berlin, einen Mietdeckel. Dieser wird übrigens auch von einigen Gesellschaften neu angewandt. Die Deutsche Wohnen teilte zuletzt mit, dass auch sie die Miete deckeln will. Aber was ist der Mietdeckel? Ein Überblick:

  • Mieten einfrieren - der Berliner Senat will die Mieten für fünf Jahre einfrieren und nur noch ganz wenige Ausnahmen erlauben. So ist eine Mieterhöhung trotz der allgemein gültigen rechtlichen Regelungen zunächst nicht zulässig.
  • Neu­vermietung - diese soll laut Meinung des Senats so erfolgen, dass der neue Mieter die Miete des Vormieters zahlt.
  • Erhöhte Mieten - es ist geplant, dass Mieter offiziell gegen zu hohe Mieten vorgehen können. Stellen sie einen Antrag, könnten die Mieten auf eine absolute Oberhöhe festgelegt werden.
  • Genehmigung - bei einer Modernisierung, bei der die Brutto­warm­miete um mehr als fünfzig Cent je Quadrat­meter angehoben werden soll, muss sich künftig der Vermieter die Modernisierung staatlich genehmigen lassen. Einzig Sozial­bauten und Neubauten sind ausgenommen. Handelt ein Vermieter am Gesetz vorbei, so kann er mit einer Strafe von bis zu 500.000 Euro rechnen.

Diese Form des Mietdeckels ist stark umstritten. Gerade für kleinere Vermieter, die gerade mal eine oder auch zwei Wohnungen im Bestand haben, ist das Modell unattraktiv. Sicherlich zielt das Modell hauptsächlich auf die Investoren und Großv­ermieter­gesellschaften ab, dennoch wird es auch die privaten Vermieter treffen. Trotz aller Kontroversen überlegen jedoch auch München und Frankfurt, ob sie diesen Mietdeckel einführen sollen.

Anders verhält es sich mit dem Mietdeckel-Modell der Deutsche Wohnen, das nun auch andere Gesellschaften überlegen. Zum einen wurde dieses Modell vom Vermieter selbst erdacht und nicht von außen auferlegt, zum anderen bietet es einen anderen Anreiz:

  • Miethöhe – sie wird gedeckelt, und zwar nach dem jeweiligen Einkommen. Die Kaltmiete darf nicht ein Drittel des Netto­einkommens übersteigen.
  • Berechtigung – jede vierte Wohnung muss an eine Person oder Familie mit Wohn­berechtigungs­schein gehen.

Natürlich stellt sich auch hier die Frage, wie glaubhaft diese Aktion, die ab 01. Juli gilt, tatsächlich ist. Die Medien überlegen bereits, ob die Maßnahme rein der Imagepflege dient, denn die Deutsche Wohnen war eine der Gesellschaften, die zuletzt auf Demonstrationen in Berlin massiv angegangen wurde.

Prenzlauer_BergEs bleibt abzuwarten, wie sich der Mietdeckel tatsächlich auf den Wohnungsmarkt auswirken wird. Bild: @ Jonas Denil/Unsplash.com

Fazit - wenig wirksam oder unattraktiv

Die Mietpreis­bremse zeigt sich eher unwirksam, während der Mietdeckel auf Vermieter unattraktiv wirkt und immer wieder mit dem Vorwurf einer stillen Enteignung bedacht wird. Fakt ist jedoch, dass beide Modelle nichts am eigentlichen Problem ändern, nämlich, dass aufgrund unattraktiver Landstriche eine Landflucht herrscht und letztendlich zu wenig günstiger Wohnraum neu geschaffen wurde. Aktuell rächt sich das städtische Verhalten, die städtischen und sozialen Wohnungen verkauft zu haben.

Quelle: refrago/om

Bearbeitungsstand: 05.07.2019

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