Zahlung der Mietkaution – welche Rechte und Pflichten haben Mieter und Vermieter?
Viele Mieter befinden sich während eines Umzugs in einer finanziell angespannten Lage. Das Ersparte schmilzt schnell dahin, wozu nicht nur die Anschaffung neuer Möbel, Renovierungen sowie die Kosten für den Umzugstransport beitragen. Hinzu kommt meist auch noch die Kaution für den Vermieter, die bis zu drei Nettomieten betragen kann. Doch was ist in Sachen Mietkaution erlaubt, und welche Regelungen gelten rund um die Zahlung?
Eine Zahlung in drei Monatsraten ist zulässig
Für den Vermieter ist es natürlich am besten, wenn der die komplette Kaution auf einmal erhält. Denn so ist die vollständige Absicherung gegen Mietausfälle oder Schäden gleich zu Beginn gegeben. Doch nicht jeder Mieter verfügt über die notwendigen Mittel. Hier schafft § 551 BGB Abs. 2 Abhilfe. Die Kaution kann demnach vom Mieter in drei gleichen monatlichen Teilbeträgen gezahlt werden. Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses zusammen mit der ersten Miete fällig. Die beiden anderen Raten hat der Mieter zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen vorzunehmen. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, den neuen Mieter auf diese Möglichkeit hinzuweisen. Möchte der Mieter allerdings von der Ratenzahlung Gebrauch machen, muss der Vermieter die Zahlungsform akzeptieren.
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Mietkaution übergeben – was passiert dann?
Auch für die Vorgehensweise während der Mietzeit gibt es klare Regeln. Dem Hausherrn ist es somit nicht gestattet, das Geld beliebig für eigene Zwecke zu verwenden. Laut § 551 BGB Abs. 3 ist der Vermieter verpflichtet, die Kaution getrennt von seinem übrigen Vermögen aufzubewahren. Das Geld ist hierfür auf einem eigens dafür angelegten Konto einzuzahlen. Hierbei muss es sich grundsätzlich um eine Spareinlage mit dreimonatiger Kündigungsfrist (vgl. § 21 RechKredV) handeln. In der Regel wird hierfür das klassische Sparbuch verwendet. Es handelt sich um eine gesetzliche Mindestanforderung: Die Regelung kommt immer dann zur Anwendung, wenn mindestens eine der Mietparteien dies verlangt.
Besteht eine Verpflichtung zur Verzinsung?
Auch wenn die üblichen Geldanlagen – insbesondere das Sparbuch – keine nennenswerte Rendite abwerfen, ist der Vermieter dennoch verpflichtet, das Geld verzinslich anzulegen. Die gesetzliche Mindestanforderung schreibt auch hier vor, dass es sich um den für ein Sparbuch üblichen Zinssatz handeln muss. Die während des Mietverhältnisses aufgelaufenen Zinsen gehören dem Mieter.
Individuelle Vereinbarungen
Abweichend zu den gesetzlichen Vorschriften können die Mietparteien auch abweichende Vereinbarungen in Sachen Anlage treffen. Dies muss jedoch immer einvernehmlich geschehen, andernfalls greift automatisch die Regelung des 551 BGB. Alternativen zum Sparbuch sind z.B. Tagesgeld, Wertpapiere, Mietaval oder eine Kautionsversicherung. Anlagen in Tagesgeld oder Wertpapieren sind bei der Rendite deutlich lukrativer als ein Sparbuch. Gerade die Investition in Aktien-(fonds) oder Anleihen können den Kautionsbetrag bis zum Ende der Mietzeit spürbar vermehren. Dagegen steht bei Wertpapieren immer das Risiko, dass das Kapital bei einer ungünstigenMarktentwicklung aufgezehrt werden kann. Bei der Kautionsversicherung hinterlegt der Mieter kein Bargeld, sondern überreicht dem Vermieter die Urkunde einer Versicherung. Hierbei handelt es sich jedoch nicht um eine klassische Versicherungspolice wie z.B. bei einer Haftpflicht. Vielmehr steckt dahinter das Konstrukt einer Bürgschaft. Die Versicherung zahlt zwar im Schadensfall das Geld an den Vermieter aus. Sie legt das Geld für den Mieter jedoch lediglich vor. Im Anschluss erfolgt eine Rückabwicklung. Der Mieter muss der Versicherung den vorgelegten Schadensbetrag erstatten.
Was gilt bei der Rückzahlung?
Ein häufiger Streitpunkt ist die Rückzahlung nach Beendigung des Mietverhältnisses. Der Vermieter kann hierbei Gegenansprüche geltend machen wie z.B. Schäden am Mietobjekt, rückständige Mietzahlungen oder ausstehende Nebenkosten. Der Mieter hat erst dann einen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution, wenn der Vermieter keine berechtigten Forderungen mehr aus dem Mietverhältnis hat, siehe Bundesgerichtshof, Urteil from 20.07.2016, Fn. VIII ZR 263/14 sowie Urteil des Amtsgericht Dortmund, Urteil from 13.03.2018, Fn. 425 C 5350/17. Er kann demnach auch eine angemessene Prüfungs- und Überlegungsfrist nutzen, die mindestens secs Monate beträgt. Der Vermieter ist zudem berechtigt, einenTeil der Kaution für noch ausstehende Nebenkosten einzubehalten, insofern mit einer Nachzahlung zurechnen ist. Bei den Nebenkosten dürfen dem Mieter laut BHG mehr als sechs Monate Wartezeit zugemutet werden, wenn es die Abrechnungsintervalle der Energieversorger erfordern. Umgekehrt ist der Hausherr verpflichtet, dem Mieter den Differenzbetrag bereits vorher auszuzahlen, der nicht für die Nebenkosten verwendet wird, vgl. Bundesgerichtshof, Urteil from 18.01.2006, Fn. VIII ZR 71/05. Sind alle Ansprüche aus dem Mietverhältnis geklärt, hat der Vermieter die Kaution innerhalb weniger Tage an den Mieter auszuzahlen.