Darf der Vermieter eine vermietete Garage separat kündigen?
Manche Wohnungsmieter kommen in den Genuss mit der Wohnung eine Garage anmieten zu können. Ist in diesem Fall der Vermieter berechtigt, den Mietvertrag über die Garage unabhängig vom Wohnungsmietvertrag zu kündigen?
Darf der Vermieter eine vermietete Garage separat kündigen?
Nach Ansicht des Bundesgerichthofs ist die separate Kündigung eines Mietvertrags über eine Garage zulässig, wenn er nicht Bestandteil des Wohnungsmietvertrags ist. Beide Mietverträge müssen also rechtlich selbständig sein. Sei dies nicht der Fall, so könne der Mietvertrag über die Garage nicht einzeln gekündigt werden. Im Regelfall sei anzunehmen, dass die Mietverhältnisse über die Wohnung und die Garage nach dem Willen der Beteiligten eine rechtliche Einheit bilden sollen, wenn sich die Wohnung und die Garage auf demselben Grundstück befinden (Bundesgerichtshof, Urteil vom 12.10.2011, Az. VIII ZR 251/10).
Jedoch hat der Bundesgerichtshof in folgenden Fällen eine rechtliche Selbständigkeit beider Mietverträge angenommen:
zeitlicher Abstand zwischen Abschluss beider Mietverträge
Werde ein Wohnungsmietvertrag schriftlich geschlossen und später separat mündlich ein Mietvertrag über eine Garage, so spreche eine Vermutung für die rechtliche Selbständigkeit der beiden Vereinbarungen (Bundesgerichtshof, Urteil vom 12.10.2011, Az. VIII ZR 251/10).
unterschiedliche Kündigungsmöglichkeiten
Für eine rechtliche Selbständigkeit spreche zudem der Umstand, dass der Mietvertrag über die Garage andere Kündigungsfristen bzw. -möglichkeiten enthält als der Mietvertrag über den Wohnraum (Bundesgerichtshof, Beschluss vom 09.04.2013, Az. VIII ZR 245/12 und Bundesgerichtshof, Beschluss vom 04.06.2013, Az. VIII ZR 422/12).
Kann durch eine Klausel im Mietvertrag eine separate Kündigung des Garagenmietverhältnisses ermöglicht werden?
Das Amtsgericht Schwelm hatte sich mit dieser Fragestelllung im Februar 2017 befasst. Es führte in seiner Entscheidung aus, dass der Mieter grundsätzlich von der Einheitlichkeit der Mietverhältnisse ausgehen könne, wenn eine Garage zusammen mit Wohnraum angemietet werde und sich die Garage zudem noch auf demselben Grundstück befinde. Eine separate Kündigungsmöglichkeit des Garagenmietverhältnisses durch eine Klausel im Mietvertragsformular erfordere in einem solchen Fall einen deutlichen und besonderen Hinweis auf die Regelung. Ein Mieter müsse jedenfalls nicht damit rechnen, dass erst an einer weit hinten im Vertrag befindlichen Stelle eine rechtliche Selbständigkeit der angemieteten Wohnräume und der Garage seitens des Vermieters gewollt sei sowie deren gesonderte Kündigungsmöglichkeit aufgeführt werde. Eine entsprechende Klausel verstoße gegen § 305c BGB und sei daher unwirksam (Amtsgericht Schwelm, Urteil vom 16.02.2017, Az. 27 C 228/16).