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Baurecht, Vertragsrecht und Werkvertragsrecht | 20.08.2015

Verzug am Bau

Hausbau: Was ist rechtlich zu beachten, wenn es zu Verzögerungen bei der Errichtung eines Hauses kommt und warum ist der Unterschied zwischen VOB/B und BGB-Vertrag wichtig?

Worauf Bauherren beim „Bauvertrag“ achten sollten, um rechtlichen Ärger zu vermeiden

In den vergangenen Jahren hat der Bau von Immobilien geboomt wie schon lange nicht mehr. Der Grund liegt dabei auf der Hand, denn durch den aktuellen Niedrigzins seitens der Europäischen Zentralbank ist das Geld so billig wie schon lange nicht mehr. Das Resultat: Die Deutschen sind bereit, mehr Geld auszugeben, was sich besonders im Immobilienbau widerspiegelt. Deshalb hat sich die Quote der Einfamilienhäuser in den vergangenen fünf Jahren erheblich erhöht. Mit dem Bau eines eigenen Hauses gehen jedoch auch viele Probleme und Risiken einher. Eines davon ist die Verzögerung bei der Errichtung. Gerade für unerfahrene „Häuslebauer“ gibt es einige Rechte, die ihnen zustehen, wenn es um Fristen und Abmachungen mit Vertragspartnern geht. Worauf man achten sollte, wollen wir hier erläutern.

Es gibt einige Bauprojekte, von denen wohl schon jeder gehört hat und bei denen es teils schon erhebliche Verzögerungen gibt:

ElbphilharmonieQuelle: Pixabay © Andi_Graf (CC0 Public Domain 1.0)

  • Elbphilharmonie in Hamburg: Der Bau des neuen Wahrzeichens von Hamburg ist ein Paradebeispiel für schlechte Planung, mangelnde Kalkulation und Missachtung von Fristen. Der Norddeutsche Rundfunk zeigt anhand einer Chronologie auf, wie der Bau des Gebäudes in den vergangenen fünfzehn Jahren ablief. Kurz nach der Grundsteinlegung im April 2007 verkündete die Kultursenatorin Karin von Welck bereits die Verdreifachung der Kosten. Dennoch war weiterhin von dem ambitionierten Ziel einer Fertigstellung 2011 und einer Eröffnung 2012 die Rede. Nach zahlreichen weiteren Verschiebungen bezüglich Fertigstellung und Eröffnung wurde schließlich der 11. Januar 2017 als Übergabetermin festgelegt. Ob dies tatsächlich verwirklicht werden kann, ist zur heutigen Zeit noch nicht eindeutig feststellbar.
  • Stuttgart 21: Erst viele Jahre nach den ersten Plänen fand der Spatenstich zum Bau des neuen Stuttgarter Bahnhofs statt. Zuvor gab es bereits im Jahre 2007 einen Bürgerentscheid, der jedoch seitens des Stuttgarter Gemeinderats abgelehnt wurde. Die große Eskalation begann schließlich im Jahre 2010, als ein Gutachten des Umweltbundesamtes eine Erhöhung der Summe auf bis zu 2,9 Milliarden Euro veranschlagte. Das entsprach einer zusätzlichen Finanzierung durch den Steuerzahler von 865 Millionen Euro. Allerdings war das nicht der endgültige Betrag. Ein weiteres Gutachten bestätigte schließlich eine Summe von rund 11 Milliarden Euro für den Bahnhof und die zugehörigen Schnellbahntrasse. Die Folge war unter anderem der sogenannte „Schwarze Donnerstag“, der heftige Auseinandersetzungen zwischen Gegnern und der Polizei hervorrief. Krankenhauseinlieferungen, ein Demonstrant der schwere Verletzungen an den Augen davonzog sowie 34 angeschlagene Polizisten waren das Ergebnis. Das Resultat dieser Kostenexplosion sowie der Fehlplanungen waren jedoch nicht nur die vielen Demonstrationen, sondern auch eine grüne Landesregierung, die schließlich einen Volksentscheid durchführte, der den Bau des Bahnhofs endgültig besiegelte, welcher bis heute noch nicht abgeschlossen ist.
  • Der neue Berliner Flughafen: BER – Eine Abkürzung, die vertretend für Fehlkalkulationen und Milliardeninvestitionen steht. Die geplanten Kosten belaufen sich nunmehr nicht mehr auf die ursprünglichen zwei Milliarden Euro, sondern befinden sich bei 5,4 Milliarden Euro mit Luft nach oben. Welche Summe am Ende zu zahlen ist, das kann zum jetzigen Zeitpunkt noch nicht gesagt werden, denn die Mängelliste ist lang. Exemplarisch steht der Brandschutz. Dieser ist schlicht unzureichend für ein Gebäude dieses Ausmaßes. Die Anlage, die rund 16.000 Brandmelder, 75.000 Sprinklerköpfe sowie diverse Ventilatoren und Abluftkanäle zu koordinieren hat, ist defekt. Mängel bei der Programmierung, der Verkabelung sowie der Regulierung sind nur drei der Aspekte, die auf der Liste der Verbesserungen steht und die die Gesamtsumme des Projektes kontinuierlich steigen lassen. Aber es gibt auch viel offensichtlichere Planungsfehler, wie etwa zu kurze Rolltreppen.
Welche häufigen Gründe für Verzögerungen gibt es?

Die drei deutschen Großprojekte stehen exemplarisch für Bauvorhaben, welche aufgrund unterschiedlichster Umstände bisher noch nicht zu Ende geführt wurden. Dabei sind die Gründe vielseitig. Laut Aktuelle-Bauzinsen.info gibt es sechs wesentliche Gründe, die für eine Verzögerung, ob bei einem schlichten Einfamilienhaus oder einem Großprojekt, verantwortlich sein können. Diese Fristverlängerungen sind zwar auf den ersten Blick nicht tragisch, da sie häufig nur wenige Tage betragen, doch es kann durchaus vorkommen, dass sich aufgrund eines nur kleinen Zeitfensters weitere Fristen verschieben, die schließlich die planmäßige Fertigstellung des gesamten Projektes gefährden.

  • Unzureichende Einreichungsunterlagen. Bereits zu Beginn des Baus können Bauverzögerungen eintreten. Grund sind fehlende Unterlagen beim Genehmigungsverfahren. Es kommt zeitweise vor, dass wichtige Dokumente schlicht nicht vorhanden und aus diesem Grund die behördlichen Auflagen nicht termingerecht einzuhalten sind. Angehenden Bauherren wird folglich empfohlen, bei den zuständigen Behörden alle wichtigen Informationen einzuholen, um Fristverschiebungen bereits vor Baubeginn zu vermeiden.

tapezierenQuelle: Pixabay © martaposemuckel (CC0 Public Domain 1.0)

  • Überschätzung der eigenen Leistung.Tapezieren, Streichen oder Laminat verlegen, die Eigenleistung ist bei dem Bau der eigenen Immobilie wichtig, um unnötige Kosten einzusparen. Doch wie weit reichen die persönlichen Kompetenzen? Häufig überschätzen sich die „Häuslebauer“ und müssen am Ende Handwerker bezahlen, deren Budget eigentlich nicht eingeplant war. Ein weiteres Szenario sieht die falsche Zeitplanung bei der Eigenleistung vor. Ein Bauherr benötigt in Eigenregie meist länger als ein Profi und muss dies somit in den Zeitplan mit aufnehmen. Häufig schätzen sich die „Häuslebauer“ jedoch falsch ein, sodass es zu Verzögerungen und Terminengpässen kommen kann. Die daraus resultierenden Folgen wurden im Vorfeld bereits erwähnt.
  • Schlechte Koordination. Eine andere Aufgabe, die vielen Bauherren Kopfzerbrechen bereitet, ist die Koordination aller beteiligten Firmen. Hier ist Fachkompetenz gefragt, denn bereits ein Fehler in der Zusammenarbeit kann langfristige Folgen nach sich ziehen. Es empfiehlt sich daher dringend, einen Experten zu beauftragen. Die falsche Reihenfolge kann dazu führen, dass im Schadens- oder Verspätungsfall Regressansprüche nicht durchsetzbar sind. Ein Fachmann hat jedoch einen Überblick über die Abläufe auf der Baustelle. Welcher Handwerker kann zu welchem Zeitpunkt bestmöglich arbeiten, ohne dass dessen Tätigkeiten in irgendeiner Form eingeschränkt werden.
  • Unpassende Witterungsverhältnisse. Das Wetter kann im schlimmsten Fall durchaus den Zeitplan eines Bauherrn drastisch durcheinander bringen. Ist etwa der Boden gefroren, so sind Arbeiten an den Grünanlagen oder ein Aushub nicht möglich. Dies sollte folglich auf die warmen Sommermonate verschoben werden. Anders sieht es bei Estricharbeiten aus, welche durchaus bei Minustemperaturen in Angriff zu nehmen sind. Bauherren müssen sich jedoch darauf verlassen, dass etwaige Verzögerungen seitens der Unternehmen mitgeteilt werden. Nichtdestotrotz empfiehlt es sich, zunächst bei den Betrieben nachzufragen und einen Arbeitsausfall bei Witterung beziehungsweise höherer Gewalt vertraglich festzulegen.
  • Nachträglich auftretende Sonderwünsche. Alle Wünsche werden vertraglich festgelegt. Äußert der Bauherr jedoch nachträglich noch Änderungsvorstellungen, so handelt es sich um Sonderwünsche. Hier ist nun eine Differenzierung von Nöten. Werden die Vorstellungen rechtzeitig geäußert, so hat das kaum Auswirkungen auf den Verlauf. Tritt der Bauherr jedoch nachträglich an den Architekten oder den Handwerker heran, so kann es nicht nur zu einem erheblichen zeitlichen Mehraufwand kommen, sondern auch zu einer erhöhten finanziellen Belastung, die zuvor nur selten einkalkuliert wurde.

Ein Beispiel aus der Praxis zeigt dies eindrücklich:

Nachdem im Badezimmer bereits alle notwendigen Rohre gelegt wurden, entscheidet sich der Bauherr kurzerhand für eine Eckbadewanne, statt einer herkömmlichen. Darüber hinaus soll eine Whirlfunktion eingebaut werden. Das führt schließlich dazu, dass das bisherige Rohrsystem neu angepasst werden muss. Darüber hinaus sind neue Elektroleitungen zu verlegen, um die Whirlfunktion zu gewährleisten. Als drittes kann es zusätzlich zu Lieferengpässen kommen. Dies kann die Fertigstellung des Badezimmers und somit auch das Einzugsdatum erheblich nach hinten verschieben. Folglich kann ein Sonderwunsch zu Verzögerungen führen, falls dieser zu spät geäußert wird.

  • Insolvenz beauftragter Unternehmen. Möglichweise das Schlimmste, das passieren kann, ist die Insolvenz des beauftragten Unternehmens. Das kostet sowohl Zeit als auch Geld. Denn es entstehen wieder einmal Verzögerungen, die sich auch auf die anderen Arbeiten negativ auswirken können. Das Schlimmste daran ist, dass das Unternehmen, das für diese Verspätung ursprünglich die Schuld trägt, nicht mehr für den entstandenen Schaden aufkommen kann. Verlangt das Unternehmen überdurchschnittlich häufig Abschlagszahlungen, so ist dies bereits ein erstes warnendes Anzeichen für den Bauherrn. Komplett vor diesem Extremfall absichern können sich die Vertragspartner jedoch nicht. Am sichersten fahren Bauherren mit einer eingehenden Prüfung über die Bonität des Unternehmens. Kommt es schließlich doch zu einem Insolvenzverfahren, so bleibt der Besitzer auf den Schadensersatzansprüchen sitzen, denn die Wahrscheinlichkeit, dass diese tatsächlich zurückgezahlt werden, ist sehr gering.

VertragsprüfungQuelle: Pixabay © delphinmedia (CC0 Public Domain 1.0)

Worauf sollten Bauherren besonders achten?

Die Art des Vertrags ist besonders wichtig. Zunächst ist festzuhalten, dass der Vertrag nicht zwingend schriftlich zu dokumentieren ist. Natürlich sind Bauherren durch ein Schriftstück auf der sicheren Seite. Allerdings können Verträge auch mündlich abgeschlossen werden oder im Sinne des schlüssigen Handelns. Schwieriger wird es, wenn der Vertrag auch den Kauf von Grund und Boden mit einschließt. Dann ist ein notarieller Vertrag von Nöten, der mehrere Dinge, wie etwa ein Vorkaufsrecht der jeweiligen Stadt oder andere Aspekte, berücksichtigt. Auch wenn unterschiedliche Formen des Vertrages möglich sind, so ist es dennoch ratsam, ein schriftliches Exemplar festzulegen, das alle Eventualitäten berücksichtigt und somit im Falle eines Rechtsstreites als Entscheidungsgrundlage dient.

Darüber hinaus ist zwischen einem VOB/B und einem BGB-Vertrag zu differenzieren.

VOB/BBGB-Vertrag
VerjährungVerjährungsfrist von Mangelansprüchen nach vier Jahren.Verjährungsfrist von Mangelansprüchen nach fünf Jahren.
MängelhaftungKein Rücktrittsrecht bei einem Mangel, stattdessen Schadensersatz oder Preisminderung.Rücktrittsrecht bei Mängeln sowie eine Vertragskündigung bei Insolvenz nach Prüfung des Insolvenzverwalters.
ÄnderungenBitten des Bauherrn sind verpflichtend, sofern es noch möglich ist, diese umzusetzen.Änderungen sind nicht mehr möglich, beziehungsweise der Bauunternehmer muss diese nicht berücksichtigen.
Unterlagen und BauplatzRechtzeitige und kostenfreie Übergabe aller vorhandenen Unterlagen sowie Bereitstellung von Arbeits- und Lagerplätze durch den Bauherrn.Im BGB-Vertrag sind dazu keine näheren Informationen enthalten.
RechnungenDie Rechnung ist schriftlich und mit allen wichtigen enthaltenden Details zu stellen.Fälligkeit des Werklohnes spätestens nach der Abnahme des Objekts.
Abnahme der ArbeitenWeitergehende Abnahmemöglichkeiten im Vergleich zum BGB, die den Unternehmer bevorteilen.Billigung der Leistung seitens des Auftraggebers. Äußert sich der Bauherr bis zu einer bestimmten Frist, so kann der Unternehmer dies als Zustimmung interpretieren.

Die Unterschiede beider Verträge beziehen sich vor allem auf die Verjährung, die Mängelhaftung sowie die Änderungen. Aber auch die Abnahme der Arbeiten und die Rechnungen unterscheiden sich entsprechend der beiden Vertragsarten. Siehe vertiefend: Wann ist eine wirksame Einbeziehung der VOB/B in den Bauvertrag erfolgt?

Vertragspartner gut auswählen

Als Bauherr sollte man auch seinen Vertragspartner gut prüfen. Hier ist zu unterscheiden zwischen einem Generalunternehmer, einem Generalübernehmer sowie einem Bauträger. Ersterer zeichnet sich durch das Komplettpaket aus. Er ist folglich für alle Leistungen zuständig, die beim Hausbau inbegriffen sind. Die meisten Aufgaben delegiert dieser jedoch an andere Sub- oder Nachunternehmer. Ein Beispiel: Der Rohbau wird vom Generalunternehmer selbst errichtet, alle anderen Arbeiten vollbringen weitere Firmen, sodass ihm nur noch die Koordination obliegt. Der Generalübernehmer ist ausschließlich für die Organisation zuständig und übergibt alle anfallenden Arbeiten an andere Konzerne. Bauträger sind selbst Eigentümer der Fläche, verkaufen diese jedoch mit der Verpflichtung, auf dem Grundstück eine Immobilie zu errichten.

Welche Art der Organisation auch gewählt wird, die richtige Prüfung ist unumgänglich. Seriosität, Bonität und Erfahrungsberichte sind in die Planung mit einzubeziehen, denn diese Vertragspartner sind es schließlich, die einen entscheidenden Einfluss auf die fristgerechte und qualitativ hochwertige Fertigstellung der Immobilie ausüben. Die richtigen Partner finden sich auf Messen, in Musterhausaustellungen oder auch im Internet. Darüber hinaus ist es ratsam, die Empfehlungen von Bekannten zu berücksichtigen, da diese bereits Erfahrungen mit den Unternehmen gemacht haben.

MusterhausQuelle: Pixabay © 13902 (CC0 Public Domain 1.0)

Genaue Definition der Leistung

Die Leistung der Unternehmer ist genau zu definieren. Welche Bereiche werden von den Vertragspartnern ausgeführt, wie gestaltet sich die preisliche Zusammensetzung, welche zusätzlichen Kosten entstehen durch Anfahrt und Material und welche Fristen sind einzuhalten? Dies sind nur einige grundlegenden Fragestellungen. Generell muss der Bauherr im Vertrag alle Preise bis in das kleinste Detail deklarieren und festlegen. Neben dieser gesamten Bau- und Leistungsbeschreibung sind auch Zahlungsplan sowie Festlegung, was bei Nichteinhaltung der Leistung geschieht, zu dokumentieren.

Baubeginn, Dauer und Vollendung

Die Dauer des Baus variiert und kann sich aufgrund externer Einflüsse auch sehr lange hinziehen. Im Durchschnitt bedarf die Vollendung eines Einfamilienhauses bis zu zwölf Monate. Allerdings fallen in diese zeitliche Kalkulation noch nicht die Suche eines geeigneten Grundstückes sowie die Kaufabwicklung dessen. Diese Werte dienen also nur der Orientierung. Dementsprechend kann es durchaus mehr Zeit in Anspruch nehmen, etwa wenn der Kunde Sonderwünsche hat oder wenn der Bau nicht reibungslos abläuft. Im Grunde ist zwischen vier Phasen zu unterscheiden.

Mängelbeseitigung

Wie bei anderen Produkten, die im Handel zu erwerben sind, gibt es auch bei dem Hausbau eine Gewährleistungsfrist. Mit dem Zeitpunkt der Bauabnahme beginnt diese, in welcher der Bauherr noch die Möglichkeit hat, eventuelle Schäden durch die Vertragspartner beheben zu lassen. Aus diesem Grund ist es auch wichtig, die beauftragten Arbeiten bis in das kleinste Detail zu definieren. Die eigentlichen Fristen enden schließlich zu unterschiedlichen Zeiten, dem jeweiligen Vertrag entsprechend, denn zwischen BGB-Vertrag oder VOB/B-Vertrag gelten unterschiedliche Fristen (vgl. auch: Abnahme für Fälligkeit beim Werkvertrag unter Umständen nicht entscheidend) .

Darüber hinaus bieten die Bauunternehmer häufig Garantien, die über die gesetzliche Gewährleistungsfrist hinausgehen. Wichtig ist, dass die Bauherren keinesfalls selbst versuchen, die Mängel zu beheben, sondern stattdessen umgehend das Unternehmen kontaktieren, das für den Fehler verantwortlich ist. Fristen sollten im Kontext mit der Mängelbeseitigung realistisch gesetzt werden, wobei der Unternehmer nicht die Möglichkeit hat, diese aufgrund von Überlastung oder Auftragslage zu verlängern. Grundsätzlich betrifft der Mangel also immer nur jenen Vertragspartner, der für das Entstehen dessen verantwortlich ist.

Wird die Beseitigung nicht ordnungsgemäß durchgeführt, so stehen dem Bauherrn unterschiedliche Rechte zur Auswahl. Er ist etwa dazu berechtigt, vom Vertrag zurückzutreten. Ferner hat er einen Anspruch auf Schadensersatz und ist dazu in der Lage, den Kaufpreis zu drosseln. Darüber hinaus können die Betroffenen eine andere Firma beauftragen, die anstelle des ursprünglichen Unternehmens die besagten Schäden entfernt.

Welche Rechte hat man als Auftraggeber?

Es kann ein Anspruch auf Schadenersatz wegen Verzug bestehen. Auch eine Vertragsstrafe kann man vereinbaren.

Verzugsschadensanspruch

Liegt ein Leistungsverzug vor, also wird der Auftragnehmer nicht zu dem von ihm festgelegten Termin fertig, so stehen dem Bauherrn nach dem Gesetz oder der VOB/B unterschiedliche Lösungen zur Verfügung. Hier ist allerdings zwischen den beiden Verträgen streng zu unterscheiden. Nach § 5 Abs. 4 VOB/B muss der Auftraggeber dem Unternehmen eine realistische Frist einräumen, in welcher dieser in der Lage ist, die Arbeiten zu vollenden, sofern bereits vor Arbeitsbeginn über fehlende Geräte, Baustoffe oder zu wenig Arbeitskraft informiert wurde. Läuft diese Frist ebenfalls ab, so besteht entweder die Möglichkeit, der Firma den Auftrag zu entziehen oder einen Schadensersatz einzufordern. Besonders bei Ersterem ist jedoch zu beachten, dass erneut eine neue Frist einzuräumen ist, bevor der Vertrag aufgekündigt werden kann.

Vertragsstrafeklauseln vereinbaren

Sofern im Vertrag der Beginn und die Fertigstellung genau definiert sind, besteht die Möglichkeit, eine Vertragsstrafe bei Überschreitung der Fristen geltend zu machen. Dieses Recht erhält der Bauherr jedoch nicht zwingend mit dem Abschluss des Vertrages, denn viele Klauseln werden vor Gericht als unwirksam erklärt, da eine einseitige Benachteiligung des Bauunternehmers vorliegt. Dies geht aus einem Artikel der Berliner Zeitung hervor, in welchem auch die gängige Höhe dieser Strafen festgelegt wird. Dementsprechend darf der Betrag zehn Prozent der Auftragssumme nicht überschreiten. Darüber hinaus ist eine Gebühr von 0,5 Prozent dieser Summe pro Arbeitstag, die in der Höhe maximal fünf Prozent der Gesamtkosten überschreitet, ebenfalls unwirksam. Es gilt, sich also in dieser Hinsicht rechtlich belehren zu lassen, um im Zweifel auf der sicheren Seite zu sein. Andernfalls können die, durch die Verzögerungen entstehenden Mehrkosten den Bau erheblich verzögern und die finanzielle Situation des Bauherrn extrem belasten.

Der Ausnahmefall der „höheren Gewalt“

Höhere Gewalt steht für ein unvorhersehbares Ereignis, das auch durch bestimmte Sorgfalt nicht zu vermeiden ist. Beim Hausbau stellt sich immer die Frage, wer schließlich für das Fristversäumnis haften muss. Hier sind Bauleistungsversicherungen notwendig, denn diese Schäden können den Bauherrn andernfalls in finanzielle Schwierigkeiten stürzen. Denn Bauunternehmen berufen sich, wenn die Möglichkeit besteht, auf diese Umstände, da diese dann nicht in Regress genommen werden können.

Fazit

Verzögerungen beim Hausbau sind nicht nur ärgerlich, sie können darüber hinaus auch schwere Folgen haben. Viele Bauherren kündigen etwa bereits vorher ihre Wohnung und sind dann in Verzug, wenn es um den Einzug in das neue Heim geht. Bereits bevor dieser Fall eintritt, sollten sich Auftraggeber über ihr Rechte und Pflichten informieren, um im Zweifel richtig zu reagieren. Wann ist Schadensersatz zu fordern, welche Fristen haben die Bauunternehmen einzuhalten und wie wird im Falle der höheren Gewalt reagiert? Es gibt diverse Fragen, die ein Bauvorhaben betreffen und fundierte Kenntnisse darüber sind zwingend notwendig. Besonders bei kritischen Themen ist es empfehlenswert, einen Fachmann, wie etwa einen Rechtsanwalt oder einen Architekten, zu konsultieren. Fragen können Sie einen Rechtsanwalt für Baurecht, einen Rechtsanwalt für Immobilienrecht oder einen Rechtsanwalt für Werkvertragsrecht.

Grundsätzlich sind Bauherren auf der sicheren Seite, wenn sie ein Unternehmen beauftragen, dass über gute Kritiken verfügt und darüber hinaus von Bekannten oder Freunden empfohlen wurde. Denn diese Informationen sind meistens am zuverlässigsten. Schließlich können durch ein falsches Bauunternehmen diverse Streitigkeiten entstehen, die eigentlich, durch sorgfältige Recherche und Einholung der wichtigen Informationen, hätten vermieden werden können.

Bearbeitungsstand: 20.08.2015

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