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Mietrecht | 04.12.2017

Kalte Räumung

Nach Miet­vertrags­kündigung: Darf der Vermieter dem Mieter das Wasser und den Strom abstellen?

Hat ein Vermieter eine Kündigung ausgesprochen, so führt dies nicht unbedingt dazu, dass der gekündigte Mieter auch auszieht. Selbst wenn die Kündigung rechtens ist, kann der Mieter unter Umständen aus Trotz den Auszug verweigern. Der Vermieter kann in diesem Fall zwar den Mieter auf Räumung und Herausgabe der Wohnung verklagen. Ein solcher Prozess ist aber mit Kosten und Mühen verbunden. Und selbst wenn das Gericht der Räumungsk­lage stattgibt, kann sich der Mieter weiterhin weigern auszuziehen. Ein Gerichts­vollzieher kann die Räumung zwar zwangsweise durchsetzen, dies ist aber wiederum mit Kosten verbunden. Um sich all diese Kosten und Mühen zu sparen, kann der Vermieter auf den Gedanken kommen, das Wasser und den Strom abzustellen. So soll der Mieter zermürbt und zu einem freiwilligen Auszug bewegt werden. Doch ist so eine „Kalte Räumung“ zulässig?

Darf der Vermieter bei Kündigung des Mieters das Wasser und den Strom abstellen?

Nach einer Entscheidung des Bundes­gerichts­hofs aus dem Jahr 2009 ist ein Vermieter unter bestimmten Umständen berechtigt, dem Mieter von der Versorgung mit Wasser und Strom ab­zuschneiden. Es wurde zwar teilweise angenommen, dass durch die Einstellung der Versorgungs­leistungen eine verbotene Eigenmacht (§ 858 BGB) vorliege und somit in unzulässiger Weise in das Besitzrecht des Mieters ein­gegriffen werde. Der Bundes­gerichts­hof folgte dieser Auffassung jedoch nicht und begründete dies damit, dass durch das Abstellen des Wassers und Stroms nicht der Besitz des Mieters verletzt werde, sondern nur dessen Gebrauch gestört werde. Eine bestimmte Nutzung der Sache werde durch das Besitzrecht nicht geschützt. Der Besitz selbst verleihe kein Recht auf eine fort­gesetzte Belieferung mit Ver­sorgungs­gütern (Bundesgerichtshof, Urteil vom 06.05.2009, Az. XII ZR 137/07).

Welche Voraussetzungen müssen für eine zulässige Einstellung der Versorgungsleistungen vorliegen?

Aus der Entscheidung des Bundes­gerichts­hofs lässt sich entnehmen, dass die Einstellung der Versorgungs­leistungen nur dann zulässig ist, wenn der Vermieter selbst die Versorgung mit Wasser und Strom schuldet sowie die Kündigung des Miet­verhältnisses wirksam ist (vgl. dazu auch Kammergericht Berlin, Urteil vom 28.11.2006, Az. 65 S 220/06). Zudem muss der Mieter die Zahlungen eingestellt haben, sodass dem Vermieter durch die weitere Belieferung ein Schaden droht.

Quelle: refrago/rb

Bearbeitungsstand: 04.12.2017

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Kommentare (2)

 
 
Der dumme Vermieter schrieb am 10.01.2017

Endlich mal was gutes für die so oft idioten "Vermieter " was eine einzige Schande in Deutschland ist!!! Daumen hoch an dieser Stelle für den BGH!!!

eono schrieb am 25.09.2015

Geht das in allen Fällen? Wie? Der Vermieter müsste sich an den

meist externen Betreiber/oft sehr große Unternehmen wenden.

Welche Interessen sollten sie daran haben?

Der Vermieter zahlt ihnen nicht weiter monatlich ihre Rechnungen.

vom Mieter ist im Falle von kein Licht/kein Strom/kein Wasser

auch keine Geld mehr zu erwarten. Bestenfalls die Abschlussrechnung.

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