Wie lange kann ein Mieter eine Betriebskostenabrechnung beanstanden?
Hat ein Mieter fristgerecht eine Betriebskostenabrechnung erhalten (Lesen Sie dazu folgende Rechtsfrage: Nebenkostenabrechnung Fristen: Bis wann muss ein Vermieter eine Betriebskostenabrechnung erstellt haben und welche Fristen gelten?), stellt sich unter Umständen die Frage, ob diese auch ordnungsgemäß erstellt wurde bzw. inhaltlich richtig ist. Wie lange kann daher ein Mieter eine Nebenkostenabrechnung beanstanden?
Wie lange kann ein Mieter eine Betriebskostenabrechnung beanstanden?
Einwendungen gegen eine Betriebskostenabrechnung hat der Mieter gemäß § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Hat der Mieter somit die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2015 am 21.06.2016 erhalten, so hat er bis zum 30.06.2017 Zeit die Abrechnung zu beanstanden. Voraussetzung für den Fristbeginn ist, dass die Abrechnung formell ordnungsgemäß ist. Die Frist gilt unabhängig davon, ob der Mieter Vorauszahlungen auf die Betriebskosten zahlen muss oder eine Betriebskostenpauschale vereinbart worden ist (Bundesgerichtshof, Urteil vom 12.01.2011, Az. VIII ZR 148/10).
Erstellt der Mieter eine erneute Abrechnung, so beginnt die Frist vom Neuen. Ändert er eine Abrechnung, so umfasst der erneute Fristbeginn lediglich die Änderungen.
Zahlt der Mieter vor Ablauf der 12 Monate vorbehaltlos die geforderte Nachzahlung, so führt dies nicht zu einem Ausschluss des Einwendungsrechts. Der Mieter kann vielmehr weiterhin bis zum Fristablauf die Abrechnung beanstanden (Bundesgerichtshof, Urteil vom 12.01.2011, Az. VIII ZR 296/09).
Kann der Mieter nach Fristablauf noch Einwendungen gegen die Nebenkostenabrechnung geltend machen?
Ist die Frist abgelaufen, kann der Mieter Einwendungen gegen die Nebenkostenabrechnung grundsätzlich nicht mehr geltend machen. Die Abrechnung wird für ihn damit verbindlich. Dies gilt jedoch dann nicht, wenn der Mieter die verspätete Geltendmachung der Einwendungen nicht zu verschulden hat (§ 556 Abs. 3 Satz 6 BGB). Dies kann zum Beispiel dann der Fall sein, wenn der Mieter erkrankt oder der Vermieter verhindert, dass der Mieter die Abrechnungsunterlagen überprüft.
