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Mietrecht | 15.11.2017

Befristeter Mietvertrag

Unter welchen Voraus­setzungen darf ein Mietvertrag befristet werden?

Es kann im Interesse des Vermieters sein einen Mietvertrag nur befristet abzuschließen, weil er zum Beispiel für eine bestimmte Zeit im Ausland arbeitet und nach dieser Zeit in seine Wohnung zurück­kehren möchte. Dies kann spiegel­bildlich natürlich auf für den Mieter gelten. Unter Umständen benötigt er eine Wohnung nur für eine bestimmte Dauer. Aber unter welchen Voraus­setzungen ist die Befristung eines Miet­vertrags möglich?

Unter welchen Voraussetzungen darf ein Mietvertrag befristet werden?

Die Befristung eines Miet­vertrags ist unter den Voraus­setzungen des § 575 Abs. 1 BGB möglich. Danach kann ein Miet­verhältnis auf bestimmte Zeit eingegangen werden, wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit entweder

  • die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen will oder
    Als Familien­angehörige zählen der/die Verlobte, der Ehegatte, der eingetragene Lebens­partner, die Kinder/Stiefkinder, die Enkel, die Eltern, die Geschwister, die Neffen/Nichten, der/die Onkel/Tante sowie die Schwieger­eltern.

  • in zulässiger Weise die Räume beseitigen oder so wesentlich verändern oder instand setzen will, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden oder
    Unter Beseitigung von Räumen wird deren Abriss verstanden, was etwa durch die Zusammen­legung von zwei Wohnungen geschehen kann.

    Mit der wesentlichen Ver­änderung der Räume werden Ausbauten, Umbauten oder eine sonstige Modernisierung gemeint.

    Als Instand­setzung werden solche Arbeiten angesehen, die sowohl der Beseitigung von Schäden als auch der Erhaltung der Mietsache bzw. der Vorbeugung von Schäden dienen.

    Die Voraussetzung, dass die Fortsetzung des Miet­verhältnisses erheblich erschwert wird, bezieht sich nur auf die wesentliche Ver­änderung oder Instand­setzung der Mieträume. Diese Maßnahmen werden erheblich erschwert, wenn sie bei Fortsetzung des Miet­verhältnis aus tatsächlichen oder rechtlichen Gründen überhaupt nicht oder nur unter solchen Umständen möglich wären, die für den Mieter oder den Vermieter eine außergewöhnliche Belastung darstellen würden.

  • die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten will
    Darunter ist die Vermietung von Wohnraum an Mitarbeiter einer Firma zu verstehen. Gemeint sind also Dienst- und Werks­wohnungen.

Zudem muss der Vermieter dem Mieter den Grund der Befristung bei Vertrags­schluss schriftlich im Sinne von § 126 BGB mitteilen. Anderenfalls gilt das Miet­verhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Es genügt dabei regelmäßig nicht den Gesetzes­text wiederzugeben. Die Mitteilung muss aber nicht im Mietvertrag enthalten sein, sondern kann auch in einem gesonderten Schreiben erfolgen.

Kann sich nach einem Vermieterwechsel der neue Vermieter auf die Befristung berufen?

Kommt es zu einem Vermieter­wechsel, kann sich der neue Mieter unter bestimmten Umständen auf die Befristung des Miet­vertrags berufen. Es gilt folgendes:

  • Eigennutzung
    Ist der Mietvertrag wegen eines Eigen­nutzungs­wunsches befristet (§ 575 Abs. 1 Nr. 1 BGB), so gilt die Befristung für den neuen Vermieter nur dann, wenn die begünstigte Person auch zum neuen Vermieter in dem geforderten Nähe­verhältnis steht.
  • Baumaßnahme
    Sind beabsichtigte Baumaßn­ahmen der Grund für die Befristung (§ 575 Abs. 1 Nr. 2 BGB), kann sich der neue Vermieter auf die Befristung berufen, wenn er ebenfalls die Baumaßn­ahmen beabsichtigt.

  • Dienstwohnung
    Wird die Wohnung als Dienst­wohnung benötigt und der Mietvertrag daher befristet (§ 575 Abs. 1 Nr. 3 BGB), so gilt die Befristung für den neuen Vermieter nur dann, wenn die begünstigte Person auch zum neuen Vermieter in dem geforderten Rechts­verhältnis steht.

Kann sich der neue Vermieter nicht auf den ursprünglichen Be­fristungs­grund berufen, kann der Mieter die Ver­längerung des Miet­verhältnisses auf unbestimmte Zeit verlangen (§ 575 Abs. 3 Satz 2 BGB). Unterlässt der Mieter dies, so endet das Miet­verhältnis mit Ablauf der Befristung.

Quelle: refrago/rb

Bearbeitungsstand: 15.11.2017

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