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Mietrecht | 25.04.2017

Mietwohnung

Wohnungs­übergabe: Darf der Vermieter ablehnen?

Konflikte zwischen Mieter und Vermieter sind keine Seltenheit und können aus diversen Gründen ausgelöst werden. Besonders häufig kommt es bei Beendigung des Miet­verhältnisses im Rahmen der Wohnungs­übergabe zu Streitig­keiten. Dabei stellt sich die Frage, ob Vermieter die Übergabe ablehnen dürfen. Nachfolgend wird thematisiert, wie Mieter vorbeugen können, um die Übergabe der Mietsache reibungslos abzuwickeln.

Quelle: Photo-Mix / pixabay.com

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Pflichten des Mieters

Die effektivste Lösung, um Auseinander­setzungen mit dem Vermieter zu vermeiden, besteht in der Erfüllung der gängigen Pflichten eines Mieters. Generell sollten Mieter die Wohnung in einem ordentlichen Zustand übergeben. Verklebte Böden und dicke Staub­schichten schmälern den Eindruck markant und kommen beim Vermieter natürlich nicht gut an. In der Regel muss die Mietsache „besenrein“ verlassen werden. Dennoch ist es ratsam vor der Übergabe den Fußboden nicht nur abzusaugen, sondern auch grob nass zu wischen. Letzteres ist zwar keine Pflicht, kostet aber relativ wenig Zeit und der Zustand der Mietsache wirkt dadurch gleich deutlich besser. Grobe Verschmutzungen sind in jedem Fall zu entfernen. Löcher in den Wänden durch Bohren oder ähnliches sollten mit Spachtel­masse geschlossen werden. Das Material ist günstig in Baum­märkten in Tubenform erhältlich, welche die Anwendung komfortabel macht.

Für Verwirrung sorgt die Schönheits-Reparaturen­regelung. Viele Mieter gehen aufgrund von Recherchen im Internet automatisch davon aus, dass sie Wände, Decken, Zimmer­türen, Heizkörper und die innen­liegenden Fenster­rahmen beim Auszug streichen müssen. Einige sehen sich sogar in der Pflicht Nutzungs­spuren am Fußboden zu beseitigen. Ob Mieter zum Pinsel greifen müssen, hängt jedoch vom Mietvertrag ab. Darin kann eine Schönheits­reparatur-Klausel enthalten sein, die zum Beheben von Schönheits­fehlern verpflichtet. Welche Pflichten Mieter beim Auszug erfüllen müssen und warum es sich stets lohnt, eine friedliche Einigung zu erzielen, erfahren Sie in unseremRatgeber zum Wohnungs­auszug.

Grundsätzlich sollten Mieter während der Mietdauer Buch führen und diverse Arbeiten an Wohnungen stichpunktartig dokumentieren. Das Notieren von Datum und Art der Erledigungen kann bei eventuellen Konflikten von Vorteil sein. Zudem sind schrift­liche Nachweise über Anschaffungen hilfreich. Bei Schönheits­reparaturen empfiehlt sich etwa das Aufheben der Quittungen. Der Berliner Mieter­verein weist in einem Artikel zur Wohnungs­übergabe ergänzend auf die Bedeutung eines Übergabe­protokolls hin. Es wird auch empfohlen Fotos vom aktuellen Zustand der Wohnung zu machen und diesen von Zeugen bestätigen zu lassen. Rechnungen über Materialien, Handwerker­leistungen oder sonstige Anschaffungen sind bei Bedarf als Beweis nützlich.

Mieter müssen, laut § 546 Bürgerliches Gesetzbuch, das Mietobjekt nach Beendigung des Miet­verhältnisses zurück­geben. Die Rückgabe der Mietsache ist erfolgt, wenn:

  • Die Wohnung vollständig geräumt,
  • bauliche Änderungen rück­gängig gemacht,
  • vertraglich vereinbarte Schönheits­reparaturen erledigt und
  • alle Schlüssel abgegeben wurden.
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Wohnungsübergabe-Termin vereinbaren

Um Miss­verständnissen vorzubeugen, ist es wichtig mit dem Vermieter rechtzeitig einen Termin für die Wohnungs­übergabe zu vereinbaren. Anschließend können Ausbesserungs- und Reinigungs­arbeiten ohne Zeitdruck geplant und durch­geführt werden. Steht bereits bei Übergabe fest, dass der Nachmieter Einrichtungs­gegenstände übernimmt, muss das dem Vermieter rechtzeitig angekündigt werden. Da die Wohnung vollständig zu räumen und in den ursprünglichen Zustand zu versetzen ist, muss die Übernahme mit dem Vermieter abgesprochen werden. Um Streitereien und Unklarheiten zu vermeiden, sollte mit dem Nachmieter die Übernahme schriftlich festgehalten werden. Geht beispiels­weise die Küche auf den neuen Mieter über und bezahlt dieser bar, ist das zu dokumentieren, um im Nachhinein vor rechtlichen Konflikten geschützt zu sein. Das Schrift­stück dient gleich­zeitig als Veräußerungs­nachweis gegenüber dem Vermieter.

Reagiert ein Vermieter überhaupt nicht auf Termin­vorschläge für die Wohnungs­übergabe und ist nicht erreichbar, sollte der Zustand der Wohnung mit reichlich Fotos und mindestens einem Zeugen festgehalten werden. Das Mietobjekt muss nach den gesetzlichen Vorschriften für die Übergabe vorbereitet sein. Anschließend werden die Schlüssel mit einem Begleit­schreiben inklusive Bank­verbindung und Aufforderung zur Kautions­rück­zahlung mit Zeugen in den Briefkasten des Vermieters eingeworfen. Dieses Einwerfen gilt als erfolgreicher Zugang. Die Entfernung sämtlicher Sachen des Mieters sowie seine Aushändigung der Schlüssel stellt vor dem Gesetzt die Rückgabe der Mietsache dar. Auch ein von Zeugen und Mieter unter­zeichnetes Übergabe­protokoll sollte in diesem Fall an den Vermieter ausgehändigt werden.

Eigene Rechte kennen

Trotz aller Vorsichts­maßnahmen ist es unverzicht­bar die eigenen Rechte zu kennen. Informieren Sie sich vorab ausführlich über Ihre Pflichten und seien Sie sich über unwirksame Vertrags­bestandteile bewusst. So können Sie im Gespräch mit dem Vermieter sachlich argumentieren. Kommt es zum Rechts­streit, genießen Mieter mit dem richtigen Versicherungs­schutz bedeutsame Vorteile. Besitzen Sie eine Rechts­schutz­versicherung, kann diese bei einem möglichen Rechts­streit helfen – aber achten Sie auf die Folge-Ereignis-Theorie, ein durchaus wichtiger Bestandteil. Haben Sie Ihren Rechts­schutz erst nach Einzug abgeschlossen, müsste dieser ohne diese Theorie ansonsten nicht einspringen. Das Vergleichs­portal für Versicherungen Finance Scout 24 hat zentrale Auswahl­kriterien für Rechts­schutz­versicherungen zusammen­gefasst und weist neben der Folge-Ereignis-Theorie auf ratsame Deckungs­summen und die individuellen Unterschiede beim Leistungs­spektrum hin.

Verweigerung und Schadensersatz

Vermieter können die Wohnungs­übergabe nicht verweigern, weil beispiels­weise die Schönheits­reparaturen nicht durch­geführt wurden. Allerdings kann je nach Mietvertrag das Recht auf Nach­besserung bestehen. Sollte dies der Fall sein und ein Mieter kommt dieser Pflicht nicht rechtzeitig nach, darf der Vermieter eine Frist setzen. Verstreicht diese ohne dass Arbeiten erledigt werden, dürfen Vermieter diese auf Kosten des Mieters durchführen lassen. Die Rückgabe­pflicht seitens des Mieters ist aber dennoch erfüllt. Eine Verweigerung der Rücknahme der Mietsache aufgrund von fehlender Schlüssel ist ebenfalls nicht möglich. Stattdessen darf der Vermieter wegen fehlender Schlüssel Schadens­ersatz fordern. Fehlen Schlüssel zahlt der Mieter zudem den Austausch der Schließa­nlage, welcher hinsichtlich der Sicherheit unumgänglich ist. Vom Mieter zusätzlich an­gefertigte Schlüssel sind zu vernichten.

Vermieter, die eine zerstörte oder verwahr­loste Wohnung zurück­erhalten, sind berechtigterweise verärgert. Eine Verweigerung ist hier aber ebenfalls nur selten möglich. Eine Vorent­haltung der Räumlichkeiten seitens des Mieters liegt nur dann vor, wenn eine Inbesitz­nahme der Wohnung durch den Vermieter wegen Umfang oder Art noch vorhandener Besitz­tümer des Mieters nicht möglich wäre. Bei verwahrlosten Wohnungen haben Vermieter selbstverständlich das Recht die Mietsache auf Kosten des Mieters räumen und reinigen lassen. Sollte es zum Mietausfall kommen, weil die Räumung zusätzlich Zeit in Anspruch nimmt, darf er ebenfalls Ersatz verlangen. Voraus­gesetzt die Arbeiten werden zügig erledigt.

Fazit

Ein Rechts­streit mit dem Vermieter kann teuer, nerven­aufreibend und zeitaufwändig werden. Daher ist es immer ratsam eine humane Einigung anzustreben, anstatt mit rechtlichen Schritten zu drohen. Wer sich beim Reinigen der Wohnung Mühe gibt und sich hinsichtlich Ausbesserungs­arbeiten aufgrund von selbst verschuldeter Schäden einsichtig zeigt, steigert seine Chancen für eine friedliche Übergabe. Ist ein gerichtlicher Konflikt unvermeidbar, profitieren Mieter von einer Rechts­schutz­versicherung mit entsprechendem Leistungs­umfang.

Siehe auch:

Quelle: refrago/om

Bearbeitungsstand: 25.04.2017

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