Wohnungsübergabe: Wie muss eine Wohnung zurückgegeben werden?
Ist der Mietvertrag über eine Wohnung beendet, muss der Mieter ausziehen und die Wohnung an den Vermieter zurückgeben. Geregelt ist dies in § 546 Abs. 1 BGB. Doch wie erfolgt eine solche Wohnungsübergabe? Reicht es, wenn der Mieter auszieht und die Schlüssel zur Wohnung zurückgibt oder muss der Mieter zum Beispiel noch vorher Schönheitsreparaturen durchführen?
Wie muss eine Wohnung zurückgegeben werden?
Die Rückgabe einer Wohnung setzt voraus, dass der Mieter:
aus der Wohnung mitsamt seinen Einrichtungsgegenständen auszieht.
Um seiner Rückgabepflicht nachzukommen, muss der Mieter sämtliche Einrichtungsgegenstände mitnehmen. Bleibt ein Teil zurück, so ist dies grundsätzlich als unzulässige Teilräumung und Vorenthaltung der Mietsache anzusehen. Dies wurde etwa bejaht, wenn der Mieter eine Waschmaschine und eine kleine Einbauküche in der Wohnung belässt ( und ). Eine Ausnahme kann jedoch bestehen, wenn lediglich einzelne Gegenstände zurückbleiben. In einem Fall aus dem Jahr 2015 hat das Kammergericht Berlin eine wirksame Räumung bejaht, trotz Zurücklassens von Sperrmüll im Keller ().
Von der Rückgabepflicht kann auch der Rückbau etwaiger Einbauten des Mieters umfasst sein. Dabei spielt es keine Rolle, ob der Vermieter dem Einbau zugestimmt hatte und die Einbauten in sein Eigentum übergegangen sind (vgl. etwa und ).
Entfernt der Mieter beim Auszug auch einen von ihm eingebrachten Teppichboden, so muss er auch Klebestreifen, die dazu gedient haben, den Teppichboden zu befestigen, komplett entfernen (vgl. ).
etwaige Schäden, die nicht auf einem vertragsgemäßen Gebrauch beruhen, beseitigt.
In diesem Zusammenhang kommt dem Übergabeprotokoll besondere Bedeutung zu. Lesen Sie dazu folgende Rechtsfrage: Was ist ein Wohnungsübergabeprotokoll und für was ist es wichtig?
die wirksam übertragenen Schönheitsreparaturen durchführt.
Lesen Sie dazu folgende Rechtsfrage: Schönheitsreparaturen: Welche Schönheitsreparaturklauseln in Formularmietverträgen sind unwirksam?
sämtliche Schlüssel herausgibt.
Der Vermieter muss in den Besitz sämtlicher Schlüssel gelangen. Dazu gehören neben dem Wohnungsschlüssel auch der Haustür- und ein etwaiger Kellerschlüssel. Die Schlüssel müssen grundsätzlich am Wohn- bzw. Firmensitz des Vermieters bzw. bei einem Beauftragten abgegeben werden. Die Mietvertragsparteien können aber auch abweichende Vereinbarungen treffen.
Bei einer Vielzahl von Schlüsseln ist nach einer Entscheidung des Oberlandesgerichts Düsseldorf aus dem Jahr 2006 unschädlich, wenn ein einzelner Schlüssel nicht zurückgegeben wird (). Es soll auch die Rückgabe nur eines Schlüssel ausreichen, wenn daraus der Wille des Mieters zur endgültigen Besitzaufgabe hervortrete und dem Vermieter ein ungestörter Gebrauch ermöglicht werde ( und ).
Ein Mieter muss die Voraussetzungen zur Wohnungsrückgabe nicht zwingend erst zum Ende des Mietvertrags erfüllen. Er kann vielmehr schon vorher ausziehen und die Wohnungsschlüssel zurückgeben. Das Landgericht Bonn hielt etwa eine Wohnungsrückgabe drei Monate vor Mietzeitende für zulässig ().
Welche Folgen hat eine nicht erfolgte Wohnungsübergabe?
Kommt der Mieter seiner Rückgabepflicht nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht nach, so können dem Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen folgende Ansprüche zustehen:
Zahlung einer Entschädigung
Zahlung von Schadensersatz
Herausgabe gezogener Nutzung
Zudem droht eine Räumungsklage. Diese ist erforderlich, da der Vermieter sich gegen den Willen des Mieters nicht den Besitz an der Wohnung verschaffen darf. Wendet der Vermieter Gewalt oder andere Mittel an, liegt eine verbotene Eingemacht gemäß § 858 BGB vor, die den Mieter zur Selbsthilfe nach § 859 BGB berechtigt.
Lesen Sie mehr zu diesem Thema hier: Welche Folgen hat eine nicht erfolgte Wohnungsrückgabe?