Wie macht man eine Mietminderung geltend und was ist bei einer Mietminderung zu beachten?
Wenn die Wohnung mit einem Mangel behaftet ist, weil etwa der Nachbar zu viel Lärm macht oder das Schlafzimmer von Schimmel befallen ist, kann der Mieter seine Miete mindern. Gesetzlich geregelt ist dies in § 536 BGB. Doch wie macht man die Mietminderung geltend und was ist dabei zu beachten?
Wie macht man eine Mietminderung geltend und was ist bei einer Mietminderung zu beachten?
Sobald ein Mangel an der Wohnung auftritt und dieser nicht nur unerheblich ist, ist der Mieter berechtigt seine Miete zu mindern. Dabei spielt es keine Rolle, ob der Vermieter den Mangel zu verschulden hat. Es ist auch nicht erforderlich eine Bestätigung oder Zustimmung des Vermieters für die Minderung der Miete einzuholen. Vielmehr tritt das Minderungsrecht bei Vorliegen eines Mietmangels kraft Gesetzes automatisch ein.
Mietmangel dem Vermieter mitteilen
Es ist jedoch zu beachten, dass der Mieter vor der Minderung der Miete den Vermieter vom Mangel in Kenntnis setzt, damit dieser in der Lage versetzt wird, den Mangel zu beseitigen. Es bedarf daher einer Mängelanzeige. Gesetzlich geregelt ist dies in § 536c BGB. Danach muss der Mieter unverzüglich den Mangel anzeigen, das heißt ohne schuldhaftes Zögern. Was darunter genau zu verstehen ist, richtet sich je nach Einzelfall. So kann es zulässig sein den Vermieter über einen Heizungsausfall erst in ein paar Monaten zu unterrichten, wenn dieser im Juni auftritt. Andererseits hat der Vermieter ein eigenes Interesse daran, über das Auftreten von Schimmel schnellst möglich informiert zu werden. Kommt der Mieter seiner Pflicht zur Mängelanzeige nicht nach, so kann er zum einen keine Minderung vornehmen (vgl. Bundesgerichtshof, Urteil vom 03.11.2010, Az. VIII ZR 330/09). Zum anderen drohen ihm Schadenersatzansprüche des Vermieters. Doch nicht immer ist es erforderlich den Mangel dem Vermieter anzuzeigen. Dies ist etwa dann der Fall, wenn der Vermieter bzw. der von ihm beauftragte Hausmeister oder die Hausverwaltung den Mangel bereits kennen. Ein anderes Beispiel für eine Ausnahme der Anzeigepflicht liegt vor, wenn der Vermieter den Mangel gar nicht beseitigen kann.
Wie wird eine Mietminderung berechnet?
Die Höhe der Mietminderung bestimmt sich maßgeblich nach den Umständen des Einzelfalls. Dabei sind vor allem die Art, der Umfang und die Intensität des Mangels mit zu berücksichtigen. Zudem darf die Minderung nur an den Tagen vorgenommen werden, an denen der Mangel vorlag. Die Mietminderung ist daher tageweise zu berechnen. Eine andere Auffassung würde zu ungerechten Ergebnissen führen. Denn warum sollte ein Mieter weiterhin seine Miete mindern dürfen, wenn der Vermieter doch schon längst den Mangel behoben hat?
Hier ein Beispiel:
Herr Meier zahlt monatlich eine Bruttomiete von 700 Euro. In seiner Wohnung sollen im Mai in einem Zeitraum von 14 Tagen Arbeiten stattfinden. Da er in dieser Zeit die Wohnung nicht bewohnen kann, ist er berechtigt seine Miete um 100 % zu mindern (vgl. Mietminderungstabelle).
Er darf der Mietminderung nun nicht die volle Bruttomiete zugrunde legen, sondern nur die 14 Tage an denen die Arbeiten stattfinden.
Ausgehend von 31 Tagen des Monats Mai muss Herr Maier pro Tag etwa 22,58 Euro an Miete zahlen. Multipliziert man nunmehr diese Tagesmiete mit den 14 Tagen, so ergibt dies einen Betrag von ca. 316 Euro. In dieser Höhe darf Herr Meier seine Miete mindern.
Ist demgegenüber die Miete nur um 10 % gemindert, etwa weil die Gegensprechanlage in den 14 Tagen nicht funktionierte, so spart Herr Meier nur 31,60 Euro (10 % von 316 Euro) an Miete für den Monat Mai.
Zur Vertiefung des Themas Mietminderung: