Kündigungsausschluss: Darf ein Vermieter für einen bestimmten Zeitraum eine Kündigung ausschließen?
Es kommt vor, dass ein Mietvertrag über eine Wohnung nur zeitlich befristet geschlossen wird. Der Mieter muss in diesem Fall nach Ablauf der Frist aus der Wohnung wieder ausziehen. Doch ist der umgekehrte Fall auch möglich? Kann ein Vermieter eine Mindestvertragslaufzeit verlangen, in der eine Kündigung durch den Mieter ausgeschlossen ist? Dies kann deshalb problematisch sein, weil dadurch die Freiheit des Mieters zur jederzeitigen Loslösung vom Mietvertrag eingeschränkt wird.
Darf ein Vermieter für einen bestimmten Zeitraum eine Kündigung ausschließen?
Der Ausschluss einer Kündigung für einen bestimmten Zeitraum ist grundsätzlich zulässig. Wird der Kündigungsverzicht zwischen den Mietvertragsparteien vereinbart, sind keine besonderen Voraussetzungen für die Zulässigkeit zu beachten (vgl. Bundesgerichtshof, Urteil vom 22.12.2003, Az. VIII ZR 81/03). Dies gilt jedoch dann nicht, wenn der Ausschluss der Kündigung durch eine Klausel im Mietvertrag geregelt wird. Dies ist nur zulässig, wenn der Kündigungsausschluss sowohl für den Mieter als auch den Vermieter gilt und höchstens für vier Jahre ab Mietvertragsschluss besteht. Andernfalls wird der Mieter unangemessen benachteiligt im Sinne des § 307 BGB (vgl. Bundesgerichtshof, Urteil vom 06.04.2005, Az. VIII ZR 27/04). Die zeitliche Grenze orientiert sich an der Regelung des § 557a Abs. 3 BGB. Danach kann bei einer Staffelmiete das Kündigungsrecht des Mieters für höchstens vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen werden.
Gilt der Kündigungsverzicht sowohl für eine ordentliche als auch fristlose Kündigung?
Der Kündigungsverzicht gilt für die ordentliche Kündigung. Nur diese kann durch eine Klausel im Mietvertrag ausgeschlossen werden. Daneben bleibt das Recht zur fristlosen oder außerordentlichen Kündigung.