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Mietrecht | 03.01.2016

Heizungsausfall

Welche Rechte habe ich als Mieter, wenn die Heizung ausfällt?

Für Mieter gibt es kaum etwas Schlimmeres, als eine defekte Heizung. Gerade in den Wintermonaten kann es dann in der Wohnung richtig kalt werden und diese quasi unbewohnbar werden. Doch wie kann man sich als Mieter wehren, wenn die Heizung ausfällt? Unter welchen Voraussetzungen darf wegen der kaputten Heizung die Miete gemindert werden und wie hoch fällt die Mietminderung aus?

HeizkörperQuelle: DAWR - Deutsches Anwaltsregister

Ein Vermieter hat dafür Sorge zu tragen, dass in einer Wohnung in den Wintermonaten eine Raumtemperatur von 20° C erreicht werden kann. Dies gilt für den Zeitraum von 6 bis 24 Uhr (vgl. Amtsgericht Hamburg, Urteil vom 08.03.1995, Az. 41a C 1371/93). In der Zeit zwischen 24 und 6 Uhr muss eine Beheizung bis zu 18° C möglich sein (vgl. Landgericht Berlin, Urteil vom 26.05.1998, Az. 64 S 266/97).

Fällt aber die Heizung in den Wintermonaten aus, so hat das unangenehme Folgen. Neben den Gefahren für die Gesundheit können Feuchtigkeitsschäden an der Wohnung entstehen. Der Mieter muss dies jedoch nicht hinnehmen. Ihm steht eine Vielzahl von Möglichkeiten offen zu reagieren.

Diese Rechte stehen dem Mieter zu

Der Mieter kann auf einen Heizungsausfall vielfältig reagieren. Fällt die Heizung aus stellt dies einen Mangel an der Mietsache dar. Der Mieter kann nunmehr seine Miete mindern. Dies führt aber nicht zwangsläufig dazu, dass der Vermieter den Mangel behebt und die Heizung repariert. Der Mieter kann deswegen Beseitigung des Mangels verlangen oder selbst einen Handwerker damit beauftragen die Heizung instand zu setzen. Die dadurch entstehenden Kosten kann der Mieter mit der Miete verrechnen. Darüber hinaus darf er die Zahlung des Mietzinses verweigern so lang der Vermieter den Mangel nicht behoben hat.

Diese Rechte stehen dem Mieter aber nur zu, wenn die Heizung während der Heizperiode ausfällt.

Welchen Zeitraum umfasst die Heizperiode?

Welcher Zeitraum von der Heizperiode umfasst wird kann mietvertraglich geregelt werden. Fehlt es an einer solchen Regelung müssen die Gerichte den Zeitraum festlegen. Eine einheitliche vor allem höchst richterliche Rechtsprechung dazu fehlt jedoch. So hat das Landgericht Wiesbaden (Landgericht Wiesbaden, Beschluss vom 29.09.1989, Az. 8 S 135/89) die Heizperiode auf Mitte September bis Mitte Mai festgelegt. Während für das Landgericht Berlin (Landgericht Berlin, Urteil vom 29.07.2002, Az. 61 S 37/02) als Heizperiode der Zeitraum vom 1. Oktober bis zum 30. April gilt.

Stellt der Heizungsausfall außerhalb der Heizperiode auch ein Mangel dar?

Außerhalb dieser Heizperiode stellt der Ausfall der Heizung grundsätzlich keinen Mangel dar, so dass Rechte nicht herzuleiten sind (vgl. Landgericht Wiesbaden, Beschluss vom 29.09.1989, Az. 8 S 135/89). Eine Ausnahme könne nur dann gemacht werden, so das Landgericht Berlin (Landgericht Berlin, Urteil vom 25.01.1991, Az. 64 S 273/90), wenn der Mieter genau darlege an welchen Tagen es so kalt gewesen sei, dass eine Beheizung der Räume notwendig gewesen sei.

Welche Minderungsquote kann gewählt werden?

Wie hoch die Mieter gemindert werden darf, wird von den Gerichten unterschiedlich beantwortet. Die nachfolgende Übersicht soll ihnen deswegen einen Überblick über die verschiedenen möglichen Minderungsquoten verschaffen.

100 %

75 %

50 %

40 %

25 %

20 %

Auch übermäßige Beheizung kann einen Mangel darstellen

Aber nicht nur eine mangelnde Beheizung der Wohnung aufgrund eines Heizungsausfalls stellt einen Mangel dar, sondern auch die übermäßige Beheizung. Ist es den Mieter nicht möglich die Raumtemperatur zu regulieren, wird er in seinem Wohnkomfort beeinträchtigt und darf die Miete mindern. Das Landgericht Hamburg (Landgericht Hamburg, Urteil vom 05.03.2009, Az. 307 S 130/08) hielt in diesem Fall eine Minderungsquote von 10 % für angemessen.

Zur Vertiefung des Themas Mietminderung: Das ABC der Mietminderung.

Bearbeitungsstand: 03.01.2016

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Kommentare (1)

 
 
Tanja H. schrieb am 19.12.2015

Guten Tag,

Anfang März ist Familie G. in eine Mietwohnung gezogen, allerdings erst Ab September fiel auf, dass die Heizung nicht funktioniert bzw. nicht wärm / überhaupt anspringt. Anfang Dezember holte Familie G. einen Bekannten, der sich mit sowas auskennt und stellte fest, dass das nötige Gerät zum erwärmen bereits verrostet ist. Der Vermieter der Familie ist ca. zwei Monate nach Einzug in Insolvenz gegangen und ein Verwalter ist nun zuständig, im Vertrag hat Familie G. unterschrieben, dass für jegliche Mängel nur über 250 Euro der Vermieter für aufkommt, worauf man natürlich erst viel zu spät darauf geachtet hat. Was kann Familie G. jetzt tun? Vielen Dank.

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