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Mietrecht | 04.05.2017

Darf der Vermieter eine vermietete Garage separat kündigen?

Manche Wohnungs­mieter kommen in den Genuss mit der Wohnung eine Garage anmieten zu können. Ist in diesem Fall der Vermieter berechtigt, den Mietvertrag über die Garage unabhängig vom Wohnungs­mietvertrag zu kündigen?

Darf der Vermieter eine vermietete Garage separat kündigen?

Nach Ansicht des Bundes­gerichthofs ist die separate Kündigung eines Miet­vertrags über eine Garage zulässig, wenn er nicht Bestandteil des Wohnungs­miet­vertrags ist. Beide Miet­verträge müssen also rechtlich selbständig sein. Sei dies nicht der Fall, so könne der Mietvertrag über die Garage nicht einzeln gekündigt werden. Im Regelfall sei anzunehmen, dass die Miet­verhältnisse über die Wohnung und die Garage nach dem Willen der Beteiligten eine rechtliche Einheit bilden sollen, wenn sich die Wohnung und die Garage auf demselben Grundstück befinden (Bundesgerichtshof, Urteil vom 12.10.2011, Az. VIII ZR 251/10).

Jedoch hat der Bundes­gerichts­hof in folgenden Fällen eine rechtliche Selb­ständigkeit beider Miet­verträge angenommen:

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    zeitlicher Abstand zwischen Abschluss beider Mietverträge
    Werde ein Wohnungs­mietvertrag schriftlich geschlossen und später separat mündlich ein Mietvertrag über eine Garage, so spreche eine Vermutung für die rechtliche Selb­ständigkeit der beiden Ver­einbarungen (Bundesgerichtshof, Urteil vom 12.10.2011, Az. VIII ZR 251/10).

Kann durch eine Klausel im Mietvertrag eine separate Kündigung des Garagenmietverhältnisses ermöglicht werden?

Das Amtsgericht Schwelm hatte sich mit dieser Frage­stelllung im Februar 2017 befasst. Es führte in seiner Entscheidung aus, dass der Mieter grund­sätzlich von der Einheitlich­keit der Miet­verhältnisse ausgehen könne, wenn eine Garage zusammen mit Wohnraum angemietet werde und sich die Garage zudem noch auf demselben Grundstück befinde. Eine separate Kündigungs­möglichkeit des Garagen­miet­verhält­nisses durch eine Klausel im Miet­vertrags­formular erfordere in einem solchen Fall einen deutlichen und besonderen Hinweis auf die Regelung. Ein Mieter müsse jedenfalls nicht damit rechnen, dass erst an einer weit hinten im Vertrag befindlichen Stelle eine rechtliche Selb­ständigkeit der an­gemieteten Wohnräume und der Garage seitens des Vermieters gewollt sei sowie deren gesonderte Kündigungs­möglichkeit aufgeführt werde. Eine entsprechende Klausel verstoße gegen § 305c BGB und sei daher unwirksam (Amtsgericht Schwelm, Urteil vom 16.02.2017, Az. 27 C 228/16).

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Quelle: refrago/rb

Bearbeitungsstand: 04.05.2017

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