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Immobilienrecht und Mietrecht | 13.03.2013

Darf mein Vermieter Reparaturen wegen „vertragswidrigem Gebrauch“ von mir verlangen, obwohl mein Mietvertrag eine unwirksame Klausel zu Schönheitsreparaturen beinhaltet?

Fachbeitrag von Rechtsanwalt Thilo Seelbach, LL.M.

Vor rund 10 Jahren hat der Bundesgerichtshof bestimmte Klauseln zu regelmäßig vorzunehmenden Schönheitsreparaturen in Wohnungsmietverträgen gekippt. Die Frage ist, ob Mieter, deren Mietverträge unwirksame Klauseln zu Schönheitsreparaturen enthalten quasi von jeder Renovierungs- oder Reparaturverpflichtung ihrer Mietwohnung frei werden.

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„Überraschung“ zu Schönheitsreparaturen vor 10 Jahren

Das Unwirksamerklären von sogenannten „starren Fristen“ hat vor 10 Jahren viele überrascht. Trotzdem ist hier große Vorsicht geboten, weil längst nicht alle Schönheitsreparaturklauseln mit vorgegebenen Renovierungsintervallen unwirksam sind. Denn sowohl vor, als auch nach dem Urteil des Bundesgerichtshofs VIII ZR 361/03 vom 23.06.2004 waren viele Klauseln bezüglich der Fristen „offen“ und sind deshalb nach wie vor wirksam.

Was ist ein vertragswidriger Gebrauch einer Wohnung?

Wenn eine Mietwohnung zu anderen, als den im Vertrag angegebenen Zwecken genutzt wird, ist das vertragswidrig. Vertragswidrig ist dabei schon das Überschreiten der vertraglich eigentlich zulässigen Nutzung, z.B. durch Überbelegung, unerlaubte Tierhaltung oder Vermüllung.

Pflicht zur Vornahme oder Bezahlung von Reparaturen, die aus vertragswidriger Nutzung entstanden sind

Wenn eine Wohnung entgegen dem vertraglichen Zweck – und das ist in der Regel eine sorgsame Wohnnutzung – genutzt wird, sind die Schäden in aller Regel durch den Mieter zu beheben. Dies hat das Landgericht Dortmund bereits in seinem Urteil 21 S 110/96 vom 03.09.1996 entschieden.

Hieran hat sich nichts geändert. Denn eine vertragswidrige Nutzung übersteigt den normalen Wohnungsgebrauch. Alle Schäden, die aus dieser Vertragswidrigkeit entstehen, hat der Vermieter zu ersetzen. Schönheitsreparaturklauseln – egal, ob wirksam oder nicht – betreffen nur die vertragsgemäße Nutzung einer Wohnung.

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Ein Fachbeitrag von [Anbieter­kenn­zeichnung]

Bearbeitungsstand: 13.03.2013

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Kommentare (2)

 
 
G.N. schrieb am 27.03.2013

... und da sagen alle, die Rechtsprechung wäre so Mieterfreundlich! Ich kann nur Sagen, als Mieter braucht man gar nicht erst zum Amtsgericht Schöneberg hin gehen.

Verena M. antwortete am 07.07.2013

Das kann ich leider nur bestätigen. Weil wir den Kinderwagen angeblich nicht sachgemäß geparkt hatten und einen Hund gehalten haben, mussten wir fast 8000 Euro Sanierungskosten erstatten! Zulassung zum Bundesgerichtshof gab es nicht. Und jetzt können wir überlegen, ob wir Raten zahlen oder gleich Insolvenz anmelden.

 
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