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Mietrecht | 26.05.2014

Kündigung wegen Eigenbedarf: Wann kann der Vermieter wegen Eigenbedarf eine Kündigung aussprechen?

Wer eine Wohnung angemietet hat, lebt mit der Ungewissheit einer möglichen vermieterseitigen Kündigung. So kann es durchaus der Fall sein, dass der Vermieter seine Wohnung selbst nutzen möchte. Man spricht dann von einem Eigenbedarf des Vermieters. Doch kann ein Vermieter jederzeit wegen Eigenbedarf kündigen oder müssen nicht bestimmte Voraussetzungen vorliegen?

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Wann kann der Vermieter wegen Eigenbedarf eine Kündigung aussprechen?

Ein Vermieter kann unter den in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB genannten Gründen wegen Eigenbedarf kündigen. Danach ist eine Eigenbedarfskündigung zulässig, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Zu den Familienangehörigen zählen neben den Eltern, den Kindern, den Enkeln oder den Geschwistern auch die Nichten und Neffen (Bundesgerichtshof, Urteil vom 27.01.2010, Az. VIII ZR 159/09). Au-Pair-Mädchen oder Pflegekräfte können wiederum zu den Angehörigen des Haushalts zählen.

Damit eine Eigenbedarfskündigung wirksam ist, muss der Vermieter seinen Nutzungswunsch ernsthaft, vernünftig und nachvollziehbar schriftlich begründen. Zudem muss er angeben, wer aus welchem Grund die Wohnung nutzen will. Nur wenn der Vermieter seiner Begründungspflicht nachkommt, ist es dem Mieter möglich zu prüfen, ob er sich gegen die Kündigung wehren kann. Streitet der Mieter den Eigenbedarfsgrund ab, so muss der Vermieter dessen Vorliegen nachweisen.

Welche Kündigungsfristen sind zu beachten?

Der Vermieter muss gemäß § 573c Abs. 1 BGB folgende Kündigungsfristen beachten:

  • 3 Monate bei einer Mietdauer von bis zu 5 Jahren
  • 6 Monate bei einer Mietdauer von 5 bis 8 Jahren
  • 9 Monate bei einer Mietdauer von über 8 Jahren

Wird innerhalb der Kündigungsfrist eine andere Wohnung des Vermieters frei, so muss er diese dem gekündigten Mieter anbieten. Nur wenn dieser ablehnen sollte, kann er die Wohnung anderweitig vermieten (Bundesgerichtshof, Urteil vom 13.10.2010, Az. VIII ZR 78/10).

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Wann kann eine Eigenbedarfskündigung ausgeschlossen sein?

Eine Eigenbedarfskündigung kann zum Beispiel ausgeschlossen sein, wenn der Vermieter eine Gesellschaft oder juristische Person (Bsp.: GmbH, AG) ist (vgl. Bundesgerichtshof, Urteil vom 15.12.2010, Az. VIII ZR 210/10). Eine Ausnahme besteht aber bei der BGB-Gesellschaft. Dessen Gesellschafter steht das Recht zur Eigenbedarfskündigung zu (Bundesgerichtshof, Urteil vom 16.07.2009, Az. VIII ZR 231/08 und Bundesgerichtshof, Urteil vom 27.06.2007, Az. VIII ZR 271/06).

Zudem sollte der Vermieter darauf achten, dass er eine Eigenbedarfskündigung nicht kurz nach Beginn des Mieterverhältnisses ausspricht. Dies kann nämlich im Einzelfall rechtsmissbräuchlich und damit unzulässig sein. Anders ist aber der Fall zu beurteilen, wenn die alsbaldige Eigenbedarfskündigung zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses noch nicht absehbar war (vgl. Bundesgerichtshof, Urteil vom 20.03.2013, Az. VIII ZR 233/12).

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Bearbeitungsstand: 26.05.2014

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Kommentare (2)

 
 
Michael Krämer schrieb am 26.05.2014

Obiger Artikel enthält einen gravierenden Fehler. Es wird unter Bezugnahme auf das Urteil des BGH vom 30.04.2014 behauptet, die Person, zu deren Gunsten die Eigenbedarfskündigung erfolgen soll, müsste nicht namentlich benannt werden.

Das ist falsch.

Der BGH spricht ausdrücklich davon, dass die begünstigte Person identifizierbar benannt werden muss für eine wirksame Begründung der Kündigung. Kann wohl nur sicher über den Namen erfolgen.

Der Verfasser des Artikels bezieht sich wohl auf eine Äußerung im Urteil, wo es heißt, dass der Lebensgefährte der begünstigten Tochter nicht namentlich genannt werden musste.

Das ist aber logisch, denn nicht zu seinen Gunsten erfolgte die Eigenbedarfskündigung, sondern nur zugunsten der Tochter n.n.

Folgen Sie also nicht dieser falschen Empfehlung.

Über weitere Ungenauigkeiten bzw. kleinere Fehler im Artikel kann man hinwegsehen.

Ich vermute fast, dass der Bericht nicht von einem im Mietrecht versierten Juristen stammt. Dafür ist er zu unpräzise.

Sowe

Michael Krämer antwortete am 29.05.2014

Nachdem zwischenzeitlich der Artikel nachbearbeitet, sprich nachgebessert und der Fehler behoben wurde, hat sich meine Anmerkung erledigt.

 
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