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Mietrecht | 04.10.2019

Mietendeckel

Mietendeckel Berlin: Was regelt der neue Mietdeckel in Berlin?

Welche Mietobergrenzen in Berlin gibt es?

SPD, Linke und Grüne wollen mit dem Mietendeckel in Berlin die Mieten senken. Angedacht ist, die Mieten auf das Niveau von 2013 abzusenken. Doch was genau ist im neuen Mietendeckel-Gesetz geplant und wie sieht die Mietobergrenze in Berlin aus?

In Berlin soll ab 2020 der Mietendeckel gelten. Die Eckpunkte des Mietendeckels hat der Berliner Senat am 18. Juni 2109 beschlossen. Danach hat die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen, geführt von der Senatorin Katrin Lompscher (Die LINKE), einen Referentenentwurf (mit Datum vom 30. August 2019) erarbeitet, der am 2. September 2019 veröffentlicht worden ist. Das neue Gesetz, das den Mietendeckel regelt, nennt sich Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (Berliner MietenWoG). Noch ist das Gesetz in der Diskussion und muss, bevor es wirksam werden kann, vom Berliner Abgeordnetenhaus verabschiedet werden.

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Was ist der Mietendeckel?

Gemäß § 3 Abs. 1 MietenWoG ist es grundsätzlich verboten, eine Miete zu fordern, die über die am 18. Juni 2019 (Stichtag) wirksam vereinbarte Miete hinausgeht – „Mietenstopp“.

Wird Wohnraum nach dem 18. Juni 2019 (Stichtag) erstmalig vermietet oder nach Inkrafttreten des Gesetzes wiedervermietet, so ist es unbeschadet des erwähnten Mietenstopps verboten, für dieses und alle nachfolgenden Mietverhältnisse eine Miete zu fordern, welche die im Gesetz näher bestimmten Mietobergrenzen übersteigt.

Die im Referentenentwurf vom 30. August 2019 festgelegten Mietobergrenzen reichen von 3,92 Euro bis 9,80 Euro pro Quadratmeter. Die festgeschriebenen Höchstwerte steigern sich jährlich um 1,3 Prozent, soweit die genannten Mietobergrenzen nicht überschritten werden. Auf Antrag des Mieters setzt das zuständige Bezirksamt überhöhte Mieten auf das zulässige Maß herab.

Das Bezirksamt soll nach dem Referentenentwurf auch zuständig sein für die Genehmigung von erhöhten Mieten, die nach Modernisierungen verlangt werden oder wenn es zur Vermeidung einer unbilligen Härte erforderlich ist. Eine unbillige Härte soll insbesondere vorliegen, wenn die Beibehaltung der zulässigen Miete auf Dauer zu Verlusten für die Vermieter oder zur Substanzgefährdung der Mietsache führen würde.

Wo gilt der Mietendeckel nicht?

Das Gesetz soll für öffentlich geförderten Wohnungsbau sowie für Wohnraum, der ab dem 1. Januar 2014 erstmalig bezugsfertig wurde, nicht gelten.

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Ist der Berliner Mietendeckel verfassungsgemäß?

Inhaltlich ist das neue Gesetz unter Juristen umstritten. Möglicherweise sind die Regelungen nicht verfassungsgemäß, weil sie zu stark in die Eigentumsrechte der Vermieter eingreifen. Daneben gibt es Rechtsgutachten, die dem Berliner Senat die Regelungskompetenz für diese Materie absprechen.

So hält der frühere Verfassungsgerichtspräsident Hans-Jürgen Papier den Mietendeckel für verfassungswidrig. Seiner Auffassung nach verfüge das Land Berlin laut dem Grundgesetz unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt über eine Gesetzgebungskompetenz zur Einführung eines sogenannten Mietendeckels. Das bundesrechtliche Mietpreisrecht der Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs übe eine Sperrwirkung gemäß Art. 72 Abs. 1, Art. 74 Abs. 1 Nr. 1GG in Verbindung mit dem Grundsatz der bundesstaatlichen Rücksichtnahme aus. Das Land Berlin hat also laut Grundgesetz keine Kompetenz das Mietpreisrecht zu regeln.

Die Auffassung von Ex-Verfassungsrichter Papier wird von den Rechtsanwälten Dr. Benedikt Wolfers und Dr. Kai-Uwe Opper gestützt. Wolfers und Opper kommen in einem Aufsatz für die Rechtszeitschrift NJW zu dem gleichen Ergebnis. Der Berliner Senat habe das Gesetz zum „Mietendeckel“ mit heißer Nadel gestrickt. Es sei bereits mangels Gesetzgebungskompetenz verfassungswidrig.

Einzig ein von der Fraktion der SPD im Abgeordnetenhaus von Berlin in Auftrag gegebenes Gutachten kommt zu dem Ergebnis, dass das Land Berlin eine Gesetzgebungskompetenz für ein Mietendeckel-Gesetz habe. In dem Gutachten Öffentlich-rechtliche und privatrechtliche Aspekte eines „Mietendeckels“ für das Land Berlin vom 16. März 2019 führen Prof. Dr. Franz C. Mayer und Prof. Dr. Markus Artz aus, das es keine ausschließliche Bundeszuständigkeit gebe, die einer Mietendeckel-Gesetzgebung auf Landesebene entgegengehalten werden könnte. Es bestehe auch keine Sperre für eine entsprechende Gesetzgebungsaktivität des Landes Berlin unter dem Aspekt der konkurrierenden Gesetzgebung. Eine Bundeszuständigkeit für das „Wohnungswesen“ existiere seit 2006 nicht mehr. Das Land Berlin verfüge aufgrund seiner eigenen materiellen Gesetzgebungsgewalt über die Gesetzgebungszuständigkeit für einen „Mietendeckel“.

Quelle: refrago

Bearbeitungsstand: 04.10.2019

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