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Mietrecht | 10.01.2019

Miet­sicherheit

Wann muss ich als Vermieter die Mietkaution zurück­zahlen und was darf ich mit der Kaution verrechnen?

Was Vermieter zur Mietkaution, der Rück­zahlung und den Fristen wissen müssen

Wer als Vermieter eine Wohnung vermietet, ist gut beraten eine Miet­sicherheit zu verlangen. Meist wird die Miet­sicherheit in Form einer Mietkaution geleistet. Aber was muss man eigentlich als Vermieter beachten, wenn man eine Mietkaution vom Mieter verlangt? Und wann muss man dem Mieter die Mietkaution wieder zurück­geben?

Gesetzlich geregelt ist die Mietkaution für Miet­wohnungen in § 551 BGB. Danach darf die Mietkaution höchstens 3 Nettokalt­mieten betragen. Nach Beendigung des Miet­verhältnisses und Auszug aus der Wohnung muss die Mietkaution grund­sätzlich zurück­bezahlt werden. Allerdings nur dann – so der Sinn der Kaution als Sicherung für den Vermieter – wenn dieser keine Zahlungs­ansprüche mehr aus dem Miet­verhältnis gegen den Mieter hat.

Die Mietkaution ist nur eine Form der Miet­sicherheit. Die Miet­sicherheit kann z.B. auch durch Pfand oder durch Stellung eines Bürgen erbracht werden. Ausführliche Informationen zu den verschiedenen Formen der Miet­sicherheit finden Sie hier.

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Absicherung der Vermieteransprüche

Bei Auszug aus der Wohnung ist es oftmals aber noch gar nicht klar, ob der Mieter noch etwas schuldet. Zum einen muss der Mieter möglicher­weise noch für nicht ausgeführte Schönheits­reparaturen bezahlen, oder dem Vermieter fällt erst im Nachhinein auf, dass der Mieter für Beschädigungen an den Wohnräumen aufkommen muss. Auch wenn Beschädigungen bereits bei der Übergabe protokolliert wurden, lässt sich oft erst zu einem späteren Zeitpunkt genau beziffern, wie teuer die Beseitigung des Schadens ist (etwa nach Beauftragung eines Handwerkers und Erstellung der Handwerker­rechnung).

In Zeiten hoher Miet­neben­kosten, in denen sich Kosten für Heizung, Wasser, Gas etc. zur sogenannten „zweiten Miete“ entwickeln, hat der Vermieter zudem oftmals die berechtigte Sorge, dass die mit den Mieten gezahlten Neben­kosten­voraus­zahlungen nicht ausreichen, und sich erst mit der – noch zu erstellenden – Jahres­neben­kosten­abrechnung ein Nach­zahlungs­betrag für den Mieter heraus­stellt.

Wann muss der Vermieter die Kaution zurückgewähren?

Solche Geld­forderungen aus dem Miet­verhältnis soll die Mietkaution absichern. Deshalb braucht der Vermieter die Mietkaution bei begründeter Besorgnis solcher Nachforderungen nicht sofort mit dem Auszug zu erstatten, sondern kann sich noch etwas Zeit mit der Rück­zahlung lassen, um etwaige Forderungen prüfen zu können. Die Rechtsprechung billigt dem Vermieter üblicherweise einen Zeitraum von drei bis sechs Monaten zu (Bundesgerichtshof, Urteil vom 18.01.2006, Az. VIII ZR 71/05).

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Prüf- und Überlegungsfrist bei Nebenkostennachforderungen

Wenn die jährliche Nebenkostenabrechnung jedoch in den vergangenen Jahren eine Nachzahlungspflicht für den Mieter ergeben hat, so dass auch bei der nächsten Abrechnung mit einem entsprechenden Saldo zu rechnen ist, so kann der Vermieter unter Umständen die Mietkaution sogar noch länger zurückbehalten. Denn dann kann die Abrechnungsfrist für die letzten Betriebskosten auch maßgeblich für die Rückzahlungsfrist für die Mietkaution sein. Wenn beispielsweise ein Mieter zu Anfang des Jahres auszieht, die Abrechnung für das vergangene Jahr aber erst Ende des Jahres erfolgt, so kann der Vermieter je nach Fallgestaltung bis zur Abrechnung am Jahresende warten, bis er die Kaution zurückbezahlt. Allerdings nur in der Höhe, in der eine Nachzahlung zu erwarten ist, und höchstens vier Monatsbeträge der üblichen Nebenkosten. Wenn es also um eine Kaution von 1.500 Euro geht, und in den vergangenen Jahren Nebenkostennachzahlung im Bereich von wenigen Hundert Euro zur Debatte standen, dann kann der Vermieter nur einen entsprechenden Teil der Kaution zurückbehalten. Welche Fristen man als Vermieter bei der Erstellung der Betriebskostenabrechnung zu beachten hat, lesen Sie hier.

Weitere Verrechnungsmöglichkeiten

Die Mietkaution dient dem Vermieter zur Sicherung seiner Forderungen aus dem Miet­verhältnis. Neben Neben­kosten­nach­forderungen können das insbesondere rück­ständige Mieten, Schaden­ersatz­ansprüche bei Beschädigungen der Mieträume, nicht ausgeführten Schönheits­reparaturen und noch bestehenden Rück­bau­pflichten des Mieters sein.

Bei streitigen Forderungen befindet sich der Mieter in der Rolle des Klägers

Während der Vermieter während des Miet­verhältnis nur hinsichtlich unbestrittener Forderungen oder dann, wenn ihm eine rechtskräftige gerichtliche Entscheidung vorliegt, auf die Mietkaution zugreifen kann, kann er dies nach Beendigung des Miet­verhältnis auch hinsichtlich streitiger Forderungen. Dann ist der Mieter gehalten, als Kläger aktiv die Mietkaution einzuklagen. Wobei allerdings der Vermieter seine Gegen­forderungen beweisen muss. Für die Klage gilt die allgemeine Verjährungs­frist von drei Jahren.

Mieter darf Kaution nicht mit Miete verrechnen

Ein verbreiteter Irrglaube ist es, dass der Mieter in den letzten Monaten des Miet­verhältnisses die Kaution mit der Miete verrechnen dürfe – er also die letzten Monate keine Miete mehr bezahlt und den Vermieter darauf verweist, sich aus der Mietkaution zu bedienen.

Dies entspricht aber nicht dem Sicherungs­zweck der Kaution, die den Vermieter ja gerade gegen die Miete übersteigende Forderungen auch nach Beendigung des Miet­verhältnisses absichern soll. In einem solchen Fall kann der Vermieter Zahlungs­klage gegen den Mieter wegen Verzugs mit der Mietzahlung erheben. Mit der Folge, dass der Mieter – obwohl der Vermieter den eingeklagten Betrag zugleich in Form der Kaution bereits in den Händen hat – zur Zahlung verurteilt werden kann und dann auch noch die Prozess­kosten (Anwalts- und Gerichts­kosten) für die Klage bezahlen muss.

Vermieter muss Kautionsabrechnung erstellen

Ist es schließlich so weit, dass der Vermieter die Mietkaution zurückgewährt, so genügt nicht die bloße Rückzahlung. Der Vermieter muss vielmehr eine Kautionsabrechnung erstellen, in der u.a. Auskunft über die Höhe der Kaution, über die erwirtschafteten Zinsen, evtl. einbehaltene Steuern sowie über die Gegenforderungen des Vermieter erteilt wird. Dabei ist zu beachten, dass der Vermieter dem Mieter keine Kontoführungskosten in Rechnung stellen kann. Denn diese Kosten sind Sache des Vermieters (Landgericht München I, Urteil vom 03.07.1997, Az. 7 O 18843/96).

Art der Kautionsrückzahlung

Die Kaution ist in der Form zurück­zugewähren, in der sie vom Mieter geleistet wurde. Bei einer Geld­überweisung ist sie auf ein Konto des Mieters zu überweisen. Eine Barkaution ist in bar zu übergeben oder auf ein Konto des Mieter zu überweisen. Bei einer Miet­bürgschaft ist die Bürgschafts­urkunde an den Bürgen (nicht an den Mieter) zurück­zugeben. Bei Sicherheits­leistung durch Verpfändung eines Sparbuchs ist dieses zurück­zugeben.

Vorsichtig sollten Vermieter sein, wenn es sich beim Mieter nicht um eine einzelne Person handelt, sondern um eine Mieter­mehrheit (mehrere Mieter). Diese können die Kaution nur gemeinschaftlich zurück­fordern, so dass der Vermieter seine Rück­zahlungs­verpflichtung nicht mit Rück­zahlung an einen der Mieter, sondern nur bei Zahlung an alle gemeinschaftlich erfüllt.

Quelle: refrago/we/pt

Bearbeitungsstand: 10.01.2019

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Kommentare (3)

 
 
Floh schrieb am 18.01.2017

Sehr geehrte Damen und Herren, das Mietverhältnis wurde am 31.11.2016 beendet. Wir haben ein schreiben an die Gesellschaft geschickt ,mit der Bitte einer teilauszahlung der Kaution. Als Antwort bekamen wir..... Die Kaution ist nach gängiger Rechtssprechung frühestens nach 6 Monaten fällig. , falls kein Zurückbehaltungsrecht besteht. Die nebenkostenabrechnung liegt noch nicht vor. Diese wird voraussichtlich im Oktober 2017 vor liegen. Müssen wir jetzt 6 Monate auf eine teilauszahlung warten?

reimer schrieb am 03.05.2016

Sehr geehrte Damen und Herren ich bin ausgezogen u hatte die Wohnung sgesellschaft gebeten die letzte Miete mit der kaution zu verrechnen so wie die Betriebskosten Abrechnung diese s gaben sie nicht getan mehr als 1jahr ist vergangenen auf schreiben reagieren sie nicht trotz gesetzter Fristen nun habe ich eine Mahnung erhalten das gabze ist 1jahr her selbst um bitte der Auszahlung danit ich die Miete sonst evend davob zahle wurde nicht reagiert was kann ich tun mfg reimer

Mitleser antwortete am 04.05.2016

1. Verrechnen mit der Miete geht nicht, ist oben beschrieben.

"Ein verbreiteter Irrglaube ist es, dass der Mieter in den letzten Monaten des Miet­verhältnisses die Kaution mit der Miete verrechnen dürfe – er also die letzten Monate keine Miete mehr bezahlt und den Vermieter darauf verweist, sich aus der Mietkaution zu bedienen.

Dies entspricht aber nicht dem Sicherungs­zweck der Kaution, die den Vermieter ja gerade gegen die Miete übersteigende Forderungen auch nach Beendigung des Miet­verhältnisses absichern soll. In einem solchen Fall kann der Vermieter Zahlungs­klage gegen den Mieter wegen Verzugs mit der Mietzahlung erheben. Mit der Folge, dass der Mieter – obwohl der Vermieter den eingeklagten Betrag zugleich in Form der Kaution bereits in den Händen hat – zur Zahlung verurteilt werden kann und dann auch noch die Prozess­kosten (Anwalts- und Gerichts­kosten) für die Klage bezahlen muss."

2. Auch, was Sie tun können, ist oben beschrieben: "Dann ist der Mieter gehalten, als Kläger aktiv die Mietkaution einzuklagen. "

 
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