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Mietrecht | 23.01.2019

Heizungsausfall

Welche Rechte habe ich als Mieter, wenn die Heizung ausfällt?

Für Mieter gibt es kaum etwas Schlimmeres, als eine defekte Heizung. Gerade in den Wintermonaten kann es dann in der Wohnung richtig kalt werden und diese quasi unbewohnbar werden. Doch wie kann man sich als Mieter wehren, wenn die Heizung ausfällt? Unter welchen Voraussetzungen darf wegen der kaputten Heizung die Miete gemindert werden und wie hoch fällt die Mietminderung aus?

HeizkörperQuelle: DAWR - Deutsches Anwaltsregister

Ein Vermieter hat dafür Sorge zu tragen, dass in einer Wohnung in den Wintermonaten eine Raumtemperatur von 20° C erreicht werden kann. Dies gilt für den Zeitraum von 6 bis 24 Uhr (vgl. Amtsgericht Hamburg, Urteil vom 08.03.1995, Az. 41a C 1371/93). In der Zeit zwischen 24 und 6 Uhr muss eine Beheizung bis zu 18° C möglich sein (vgl. Landgericht Berlin, Urteil vom 26.05.1998, Az. 64 S 266/97).

Fällt aber die Heizung in den Wintermonaten aus, so hat das unangenehme Folgen. Neben den Gefahren für die Gesundheit können Feuchtigkeitsschäden an der Wohnung entstehen. Der Mieter muss dies jedoch nicht hinnehmen. Der Mieter hat verschiedene Möglichkeiten, wenn die Heizung ausgefallen ist.

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Diese Rechte stehen dem Mieter zu

Der Mieter kann auf einen Heizungsausfall vielfältig reagieren. Fällt die Heizung aus stellt dies einen Mangel an der Mietsache dar. Der Mieter kann nunmehr seine Miete mindern. Dies führt aber nicht zwangsläufig dazu, dass der Vermieter den Mangel behebt und die Heizung repariert. Der Mieter kann deswegen Beseitigung des Mangels verlangen oder selbst einen Handwerker damit beauftragen die Heizung instand zu setzen. Die dadurch entstehenden Kosten kann der Mieter mit der Miete verrechnen. Darüber hinaus darf er die Zahlung des Mietzinses verweigern so lang der Vermieter den Mangel nicht behoben hat.

Diese Rechte stehen dem Mieter aber nur zu, wenn die Heizung während der Heizperiode ausfällt.

Welchen Zeitraum umfasst die Heizperiode?

Welcher Zeitraum von der Heizperiode umfasst wird, kann mietvertraglich geregelt werden. Fehlt es an einer solchen Regelung müssen die Gerichte den Zeitraum festlegen. Eine einheitliche vor allem höchst richterliche Rechtsprechung dazu fehlt jedoch. So hat das Landgericht Wiesbaden (Landgericht Wiesbaden, Beschluss vom 29.09.1989, Az. 8 S 135/89) die Heizperiode auf Mitte September bis Mitte Mai festgelegt. Während für das Landgericht Berlin (Landgericht Berlin, Urteil vom 29.07.2002, Az. 61 S 37/02) als Heizperiode der Zeitraum vom 1. Oktober bis zum 30. April gilt.

Stellt der Heizungsausfall außerhalb der Heizperiode auch ein Mangel dar?

Außerhalb dieser Heizperiode stellt der Ausfall der Heizung grundsätzlich keinen Mangel dar, so dass Rechte nicht herzuleiten sind (vgl. Landgericht Wiesbaden, Beschluss vom 29.09.1989, Az. 8 S 135/89). Eine Ausnahme könne nur dann gemacht werden, so das Landgericht Berlin (Landgericht Berlin, Urteil vom 25.01.1991, Az. 64 S 273/90), wenn der Mieter genau darlege an welchen Tagen es so kalt gewesen sei, dass eine Beheizung der Räume notwendig gewesen sei.

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Welche Minderungsquote kann gewählt werden?

Wie hoch die Mieter gemindert werden darf, wird von den Gerichten unterschiedlich beantwortet. Die nachfolgende Übersicht soll ihnen deswegen einen Überblick über die verschiedenen möglichen Minderungsquoten verschaffen.

100 %

75 %

50 %

40 %

25 %

20 %

Auch übermäßige Beheizung kann einen Mangel darstellen

Aber nicht nur eine mangelnde Beheizung der Wohnung aufgrund eines Heizungsausfalls stellt einen Mangel dar, sondern auch die übermäßige Beheizung. Ist es den Mieter nicht möglich die Raumtemperatur zu regulieren, wird er in seinem Wohnkomfort beeinträchtigt und darf die Miete mindern. Das Landgericht Hamburg (Landgericht Hamburg, Urteil vom 05.03.2009, Az. 307 S 130/08) hielt in diesem Fall eine Minderungsquote von 10 % für angemessen.

Zur Vertiefung des Themas Mietminderung: Das ABC der Mietminderung.

Bearbeitungsstand: 23.01.2019

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Kommentare (9)

 
 
Seraphine schrieb am 08.02.2019

Was ist mit kurzen Ausfällen 1-2 Tage (Oktober) und die kommen willkürlich nicht vorhersehbar, aber der Vermieter regiert dann nicht beim Anruf und klärt dies nicht, weil dann nach Tagen nicht mehr nachweißbar.Ich wohne alleine mit Kind im Keller UG. Das komische beim nachfragen im Haus war nur die eigene Wohnung betroffen, also andere Wohnung im Mehrfamilienhaus nicht (ab EG bis DG). Heizung geht auch gelegentlich einfach an im Schlafzimmer (richtig heiß) beim Lüften obwohl man die Heizung ganz ausgedreht hat. Aber auch ungleichmäßig mal bleibt sie aus und dann mal wieder geht sie hoch.

Kerstin Schwarze schrieb am 05.02.2019

Hallo,seid dezember 2018 ist bei uns die Heizung ab und zu ausgefallen.Wir schalten diese wieder an und gehen nach paar Stunden wieder anschalten.Der Vermieter weiß das.Nun sitzen wir seid Sonntag in einer kalten Wohnung.Der Vermieter hat uns Heizlüfter besorgt.Wir können nicht duschen da es auch kein warmes Wasser gibt.Teile wurden ausgetauscht bei der Heizung.Funktioniert trotzdem nicht.Jetzt wurden wir in Kenntnis gesetzt das noch eine Rep.kommt und wenn das nicht funktioniert kommt eine neue her.Also noch mehr kalt und kein duschen.Was kann man machen??

Barney Thompson schrieb am 22.01.2019

Im 4Parteien Haus, in dem meine Mutter wohnt, geht seit Gestern(Nachttemperaturen im Frankenwald momentan ca.-10- -15Grad) weder Heizung noch Warmwasser.

Vermieter wurde umgehend informiert, als Antwort kam: Das ist normal wenn es so kalt ist, da braucht die Heizung etwas läger.

Mutter hat das Glück, das sie die größte der Altbauwohnungen hat und über einen Kachelofen verfügt.

Seit heute Mittag, Temperaturen um -12Grad, sitzt das ganze Haus bei meiner Mutter am Kachelofen und wärmt sich.

Vermieter hat sein Handy abgeschalten und ist nicht erreichbar.

Was kann man da machen?

Martina schrieb am 09.12.2018

Was tun wenn neue Heizung eingebaut wurde und diese na j 3 Tagen nicht mehr funktioniert. Samstag abends kam der Notdienst und hat festgestellt defekt. Montag Nachmittag kommt das Ersatzteil. Nun kühlt das Haus Mitte Dezember aus und es gleich t auch kein warmes Wasser.

Mietminderung möglich? Und wieviel, wenn Samstag ausfällt und Montag repariert wird?

Steffi schrieb am 22.12.2017

Darf ich als Mieter die heizung auf eigene Kosten reparieren lassen? Der Vermieter schlägt die kosten wieder auf die Miete für nächstes Jahr mit drauf. Darf ich selbst einen Handwerker beauftragen, da wir es im Endeffekt selber bezahlen. Danke

Kanui schrieb am 14.11.2017

Was ist mit kurzfristigen Ausfällen 1-2 Tage?

Ilona N. schrieb am 17.09.2017

Hallo zusammen,

ich lebe seit 2,5 Jahren in einem sehr teuren Einzimmer-Apartment eines Hochhauses, in dem der Mieter nur abgezockt wird. Nicht nur, dass die Kautionen grundsätzlich beim Auszug für eine Sanierung verwendet und nur eine geringer Betrag zurückgezahlt wird, nein, die Mängelliste ist so lang.... undichte u. verschimmelte Fensterdichtungen, undichte Türen u.v.m., sowie jetzt eine defekte Heizungsanlage. Wir haben hier seit der letzten Heizperiode 2016 nicht mehr die Möglichkeit die Räume aufzuheizen bei jetzt 8 Grad Außentemperatur.

Die Apartments sind ausgekühlt und klamm. Der Hauswart vertröstet die Mieter, die sich natürlich beschweren, weil sie frieren, indem gesagt wird, dass die Reparaturarbeiten sehr umfangreich sind und die Heizungsfirma mehrere Ersatzteile noch nicht bekommen hat.

Ich habe innzwischen das Gefühl, dass der Vermieter nicht zahlt.

Nun haben sich einige Mieter, unter anderem auch ein Pflegedienst, der hier im Haus sein Büro hat, einen Heizlüfter gekauft, der sehr viel Strom frisst. Ich selbst habe mir ein Messgerät bei meinem Energielieferanten besorgt und messe den Verbrauch immer wenn der Lüfter läuft.

Kann ich die Miete mindern, obwohl im Mietvertrag die Heizperiode erst am 01.10. beginnt?

Ohne Heizlüfter wäre, bei diesen Temperaturen, die Wohnqualität erheblich eingeschränkt.

Ich habe mir überlegt, einen Anwalt zu aufzusuchen.

Herzlichen Dank für evtl. Antworten

Tina66 schrieb am 29.08.2017

Muss der Vermieter denn auch die Kosten für einen Heizlüfter tragen? Auch wenn er sofort die Reperatur in Angriff genommen hat?

Wiesbaden schrieb am 14.03.2017

Hallo ich habe auch ein kind wohne in einer 2 zimmer wohnung.

Ich habe einen digitalregler im wohnzimmer wobei ich es kur von dort steuern kann. Wohnzimmerwird zwar geregelt aber in meinem shoafzimmer nicht.dass heisst der regler hat nur im wohnzimmer geregelt und dies führte dazu 1 .heizkostenverschwendung im wohnzimmer 2. schlafzimmer wird nicht richtig warm was für rechte habe ein ch??

 
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