Neues Mietrecht 2013: Was ändert sich ab dem 01.05.2013 im Mietrecht?

Energiesparende und klimafreundliche Modernisierungen werden vereinfacht

Die Neuregelung des Mietrechts soll vor allem einen fairen Ausgleich zwischen den Vorteilen und Nachteilen einer energetischen Modernisierung ermöglichen. Für den Vermieter wird eine energiesparende und klimafreundliche Modernisierung vereinfacht, insbesondere sollen Anreize für ihn geschaffen werden solche Maßnahmen überhaupt durchzuführen. Der Mieter wiederum soll nicht allzu stark belastet werden.

Die Mietrechtsreform erweitert zunächst den Begriff der Modernisierung. So zählen nunmehr Maßnahmen zur Einsparung von Energie und Wasser auch zu einer Modernisierung. Nimmt der Vermieter solche Maßnahmen in Angriff, ist das Minderungsrecht des Mieters für eine Dauer von drei Monaten ausgeschlossen. Werden also energiesparende Maßnahmen ergriffen, so darf der Mieter seine Miete für drei Monate nicht mindern. Dauern die Bauarbeiten aber länger an und ist die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung weiterhin beeinträchtigt, so kann der Mieter seine Miete mindern. Ebenso wenn die Baumaßnahmen nicht die energetische Modernisierung betreffen.

Der Vermieter kann wie bisher auch 11 % der Baukosten für die Modernisierung auf die Miete umlegen. Also die Miete dementsprechend erhöhen. Von den Baukosten sind aber die Kosten für die Erhaltungsmaßnahmen abzuziehen. Wird zum Beispiel im Rahmen der Wärmedämmung zugleich die Hausfassade erneuert, so sind die Kosten für die Erneuerung bei der Mieterhöhung außer Betracht zu bleiben.

Gegen die Mieterhöhung kann der Mieter eine unzumutbare Härte geltend machen. Aber erst, wenn der Vermieter die Mieterhöhung ankündigt. Damit kann der Mieter nicht wie bisher die Durchführung der Modernisierungsmaßnahme durch seinen Härtefall-Einwand verzögern. Er muss daher zwar eine spätere Mieterhöhung unter Umständen nicht tragen, ist aber zugleich verpflichtet die Modernisierungsarbeiten zu dulden. Den Einwand muss der Mieter fristgebunden und schriftlich erheben. Unberührt bleibt die Möglichkeit für den Mieter gegen die Modernisierungsmaßnahme selbst den Härte-Einwand geltend zu machen.

Zudem werden keine übersteigerten Anforderungen an die Begründungspflicht für die Modernisierungsarbeiten an den Vermieter gestellt (vgl. Bundesgerichtshof, Urteil vom 28.09.2011, Az. VIII ZR 242/10). Es genügt, wenn er die energetische Verbesserung mit anerkannten Pauschalwerten belegt.

Schließlich ist bei der Bildung der ortsüblichen Vergleichsmiete die energetische Beschaffenheit des Wohnhauses mit zu berücksichtigen.

Vorgehen gegen Mietnomaden wird erleichtert

Weiterhin bezweckt die Mietrechtsreform ein erleichtertes Vorgehen gegen Mietnomaden.

So kann der Vermieter dem Mieter kündigen, wenn dieser mit zwei Kautionszahlungen im Rückstand ist.

Weiterhin kann der Mieter nunmehr verpflichtet werden während der gerichtlichen Klärung einer Räumung oder Mietzahlungspflicht eine Sicherheit zu leisten. Dies beseitigt das Risiko des Vermieters, dass der Mieter nach Ende des Gerichtsverfahrens nicht in der Lage ist, die inzwischen angelaufenen Mietschulden zu zahlen. Die Sicherheit kann in Form einer Bürgschaft oder durch Hinterlegung von Geld erfolgen. Leistet der Mieter keine Sicherheit, so kann der Vermieter durch eine einstweilige Verfügung schnell einen Räumungstitel erlangen.

Außerdem wurde folgendes Problem gelöst: Hat der Vermieter gegen den Mieter ein Räumungstitel erwirkt, wohnte in der Wohnung aber eine ihm unbekannte Person, so konnte dieser Person gegenüber nicht vollstreckt werden. Hintergrund dessen ist, dass nur dem gegenüber geräumt werden darf, der im Räumungstitel benannt ist. Die Reform ermöglicht nunmehr dem Vermieter gegenüber die ihm unbekannte Person schnell einen Räumungstitel durch eine einstweilige Verfügung zu erwirken.

Des Weiteren wurde die sogenannte „Berliner Räumung“ gesetzlich geregelt (vgl. Bundesgerichtshof, Beschluss vom 10.08.2006, Az. I ZB 135/05). Danach setzt eine Räumung nicht mehr voraus, dass der Besitzer der Wohnung mitsamt seinem Hausrat entfernt wird. Es genügt vielmehr, den Mieter den Besitz zu entziehen. Dadurch wird die Räumung um einiges billiger, da die kostenaufwändige Entfernung und Einlagerung der Gegenstände des Mieters entfällt.

Umlage der Contractingkosten auf Mieter

Der Vermieter kann gewerbliche Unternehmen damit beauftragen Heizenergie zu liefern (sog. Wärmecontracting). Dies schont die Umwelt und liefert einen Beitrag zum Klimaschutz. Die dadurch entstehenden Kosten kann er den Mietern auferlegen. Dies setzt zum einen voraus, dass die Wärmelieferung entweder durch die Errichtung einer neuen Heizanlage oder durch die Lieferung durch ein Wärmenetz effizienter ist. Es genügt aber auch, wenn die Betriebsführung einer bereits bestehenden Anlage verbessert und damit effizienter wird. Zum anderen dürfen die Kosten der Wärmelieferung nicht höher sein, als die bisherigen Heizkosten.

Die Rechtsfrage sollte Ihnen zunächst eine Übersicht über die Änderungen durch die neue Mietrechtsreform bieten. Inwiefern die einzelnen Neuregelungen sich in der Praxis auswirken und ob eine Verbesserung oder Erleichterung eintritt, kann nur die Zukunft zeigen.