Verjährung von Betriebskostennachzahlungen: Ab wann kann der Vermieter nicht mehr die Nachzahlung aus einer Nebenkostenabrechnung durchsetzen?
Eine Betriebskostenabrechnung kann nicht nur ein Guthaben zu Gunsten des Mieters enthalten, sondern auch eine Nachzahlungspflicht des Mieters. Doch wie lange kann der Vermieter die Nachzahlung einfordern?
Durch eine Betriebskostenabrechnung (Tipp: Lesen Sie hier, bis wann der Vermieter eine Betriebskostenabrechnung gemacht haben muss oder was Sie tun können, wenn der Vermieter überhaupt keine Nebenkostenabrechung macht) kann sich eine Nachzahlungspflicht des Mieters ergeben . Doch bis zu welchem Zeitpunkt kann der Vermieter die Nachzahlung vom Mieter überhaupt „verlangen“? Anders gefragt, ab wann ist der Anspruch auf die Nachzahlung verjährt?
Zu welchem Zeitpunkt ist der Anspruch auf Nachzahlung aus einer Nebenkostenabrechnung verjährt?
Der Nachzahlungsanspruch aus einer Betriebskostenabrechnung verjährt nach der regelmäßigen Verjährungsfrist. Diese beträgt gemäß § 195 BGB drei Jahre. Die Frist beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Nachzahlungsanspruch entstanden ist (§ 199 Abs. 1 BGB). Der Nachzahlungsanspruch entsteht dann, wenn dem Mieter innerhalb der 12-Monatsfrist des § 556 Abs. 3 BGB die Betriebskostenabrechnung zugeht.
Beispiel zur Verjährung des Nachzahlungsanspruchs
Erhält ein Mieter im August 2023 die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2022, verjährt der Anspruch auf die Nachzahlung am 31.12.2026.
Ist die Abrechnung dem Mieter bereits im Januar 2023 zugegangen, verjährt der Anspruch ebenfalls am 31.12.2026.
Wie wirkt die Verjährung?
Durch die Verjährung wird der Vermieter nicht grundsätzlich daran gehindert, die Nachzahlung geltend zu machen. Dem Mieter steht aber ein Leistungsverweigerungsrecht zu, das er gegenüber dem Vermieter geltend machen kann (§ 214 Abs. 1 BGB). Um es an dieser Stelle deutlich zu sagen: Der Vermieter hat nach der Verjährung immer noch einen Anspruch auf die Nebenkostennachzahlung. Er kann den Anspruch sogar einklagen. Aber: Der Mieter kann die Einrede der Verjährung erheben. Dann kann der Vermieter die Nachzahlung nicht mehr durchsetzen.
Darf der Vermieter trotz verjährter Betriebskostenforderung die Rückgabe einer Mietsicherheit verweigern?
Gemäß § 216 Abs. 1 BGB hindert die Verjährung eines Anspruchs, für den ein Pfandrecht besteht, den Gläubiger nicht, seine Befriedigung aus dem belasteten Gegenstand zu suchen. Dürfte sich der Vermieter auf diese Vorschrift berufen, könnte er sich trotz des verjährten Nachzahlungsanspruchs aus der Mietsicherheit befriedigen. Die Anwendung der Vorschrift ist aber gemäß § 216 Abs. 3 BGB unter anderem dann ausgeschlossen, wenn es um wiederkehrende Leistungen geht. Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs handelt es sich bei Betriebskostennachforderungen um solche wiederkehrende Leistungen, so dass sich der Vermieter nicht auf § 216 Abs. 1 BGB berufen kann (Bundesgerichtshof, Urteil vom 20.07.2016, Az. VIII ZR 263/14).
Tipp: Aktuelle juristische Texte zum Thema Mietrecht finden Sie bei www.recht-aktuell.de/aktuell/Mietrecht.