Verjährung von Betriebskostennachzahlungen: Zu welchem Zeitpunkt darf der Vermieter nicht mehr die Nachzahlung aus einer Nebenkostenabrechnung verlangen?
Eine Betriebskostenabrechnung kann nicht nur ein Guthaben zu Gunsten des Mieters enthalten, sondern auch eine Nachzahlungspflicht des Mieters. Doch bis zu welchem Zeitpunkt kann der Vermieter die Nachzahlung vom Mieter verlangen? Anders gefragt, ab wann ist der Anspruch auf die Nachzahlung verjährt?
Zu welchem Zeitpunkt ist der Anspruch auf Nachzahlung aus einer Nebenkostenabrechnung verjährt?
Der Nachzahlungsanspruch aus einer Betriebskostenabrechnung verjährt nach der regelmäßigen Verjährungsfrist. Diese beträgt gemäß § 195 BGB drei Jahre. Die Frist beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Nachzahlungsanspruch entstanden ist (§ 199 Abs. 1 BGB). Der Nachzahlungsanspruch entsteht dann, wenn dem Mieter innerhalb der 12-Monatsfrist des § 556 Abs. 3 BGB die Betriebskostenabrechnung zugeht.
Folgendes Beispiel soll dies verdeutlichen:
Erhält ein Mieter im August 2022 die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2021, verjährt der Anspruch auf die Nachzahlung am 31.12.2025.
Ist die Abrechnung dem Mieter bereits im Januar 2022 zugegangen, verjährt der Anspruch ebenfalls am 31.12.2025.
Wie wirkt die Verjährung?
Durch die Verjährung wird der Vermieter nicht grundsätzlich daran gehindert, die Nachzahlung geltend zu machen. Dem Mieter steht aber ein Leistungsverweigerungrecht zu, das er gegenüber dem Vermieter geltend machen kann (§ 214 Abs. 1 BGB).
Darf der Vermieter trotz verjährter Betriebskostenforderung die Rückgabe einer Mietsicherheit verweigern?
Gemäß § 216 Abs. 1 BGB hindert die Verjährung eines Anspruchs, für den ein Pfandrecht besteht, den Gläubiger nicht, seine Befriedigung aus dem belasteten Gegenstand zu suchen. Dürfte sich der Vermieter auf diese Vorschrift berufen, könnte er sich trotz des verjährten Nachzahlungsanspruchs aus der Mietsicherheit befriedigen. Die Anwendung der Vorschrift ist aber gemäß § 216 Abs. 3 BGB unter anderem dann ausgeschlossen, wenn es um wiederkehrende Leistungen geht. Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs handelt es sich bei Betriebskostennachforderungen um solche wiederkehrende Leistungen, so dass sich der Vermieter nicht auf § 216 Abs. 1 BGB berufen kann (Bundesgerichtshof, Urteil vom 20.07.2016, Az. VIII ZR 263/14).
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Hallo, ich habe 09.2015 eine Eigentumswohnung verkauft und bekomme heute einen brief, dass ich noch 200 Euro nachzählen soll. Es hadelt sich hier nicht um eine ordentliche Abrechnung, sondern um einen einfachen Brief. Ich kann nicht mehr nachvollziehen, ob es stimmt. Ist das nicht schon verjährt ?? 2016 wurde die Hausverwaltung gewechselt und diese "Abrechnung " kommt von der neuen Verwaltung
Hallo, der Vermieter unserer Bekannten ist im Rechtsstreit mit Techem, da Techem die Betriebskosten nicht mit aufführte. Diese wurden nun anhand der qm nachberechnet. Die Bekannte wohnt schon nicht mehr in der Wohnung. Nun verlangt der Vermieter die Betriebskosten für 2015 in Höhe von über 700 Euro zurück. Heute ist der 09.10.2017. Wir denken, dass dies nicht den Gesetzlichkeiten entspricht und raten ihr natürlich zunächst nicht zu zahlen. Auf die Nachzahlung 2014 hat der Vermieter verzichtet. Wie lange hat ein Vermieter Zeit, wenn ein solcher Rechtsstreit (Techem) besteht? Wie genau sind hier die Fristen???
Die Frist für eine Nachforderung von Betriebskosten für 2015 war am 31.12.2016 abgelaufen.
Der Vermieter kann sich nicht darauf berufen, dass er wegen eines Rechtstreites mit Techem nicht früher hätte abrechnen können.
Dies ist falsch.
Zum einen hätte er soweit abrechnen können, wie ihm die korrekten Unterlagen vorlagen und hätte bezüglich angeblich fehlender Angaben durch Techem einen Nachberechnungsvorbehalt in die Abrechnung aufnehmen können und zum anderen hat er gegenüber Techem einen Schadenersatzanspruch, wenn im dem Gerichtsverfahren festgestellt worden sein sollte, dass Techem tatsächlich einen Fehler gemacht hat.
Der Mieter weiß doch gar nicht, ob der Vermieter tatsächlich im Rechtsstreit gegen Techem Recht bekommen hat oder ob er nicht in Wirklichkeit selbst zu Unrecht von einem Fehler ausgegangen ist.
All diese Unsicherheiten können nicht auf dem Rücken des Mieters über wesentlich zu späte Abrechnungen ausgetragen werden.
Der Artikel ist nicht besonders präzise gefasst.
1. Allein schon die Frage, ab wann der Vermieter die Nachforderung (wegen Verjährung) nicht mehr verlangen darf, ist falsch.
Auch verjährte Forderungen bleiben bestehen und dürfen sogar vor Gericht geltend gemacht werden, lediglich der Schuldner erhält das Recht den Einwand der Verjährung zu erheben, er muss dann nicht zahlen, der Gläubiger kann also lediglich seine Forderung nicht durchsetzen, verlangen kann er sie allemal.
2. Zur umfassenden Darstellung der Verjährung von Betriebskosten gehört auch die umgekehrte Frage, ab wann kann der Mieter seinen etwaigen Rückzahlungsanspruch wegen Verjährung nicht mehr durchsetzen, sei es, dass der Vermieter jahrelang überhaupt nicht abrechnet oder der Mieter trotz Guthabens in der Abrechnung seinen Auszahlungsanspruch nicht geltend macht.
Ab wann wäre sein Anspruch verjährt.
Dazu findet sich leider nichts. Thema sollte ergänzend aufgegriffen werden.