Vorkaufsrecht des Mieters

Wann hat man als Mieter ein Vorkaufsrecht an der gemieteten Wohnung?

Für den Vermieter einer Wohnung besteht die Möglichkeit seine vermietete Wohnung in eine Eigentumswohnung umzuwandeln. Dies wird er in der Regel deshalb tun, weil er die Eigentumswohnung verkaufen will. Steht in einem solchen Fall dem Mieter der Wohnung ein Vorkaufsrecht zu?

Wann hat man als Mieter ein Vorkaufsrecht an der gemieteten Wohnung?

Einem Mieter steht grundsätzlich dann ein Vorkaufsrecht zu, wenn die Wohnung in Wohnungseigentum umgewandelt werden soll oder wird und an einen Dritten verkauft werden soll. Geregelt ist dies in § 577 Abs. 1 BGB. Das Vorkaufsrecht besteht jedoch dann nicht, wenn:

  • der Vermieter die Wohnräume an einen Familienangehörigen oder an einen Angehörigen seines Haushalts verkaufen will (§ 577 Abs. 1 Satz 2 BGB).

  • der Mieter in eine Eigentumswohnung einzieht und diese verkauft werden soll.

Der Vermieter kann jedoch seinem Mieter vertraglich ein weitergehendes Vorkaufsrecht einräumen.

Unter welchen Voraussetzungen kann das Vorkaufsrecht ausgeübt werden?

Voraussetzung für die Ausübung des Vorkaufsrechts ist unter anderem, dass der Vermieter die Wohnung an einem Dritten verkaufen will. Zwischen dem Vermieter und dem Dritten muss daher ein Kaufvertrag bestehen. Der Mieter ist dann berechtigt in diesem Kaufvertrag als Käufer einzutreten. Er ist an die Bedingungen des Kaufvertrags und damit insbesondere an den Kaufpreis gebunden.

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Muss der Vermieter seinen Mieter über den Verkauf der Wohnung informieren?

Der Verkäufer, der nicht zwingend der Vermieter sein muss, oder der Dritte sind nach § 469 Abs. 1 BGB verpflichtet, den Mieter den Inhalt des Kaufvertrags unverzüglich mitzuteilen. Zugleich muss der Mieter gemäß § 577 Abs. 2 BGB über sein Vorkaufsrecht informiert werden. Die Mitteilung bedarf keiner besonderen Form und kann daher auch mündlich erfolgen. Da der Empfang der Mitteilung aber die Frist des Mieters zur Erklärung des Vorkaufsrechts auslöst, ist es ratsam zu Beweiszwecken die Schriftform und eine förmliche Zustellung zu wählen.

In welcher Form und Frist ist das Vorkaufsrecht auszuüben?

Das Vorkaufsrecht muss gemäß § 577 Abs. 3 BGB gegenüber dem Verkäufer schriftlich erklärt werden. Dies muss innerhalb einer Frist von zwei Monaten nach Erhalt der Mitteilung geschehen (§ 469 Abs. 2 BGB). Eine weitere Voraussetzung für den Fristbeginn ist, dass der Mieter über sein Vorkaufsrecht informiert wurde. Die Frist kann durch eine Vereinbarung zwischen den Parteien verlängert werden.

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Welche Rechte stehen dem Mieter bei einem vereitelten Vorkaufsrechts zu?

Sollten der Verkäufer bzw. der Dritte die Ausübung des Vorkaufsrechts des Mieters vereiteln, in dem sie etwa eine Mitteilung unterlassen oder den Mieter über sein Vorkaufsrecht nicht oder fälschlich informieren, so kann sich der Mieter dagegen wehren. Hat der Verkäufer den Kaufvertrag mit dem Dritten noch nicht erfüllt, so kann der Mieter weiterhin sein Vorkaufsrecht ausüben. Ist es aber bereits zu einer Übertragung des Eigentums an den Dritten gekommen, so ist eine Ausübung des Vorkaufsrechts aussichtslos. Denn der Verkäufer kann den Kaufvertrag mit dem Mieter nicht mehr erfüllen. In diesem Fall steht dem Mieter ein Schadenersatzanspruch zu. Der Schaden des Mieters ist in der Differenz zwischen dem Verkehrswert der Wohnung und dem mit dem Dritten vereinbarten Kaufpreis zu sehen (vgl. Bundesgerichtshof, Urteil vom 21.01.2015, Az. VIII ZR 51/14).

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