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Mietrecht | 03.01.2016

Heizung geht nicht

Heizungsausfall und der Vermieter unternimmt nichts: Was kann man tun?

Wenn die Heizung ausfällt, hat dies unangenehme Folgen. Gerade im tiefsten Winter führt dies schnell zu frostigen Temperaturen in der Wohnung. Zwar muss der Vermieter dafür Sorge tragen, dass die Heizung funktioniert. Was ist jedoch, wenn dieser nichts unternimmt? Was kann man tun?

Darf der Mieter selbst einen Handwerker mit der Heizungsreparatur beauftragen?

Der Mieter sollte zunächst dem Vermieter immer eine Frist zur Schadensbeseitigung einräumen. Erst wenn der Vermieter diese verstreichen lässt, kann der Mieter selbst einen Handwerker mit der Heizungsreparatur beauftragen (vgl. § 536 a Abs. 2 Nr. 1 BGB). Die Höhe der Frist kann nicht allgemein bestimmt werden. Sie richtet sich je nach Einzelfall unter Berücksichtigung der Art und Schwere des Schadens.

Ausnahmsweise ist in Notfällen eine Fristsetzung nicht erforderlich (vgl. § 536 a Abs. 2 Nr. 2 BGB). Ein solcher Notfall kann zum Beispiel vorliegen, wenn die Heizung an einem Wochenende im Winter ausfällt und der Vermieter nicht erreichbar ist (vgl. Amtsgericht Münster, Urteil vom 30.09.2009, Az. 4 C 2725/09). Ein Rückgriff auf § 539 Abs. 1 BGB ist in keinem Fall möglich. Der Mieter darf von seinem Selbstbeseitigungsrecht nur Gebrauch machen, wenn er eine Frist gesetzt hat oder ein Notfall vorliegt. Denn der Vermieter soll grundsätzlich selbst die Möglichkeit haben, die Mietsache daraufhin zu überprüfen, ob der Mangel besteht, auf welcher Ursache er beruht und wie er zu beseitigen ist (vgl. Bundesgerichtshof, Urteil vom 16.01.2008, Az. VIII ZR 222/06).

Wie bekomme man die Kosten für den Handwerker ersetzt?

Haben die Voraussetzungen des Selbstvornahmerechts vorgelegen, hat man gegenüber dem Vermieter einen einklagbaren Anspruch auf Zahlung. Einfacher ist es jedoch die Kosten mit den folgenden Mietzahlungen zu verrechnen (vgl. § 389 BGB).

Kann man die Miete wegen des Heizungsdefekts auch mindern?

Funktioniert die Heizung nicht, so stellt dies jedenfalls innerhalb der Heizperiode einen Mangel der Mietsache dar. Daher kann der Mieter von seinem Minderungsrecht gemäß § 536 BGB Gebrauch machen. Die Höhe der Minderung wird von den Gerichten je nach Einzelfall entschieden. Eine Übersicht zu einigen Urteilen dazu sowie zur Beantwortung der Frage, welcher Zeitraum die Heizperiode umfasst, finden sie im folgenden Artikel: „Welche Rechte habe ich als Mieter, wenn die Heizung ausfällt?“.

Ist die Verweigerung der Mietzahlung möglich?

Darüber hinaus kann man auch die Mietzahlungen verweigern. In diesem Fall übt der Mieter sein Zurückbehaltungsrecht nach § 320 BGB aus. Er verweigert so lange die Mietzahlungen, bis der Vermieter seiner Pflicht zur Beseitigung des Mangels nachgekommen ist. Dies setzt aber voraus, dass der Vermieter von dem Mangel Kenntnis hat. Zeigt also der Mieter den Mangel beim Vermieter nicht an, so kann er auch nicht die Mietzahlungen zurückhalten (vgl. Bundesgerichtshof, Urteil vom 03.11.2010, Az. VIII ZR 330/09).

Siehe auch:

Bearbeitungsstand: 03.01.2016

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