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Immobilienrecht, Kaufrecht und Wohnungseigentumsrecht | 24.08.2018

Immobilienkauf

Worauf muss man beim Kauf einer Doppelhaushälfte achten?

Was beim Doppelhaus-Kauf wichtig zu wissen ist
Fachbeitrag von Rechtsanwalt Thilo Seelbach, LL.M.

Wer mit dem Gedanken spielt, ein Eigenheim zu erwerben, hat die Wahl unter verschiedenen Bauweisen, die auf dem Immobilienmarkt angeboten werden. Neben der Eigentumswohnung zählen zu den Wichtigsten das freistehende Haus, das Reihenhaus und die Doppelhaushälfte. Letztgenannte bietet einige Vorteile, aber auch Nachteile, die beim Kauf einer Doppelhaushälfte berücksichtigt werden sollten. Worauf ist genau zu achten?

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Die Doppelhaushälften auf zwei getrennten oder einem gemeinsamen Grundstück

Zunächst ist zu klären, was ein Doppelhaus überhaupt ist. Rechtlich handelt es sich gemäß § 22 Absätze 2 und 3 Baunutzungsverordnung bei einem Doppelhaus um zwei an der Grundstücksgrenze ohne seitlichen Grenzabstand aneinander gebaute Häuser. Die Doppelhaushälften bestehen also aus zwei Häusern, die sich eine gemeinsame Wand teilen. Die gemeinsame Wand kann die Rückwand der Häuser (back-to-back-Bebauung) oder eine Seitenwand sein. Die Doppelhaushälften sind meist symmetrisch gestaltet und verfügen über einen symmetrischen Grundriss. Oftmals teilen sie sich einen gemeinsamen Dachstuhl.

Ein Doppelhaus kann aber auch aus zwei Doppelhaushälften auf einem gemeinsamen Grundstück bestehen. Dann bilden die Hauseigentümer eine Wohnungseigentümergemeinschaft mit den beiden Doppelhaushälften als abgeschlossene Wohneinheiten auf dem gemeinsamen Grundstück.

Wirtschaftliche Vorteile beim Kauf einer Doppelhaushälfte

Aus dieser baulich-rechtlichen Konstruktion ergeben sich Vorteile wie Nachteile. Die Vorteile sind zunächst wirtschaftlicher Natur. Dies betrifft vor allem die für den Hausbau erforderliche Grundstücksfläche. Zwei Doppelhaushälften lassen sich nun einmal auf kleinerem Raum bauen als zwei baulich getrennte, einzelstehende Häuser.

Hinzu kommt, dass kleine Grundstücke oft rechtlich nicht in noch kleinere Parzellen per Realteilung aufgeteilt werden dürfen, so dass an der Variante des Doppelhausbaus auf einem gemeinsamen Grundstück kein Weg vorbeiführt.

Ein weiterer wirtschaftlicher Vorteil ist der Umstand, dass die Doppelhaushälften eine gemeinsame Wand teilen, wodurch im Winter weniger Wärme nach Außen hin verloren geht. Dies kann gegenüber frei stehenden Häusern zu erheblichen Heizkostenvorteilen führen.

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Was gibt es beim Bau zu bedenken?

Eigentümer von Doppelhaushälften sind also sehr nah an ihren Nachbarn gebunden. Was im Winter zu Heizkostenvorteilen führt, kann zu anderer Zeit zum Problem werden, wenn man den Lärm des Nachbarn hört. Schon beim Bau sollte daher auf eine gute Schallisolierung an der gemeinsamen Wand des Doppelhauses geachtet werden. Weitere Informationen dazu kann man hier finden.

Die Doppelhaushälfte und die Wohnungseigentümergemeinschaft

Befinden sich die Doppelhaushälften auf einem gemeinsamen Grundstück, sind die Nachbarn noch enger als über das normale nachbarschaftsrechtliche Verhältnis hinaus aneinander gebunden. Sie bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft, so dass sie über das gemeinsame Grundstück sowie die Gemeinschaftsflächen, zu denen nicht zuletzt die Außenansicht und das Dach gehören, nur gemeinsam verfügen können. Bauliche Veränderungen wie der Dachausbau oder der Einbau von Dachflächenfenstern sind gemäß § 22 Wohneigentumsgesetz somit nur mit Zustimmung des jeweils anderen Eigentümers der beiden Doppelhaushälften möglich.

Nachbar muss bei baulichen Veränderungen an Doppelhaushälfte gefragt werden

Überhaupt ist alles, was die Außenansicht des Gebäudes verändert, zustimmungspflichtig. Dazu gehören beispielsweise das Anbringen einer Markise, der Einbau neuer Fenster oder Außentüren, oder das Anbringen eines Vordachs oder Carports. Stehen die Doppelhaushälften auf einem gemeinsamen Grundstück, sollten die Eigentümer deshalb dringend eine gute Teilungserklärung, in der solche Einzelheiten in Bezug auf die Gemeinschaftsflächen geregelt sind, vereinbaren.

Nachteile der Doppelhaushälfte

Wer mit den Nachbarn gar nicht auskommt, wird mit einer Doppelhaushälfte nicht glücklich werden. Leider lässt sich aber nicht immer vor Eingehung einer Nachbarschaft vorhersehen, ob irgendwann einmal der große Nachbarschaftsstreit ausbricht. Der Bruch in der nachbarschaftlichen Beziehung kommt meist erst mit der Zeit.

Welche Streitfälle gab es in der Vergangenheit?

Meist versteht man sich mit seinem Nachbarn gut, aber ein Blick in die Rechtsprechung zeigt, dass es ganz verschiedene Dinge sein können, die zum Streit mit dem Nachbarn führen. Hier einige Beispiele:

  • Austausch der Haustür. Das Oberlandesgericht Frankfurt am Main entschied, dass der Austausch der Haustür eines Doppelhauses auch ohne Zustimmung des Nachbar möglich ist (Oberlandesgericht Frankfurt am Main, Beschluss vom 30.06.2008, Az. 20 W 222/06)
  • Grillen. Beim Grillen gilt es Rücksicht auf den Nachbarn zu nehmen. Das Oberlandesgericht Frankfurt am Main entschied, dass bei Wohnungseigentum das Ob und Wie des Grillens von den Gegebenheiten im Einzelfall abhängt. Es kann sein, dass das Grillen komplett zu untersagen, zeitlich und / oder örtlich einzuschränken ist. In Abhängigkeit der Gegebenheiten kann das Grillen unter Umständen auch ohne Einschränkung erlaubt sein (Oberlandesgericht Frankfurt am Main, Beschluss vom 10.04.2008, Az. 20 W 119/06 )
  • Katze. Auch eine Katze kann zum Streit unter Nachbarn führen. Grundsätzlich muss man als Nachbar den Besuch der Nachbarskatze hinnehmen, solange der Katzenbesuch keine bestimmten Grenzen überschreitet. So kann man als Nachbar jedenfalls noch nicht vom anderen Nachbarn die Unterlassung des Besuchs der Katze verlangen, wenn diese innerhalb eines knappen halben Jahres zweimal kurzfristig in das Schlafzimmer eindringt und zudem regelmäßig das Grundstück betritt (Landgericht Augsburg, Urteil vom 24.08.1984, Az. 4 S 2099/84 ).

Ein Fachbeitrag von [Anbieter­kenn­zeichnung]

Bearbeitungsstand: 24.08.2018

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