Kann ein Mieter aufgrund der Mietpreisbremse zu viel gezahlte Miete zurückverlangen?
Nach der Vorschrift des § 556d BGB darf die vereinbarte Miete nicht mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, wenn die Wohnung in einem durch Rechtsverordnung einer Landesregierung bestimmten Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt. Doch welche Folgen hat das Überschreiten der 10-Prozent-Grenze? Kann der Mieter die zu viel gezahlte Miete zurückverlangen?
Kann ein Mieter aufgrund der Mietpreisbremse zu viel gezahlte Miete zurückverlangen?
Die Rechtsfolgen eines Verstoßes gegen die Mietpreisbremse werden in § 556g BGB geregelt. Danach gilt folgendes: Liegt die vereinbarte Miete mit mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete, ist die Vereinbarung über die Miethöhe unwirksam, soweit die zulässige Miethöhe überschritten wird. In diesem Fall steht dem Mieter ein Anspruch auf Rückzahlung der zu viel gezahlten Miete zu. Dieser Rückforderungsanspruch besteht aber nur, wenn der Mieter den Verstoß gegen die Mietpreisbremse gegenüber dem Vermieter gerügt hat. Die Rüge muss die Tatsachen enthalten, auf denen die Beanstandung der vereinbarten Miete beruht (§ 556g Abs. 2 BGB). Der Mieter kann sich auf ihm bekannte und allgemein zugängliche Umstände stützen. In Betracht kommt dabei insbesondere ein Mietspiegel. Bei einer Mehrheit von Mietern genügt es, dass ein Mieter die Rüge erhebt. Gibt es eine Personenmehrheit von Vermietern, muss allen Vermietern gegenüber die Rüge erhoben werden. Die Rüge bedarf gemäß § 556g Abs. 4 BGB der Textform im Sinne von § 126b BGB. Der Rückforderungsanspruch richtet sich nur gegen die überhöhte Miete, die nach Zugang der Rüge fällig und von ihm auch tatsächlich gezahlt worden ist.
Soweit ersichtlich hat sich bisher nur das Amtsgericht Berlin-Lichtenberg sowie das Amtsgericht Berlin-Neukölln mit der Frage des Rückzahlungsanspruchs des Mieters beschäftigt: Amtsgericht Berlin-Neukölln, Urteil vom 08.09.2016, Az. 11 C 414/15 und Amtsgericht Lichtenberg, Urteil vom 28.09.2016, Az. 2 C 202/16.