Kleinreparaturklausel 28.01.2022

Klein­reparatur­klausel im Mietvertrag: Was ist eine Klein­reparatur und wie viel müssen Mieter bei Klein­reparaturen zahlen?Kann der Mieter anteilig für die Kosten einer Klein­reparatur herangezogen werden?

Als Klein­reparatur wird die Behebung von kleineren Schäden an den Einrichtungen oder Vor­richtungen einer Mietwohnung bezeichnet. Oft enthält der Mietvertrag eine Regelung, wonach der Mieter für die Kosten einer solchen Reparatur aufkommen muss (sog. Klein­reparatur­klausel). Damit entbindet sich der Vermieter zum Teil von seiner in § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB geregelten Pflicht die Mietsache auf seine Kosten in einem zum vertrags­mäßigen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Zwar mag dies ungerecht erscheinen, aber der Bundes­gerichts­hof hat die Zulässigkeit einer Klein­reparatur­klausel grund­sätzlich bejaht. Demnach kann ein Mieter verpflichtet sein, für Klein­reparaturen selbst aufzukommen. Doch gilt dies uneingeschränkt oder sind nicht vielmehr Grenzen zu beachten?

Grundsätzlich schuldet der Vermieter eine entsprechend dem Mietvertrag von Sachmängeln freie Wohnung. Geht ein Teil der Mietsache kaputt, so muss der Vermieter die Sache reparieren oder ersetzen und die dafür aufzuwendenden Kosten übernehmen. Jedoch kann im Mietvertrag vereinbart werden, dass Kleinreparaturen durch den Mieter selbst vorzunehmen sind bzw. der Mieter die Kosten von Kleinreparaturen zu erstatten hat. Dabei stellt sich regelmäßig die Frage, ob die entsprechende Kleinreparaturklausel im Mietvertrag überhaupt zulässig ist. Ist die entsprechende mietvertragliche Kleinreparaturklausel nämlich unwirksam – was nicht selten der Fall ist – so muss der Vermieter auch Kleinreparaturen vornehmen und bezahlen. Bis zu welcher Grenze muss der Mieter also Kleinreparaturen vornehmen?

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Was ist eine Kleinreparatur?

Zunächst ist zu klären, was Kleinreparaturen überhaupt sind. Kleinreparaturen müssen sich auf solche Teile der Mietsache beschränken, die häufig dem Zugriff des Mieters ausgesetzt sind. Dies sind z.B. Gegenstände wie Wasserhahn, Duschbrause, Fenster- und Türverschlüsse, Rolläden, Jalousien, Lichtschalter oder Steckdosen. Eine gute Orientierung gibt § 28 Abs. 3 S. 2 der Zweiten Berechnungs-VO. Die dort aufgezählten Gegenstände (Installationsgegenstände für Elektrizität, Wasser und Gas, Heiz- und Kocheinrichtungen, Fenster- und Türverschlüsse sowie Verschlussvorrichtungen von Fensterläden) sind in der Regel von der Kleinreparaturklausel umfasst.

Bis zu welcher Höhe müssen Mieter selbst für Kosten einer Kleinreparatur aufkommen?

 Die Kleinreparaturklausel darf dem Mieter nicht unbeschränkt die Reparatur von kleineren Schäden auf seine Kosten aufbürden. Die Klausel darf weder die zulässige Höchstgrenze für eine Einzelreparatur noch die zulässige Höchstgrenze für alle Kleinreparaturen, die insgesamt in einem Jahr anfallen, überschreiten. Wichtig zu wissen ist dabei, dass bei einer zu hohen Kostenangabe im Mietvertrag die Kleinreparaturklausel insgesamt unwirksam ist. Der Mieter muss die Kleinreparaturen dann nicht nur nicht bis zur zulässigen Höchstgrenze bezahlen, sondern gar nicht. Dann bleibt es dabei, dass der Vermieter für sämtliche Reparaturen zuständig ist und diese auch zu bezahlen hat.

  • Höchst­grenze pro Reparatur

Zunächst müssen die Kosten pro Reparatur auf ein angemessenes Niveau begrenzt werden. Diese Kosten­grenze muss in die Klausel mit aufgenommen werden, sodass der Mieter bei Vertrags­schluss erkennen kann, welche Klein­reparatur­kosten auf ihn zu kommen können. Einen bestimmten Betrag gibt das Gesetz nicht vor. Vielmehr entscheiden die Gerichte für jeden Einzelfall, ob die Kosten­grenze angemessen ist oder nicht.

Bis zu welchem Betrag von einer angemessenen Klein­reparatur­klausel auszugehen ist, kann nicht klar definiert werden. Als eindeutig unangemessen gilt aber nach Ansicht des Amts­gerichts Brandenburg ein Betrag von 200 EUR (Amtsgericht Brandenburg a. d. Havel, Urteil vom 06.03.2008, Az. 31 C 306/07).

Es ist zu beachten, dass angesichts von zukünftigen Preis­steigerungen die Höchst­grenze nach oben verlagert werden kann.

  • Jahreshöchstgrenze

Zusätzlich zu der Höchst­grenze pro Einzel­reparatur muss die Klein­reparatur­klausel auch eine Jahres­höchst­grenze festlegen. Denn eine Vielzahl von kleineren Reparaturen kann selbst bei niedrigen Kosten eine erhebliche finanzielle Belastung für den Mieter darstellen. Als zulässig wird eine Jahres­höchst­grenze von 6 % der Jahres­brutto­kalt­miete angesehen (vgl. Amtsgericht Stuttgart-Bad Cannstatt, Urteil vom 15.10.2013, Az. 2 C 1438/13).

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Kann der Mieter anteilig für die Kosten einer Klein­reparatur herangezogen werden?

Unzulässig ist es, den Mieter für die Kosten einer Klein­reparatur anteilig heranzuziehen. Eine Regelung, wonach der Mieter 5 % der Reparatur­kosten zu tragen hat, ist daher nicht möglich. Durch eine Klein­reparatur­klausel ist es nur möglich, den Mieter bis zu einer bestimmten Grenze die Kosten einer Klein­reparatur vollständig aufzubürden. Wird die Grenze überschritten, muss der Vermieter für die Reparatur­kosten allein aufkommen.

Lesen Sie zu diesem Thema auch folgende Rechtsfrage: Welche Reparaturen umfasst eine Kleinreparaturklausel?

Diese Rechtsfrage wurde aktualisiert. Antworten auf aktuelle Rechtsfragen finden Sie bei www.refrago.de (REchtsFRAGenOnline).

Quelle:refrago/we
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Ein Gedanke zu „Klein­reparatur­klausel im Mietvertrag: Was ist eine Klein­reparatur und wie viel müssen Mieter bei Klein­reparaturen zahlen?

  • 2. September 2015 um 12:41
    Permalink

    Die Jahresobergrenze von 8% der Jahresmiete als Summe der vom Mieter zu tragenden Kleinreparaturkosten ist problematisch, weil das bei hohen Mieten zu einer unangemessenen Benachteiligung führt. Bei einer mtl. Kaltmiete von 500 € wären jährlich 480 € zu tragen, bei 600 € KM jährlich 560 €, bei 700 € KM jährlich 672 € und bei 800 € KM jährlich 768 €. Der BGH, Urteil vom 6.5.1992, Az.: VIII ZR 129/91, hält die Vereinbarung einer Jahresobergrenze von 6% der Bruttokaltmiete für angemessen , wobei das m.E. aufgrund des überproportionalen Anstiegs der Mietpreise im Verhältnis zu den übrigen Lebenshaltungskosten bzw. Verbraucherpreisen heute nicht mehr haltbar ist, weil es zu exzessiven Zusatzausgaben des Mieters führt. Zudem wird ein Mieter durch die prozentuale Abhängigkeit von der Jahresmiete unangemessen benachteiligt, da sich bei einer Mieterhöhung auch die Jahresobergrenze erhöht.Verletzt ist dadurch das Konkretisierungsgebot des BGB. Eine Jahresobergrenze von derzeit 300 € – 400 €, je nach Qualität und Ausstattung der Wohnung sollte das Limit sein, anderenfalls verkommt die gesetzliche Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht des Vermieters gem. § 535 BGB weitgehend zur Farce.
    Die Ausrichtung an der Bruttokaltmiete, wie vom BHG gewollt, ist jedenfalls bei Mietverträgen problematisch, wenn die Vorauszahlungen nicht nach kalten und warmen Betriebskostenanteilen getrennt ausgewiesen sind, ferner, wenn die Vorauszahlungen zu hoch bemessen sind und sich aus der Jahresabrechnung (§ 556 Abs. 3 Satz 1 BGB) ein Guthaben für den Mieter ergibt.

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