Mieterhöhung27.01.2022

Welche Wohnungs­größe gilt bei einer Miet­erhöhung?Ist die tatsächliche oder vertraglich vereinbarte Quadratmeterzahl maßgeblich?

Nach § 558 Abs. 1 BGB kann der Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen vom Mieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Bei der Bemessung der ortsüblichen Vergleichsmiete spielt unter anderem die Größe der Wohnung eine Rolle. Nun ist es aber möglich, dass die tatsächliche Wohnungsgröße, von der im Mietvertrag vereinbarten, abweicht. Welche Größe gilt in diesem Fall für die Mieterhöhung? Ist die tatsächliche oder vertraglich vereinbarte Quadratmeterzahl maßgeblich?

Der Bundes­gerichts­hof hat im November 2015 entschieden, dass eine Miet­erhöhung nach § 558 BGB auf der Basis der tatsächlichen Wohnfläche zu erfolgen hat. Dies gelte nach Ansicht der Bundes­richter unabhängig davon, ob im Mietvertrag eine abweichende Wohnfläche angegeben und wie hoch die Abweichung von der tatsächlichen Wohnfläche ist. § 558 BGB solle es dem Vermieter ermöglichen, eine angemessene, am örtlichen Markt orientierte Miete zu erzielen. Für den Vergleich sei deshalb allein der objektive Wohnwert der zur Miet­erhöhung anstehenden Wohnung maßgeblich, während etwaige Ver­einbarungen der Miet­vertrags­parteien über die Wohnungs­größe im Mieterhöhungsverfahren keine Rolle spielen können. Andernfalls würden nicht die tatsächlichen, sondern vertraglich fingierte Umstände berücksichtigt (Bundesgerichtshof, Urteil vom 18.11.2015, Az. VIII ZR 266/14).

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Bei Mieterhöhung zählt die wirkliche Wohnungsgröße – abweichende Flächenangaben im Mietvertrag ist unbeachtlich

Bei der Rechtmäßigkeitsprüfung von Mieterhöhungen kommt es somit allein auf die tatsächliche Wohnungsgröße und nicht auf die im Mietvertrag stehende Quadratmeterzahl an. Vereinbarungen über die Wohnungsgröße im Mietvertrag stellen eine Beschaffenheitsvereinbarung zwischen Vermieter und Mieter dar, die die Differenz zwischen tatsächlicher Größe der Wohnung und der Größenangabe im Mietvertrag auch bei Abweichungen von unter 10 Prozent nicht als abweichenden fiktiven Wert verbindlich festlegen kann. Dem Bundesgerichtshof zufolge sind somit Mietvertragsklauseln, wonach Flächenabweichungen von bis zu 10 Prozent unbeachtlich seien, diesbezüglich nicht bindend.

Dem Bundesgerichtshof zufolge ist demnach „jede im Wohnraummietvertrag enthaltene, von der tatsächlichen Wohnungsgröße abweichende Wohnflächenangabe“ für die gemäß 558 BGB zu beurteilende Mieterhöhung „ohne rechtliche Bedeutung“. Maßgeblich ist vielmehr „allein die tatsächliche Größe der vermieteten Wohnung“.

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Für Mieterhöhungen hat Vermieter keine 10-Prozent-Toleranz

Der Bundesgerichtshof gibt somit seine frühere Rechtsprechung, wonach der Vermieter sich an einer im Mietvertrag zu niedrig angegebenen Wohnfläche festhalten lassen müsse, wenn die Abweichung nicht mehr als zehn Prozent betrage (vgl. Bundesgerichtshof, Urteil vom 08.07.2009, Az. VIII ZR 205/08), auf. Entsprechendes gilt für den umgekehrten Fall, dass die Wohnfläche im Mietvertrag zu groß angegeben ist. In diesem Fall kann der Vermieter die Miete gemäß § 558 BGB ebenfalls nur auf der Grundlage der tatsächlichen (niedrigeren) Wohnfläche erhöhen.

Tatsächliche Wohnungsgröße auch bei Betriebskosten maßgeblich

Die tatsächliche Wohnungsgröße ist auch bei der Bemessung der Betriebskosten maßgeblich. Dies hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 30.05.2018 (Az. VIII ÄZR 220/17) entschieden. Danach ist für die Abrechnung von Betriebskosten, die nach gesetzlichen Vorgaben ganz oder teilweise nach Wohnflächen auf die Mieter eines Hauses umgelegt werden (wie etwa die Heizkosten), „der jeweilige Anteil der tatsächlichen Wohnfläche der betroffenen Wohnung“ an der tatsächlich vorhandenen Gesamtwohnfläche in der Wirtschaftseinheit maßgebend.

Mieter können ihrem Vermieter bei Abrechnung der Betriebskosten somit eine geringere tatsächliche Wohnungsgröße entgegenhalten. Dies kann dazu führen, dass Betriebskosten wie etwa Heizkosten neu zu berechnen und entsprechend der Flächenverteilung auf die einzelnen Mietparteien zu umzulegen sind.

Mietminderung erst ab Flächenabweichung von 10 Prozent

Ist die Mietwohnung kleiner als im Mietvertrag angegeben, stellt dies einen zur Mietminderung berechtigenden Mietmangel dar. Diesbezüglich hält die Rechtsprechung weiter an einer Toleranz von bis zu 10 Prozent fest. Erst wenn die Wohnung mindestens 10 Prozent kleiner ist, als im Mietvertrag vereinbart, ist eine Mietminderung rhöhen.

Quelle:refrago/rb
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