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Mietrecht | 08.12.2015

Nebenkosten

Nebenkostenabrechnung Fristen: Bis wann muss ein Vermieter eine Betriebskostenabrechnung erstellt haben und welche Fristen gelten?

Fachbeitrag von Rechtsanwalt Stephan Imm

Die Erstellung einer Nebenkostenabrechnung ist eine komplizierte Sache. Ein Vermieter muss viele Abrechnungsbelege sammeln, die leider auch er oft erst spät erhält. Dann müssen die einzelnen Belege richtig auf die Mieter umgelegt werden. Auch das benötigt oft viel Zeit. Manch ein Mieter muss daher lange auf eine Nebenkostenabrechnung warten. Doch ein Vermieter muss bei der Erstellung einer Nebenkostenabrechnung Fristen beachten und dem Mieter die Abrechnung zustellen (vgl. zur Beweislast: Muss der Vermieter den Zugang der Nebenkostenabrechnung beweisen oder muss der Mieter beweisen, dass er keine Abrechnung erhalten hat?). Welche Fristen ein Vermieter bei der Betriebskostenabrechnung zu beachten hat und was passiert, wenn ein Vermieter diese Abrechnungsfrist nicht einhält, lesen Sie hier.

Gut jede zweite Betriebskostenabrechnung soll falsch sein (vgl. Viele Betriebskostenabrechnungen sind falsch: Worauf bei der Nebenkostenabrechnung zu achten ist). Eine Nebenkostenaberechnung zu erstellen, ist oft sehr schwierig. Daher lassen sich manche Vermieter viel Zeit damit.

Vermieter lassen sich oft viel Zeit

Ein Vermieter bzw. die zuständige Hausverwaltung (wenn es eine solche gibt) darf sich mit der Erstellung einer Nebenkostenabrechnung nicht unendlich Zeit lassen.

§ 556 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) regelt Fristen und Zeiträume, die Vermieter bei der Nebenkostenabrechnung zu beachten haben.

Zunächst einmal ist ein Vermieter verpflichtet, gemäß § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB jährlich über die Nebenkosten abzurechnen. In § 556 Abs. 3 Satz 2 heißt es: „Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen.“

Der Abrechnungszeitraum

Der Abrechnungszeitraum beträgt also höchstens 12 Monate. Meistens wählen Vermieter das Kalenderjahr als Abrechnungszeitraum. Der Abrechnungszeitraum läuft dann vom 1. Januar bis zum 31. Dezember. Aber auch andere Abrechnungszeiträume wären zulässig. So dürfte ein Vermieter beispielsweise auch den Abrechnungszeitraum vom 1. April eines Jahres bis zum 31. März des Folgejahres wählen.

Weil gesetzlich der Abrechnungszeitraum höchstens 12 Monate betragen darf, sind Nebenkostenabrechnungen, die einen längeren Zeitraum umfassen unzulässig und ein Mieter kann dann die Zahlung auf eine solche Nebenkostenabrechnung verweigern.

Möchte der Vermieter beispielsweise mit der Begründung, dass das Mietverhältnis erst so kurz vor Ende der Abrechnungsperiode begonnen hat, mit der Nebenkostenabrechnung bis zum Ende der Nebenkostenabrechnung des Folgejahres warten, so ist dies gesetzlich nicht zulässig und die Nebenkostenabrechnung wäre unwirksam.

  • Beispiel:
    Der Mieter ist am 1. Oktober 2013 eingezogen und der Vermieter erstellt eine Betriebskostenabrechnung vom 1. Oktober 2013 bis 31. Dezember 2014. Diese Abrechnung würde 15 Monate umfassen und ist unzulässig.

Zulässig ist es allerdings, wenn der Vermieter eine Nebenkostenabrechnung über einen kürzeren Zeitraum erstellt.

  • Beispiel:
    Der Mieter ist am 1. Oktober 2014 eingezogen. Der Vermieter darf dann eine Abrechnung vom 1. Oktober 2014 bis 31. Dezember 2014 erstellen. Selbstverständlich darf der Vermieter die Nebenkosten dem Mieter auch nur anteilig für den entsprechenden Zeitraum in Rechnung stellen.

Die Abrechnungsfrist

Der Vermieter muss jährlich über die Nebenkosten abrechnen. Die dafür geltende Abrechnungsfrist ist im § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB festgelegt.

Hiernach muss dem Mieter die Nebenkostenabrechnung spätestens mit Ablauf des 12. Monats nach Ende des entsprechenden Abrechnungszeitraums schriftlich zugegangen sein.

  • Beispiel:
    Der Abrechnungszeitraum ist der 1. Januar bis 31. Dezember eines Jahres. Der Abrechnungszeitraum endet somit am 31. Dezember. Daher muss dem Mieter die Nebenkostenabrechnung spätestens am 31. Dezember des Folgejahres vorliegen, damit die Abrechnung wirksam ist.

Das bedeutet aktuell, dass alle Mieter, deren Abrechnungszeitraum der 1. Januar 2014 bis 31. Dezember 2014 ist, ihre Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2014 spätestens bis zum 31. Dezember 2015 erhalten müssen.

Für den Abrechnungszeitraum vom 1. Januar 2013 bis zum 31. Dezember 2013 hätte die Nebenkostenabrechnung spätestens am 31. Dezember 2014 beim Mieter sein müssen.

Wenn der 31. Dezember ein Samstag oder Sonntag ist, gilt besonderes

Am 31. Dezember ist bekanntlich Silvester. Silvester ist allerdings ein normaler Werktag, wenn es sich dabei um einen Tag von Montag bis Freitag handelt (Achtung: Besonderes gilt, wenn der 31. Dezember auf einen Sonnabend oder Sonntag fällt - siehe weiter unten).

Zugang der Betriebskostenabrechnung am 31. Dezember

Erhält ein Mieter erst an Silvester die Nebenkostenabrechnung für das Vorjahr, dann kommt es auch darauf an, ob nach den Umständen damit zu rechnen ist, dass der Mieter von der Abrechnung noch Kenntnis erlangt (sogenannter Zugang).

Rechtsprechung zur Zustellung der Nebenkostenabrechnung an Silvester

Mit der Frage, wann und wann nicht eine Betriebskostenabrechnung an Silvester noch rechtzeitig dem Mieter zugegangen ist, haben sich schon mehrere Gerichte beschäftigt. Hier eine kleine Rechtsprechungsübersicht:

Wenn Silvester auf einen Samstag oder Sonntag fällt

Fällt Silvester auf einen Samstag oder Sonntag, dann gilt § 193 BGB. Darin ist geregelt, dass sich der Termin auf den nächsten Werktag verschiebt, wenn der maßgebende Tag auf einen Sonnabend oder Sonntag oder Feiertag fällt. Ist der 31. Dezember also ein Samstag oder Sonntag, endet die Frist erst am 2. Januar des neuen Jahres.

Bis wann muss der Vermieter die Betriebskostenabrechnung erstellen, wenn das Mietverhältnis bereits beendet ist?

Ist der Mieter bereits aus der Wohnung ausgezogen und das Mietverhältnis beendet, dann ändert dieser Umstand gar nichts. Die Abrechnungsperiode und die Abrechnungsfrist bleiben gleich.

  • Beispiel:
    Der Mieter ist Ende Februar 2014 ausgezogen. Der Abrechnungszeitraum für die Nebenkosten entspricht dem Kalenderjahr. Der Vermieter kann sich in diesem Fall bis zum 31.12.2015 Zeit lassen und dem ehemaligen Mieter die Betriebskostenabrechnung zusenden. Natürlich muss der ehemalige Mieter nur anteilig für die Monate Januar und Februar 2014 bezahlen. Doch der Vermieter hat für die Abrechnung bis zum 31.12.2015 Zeit!

Beweislast hinsichtlicher der Zustellung der Betriebskostenabrechnung

Was ist, wenn zwischen Mieter und Vermieter Streit darüber besteht, ob der Mieter die Nebenkostenabrechnung erhalten hat. Der Mieter gibt an, er habe keine Betriebskostenabrechnung erhalten und der Vermieter behauptet das Gegenteil. Er will die Abrechung fristgerecht dem Mieter zugestellt haben. Lesen Sie zu dieser Frage hier mehr: Muss der Vermieter den Zugang der Nebenkostenabrechnung beweisen oder muss der Mieter beweisen, dass er keine Abrechnung erhalten hat?

Rechtsanwalt für Mietrecht

Wenn Sie Fragen zur Betriebskostenabrechnung haben, dann wenden Sie sich am besten an einen Rechtsanwalt für Mietrecht in Ihrer Nähe.

Ein Fachbeitrag von RechtsanwaltStephan Imm - www.si-recht.de [Anbieter­kenn­zeichnung]

Bearbeitungsstand: 08.12.2015

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Kommentare (39)

 
 
sven170 schrieb am 24.04.2016

Hallo, ich bin am 31.8.2014 ausgezogen, es sind schon deutlich mehr als die 12 Monate Frist vergangen. Stimmt es, dass ich meine Gezahlten Nebenkosten zurück verlangen kann?

Wenn die Nebenkostenabrechnung dann viel zu spät gemacht wird, ist die dann gültig und erlischt dann mein Recht die gezahlten Nebenkosten zurück zu Zahlen? Abrechnung Zeitraum war immer 1.Juni bis 31.Mai.

Danke im Vor raus.

Anita Nothelfer schrieb am 26.02.2016

Hallo wir sind zum 01.02.2014 eingezogen haben eine Abrechnung über den Zeitraum von 01.02.2014-31.12.2014 erhalten. Allerdings wurden Stromkosten von 01.02.2014-15.04.2015 berechnet.

Die kostenaufstellung wurde am 17.12.2015 erstellt uns allerdings erst zum 15.02.2016 in den Briefkasten geworfen.

Müssen wir bezahlen oder uns irgendwie anderweitig dem Vermieter einigen das die Frist der Zustellung zu spät war?

Was müssen wir tun?

Ich würde mich sehr über eine Antwort ihrerseits freuen da unsere Abrechnung über 1150€ Nachzahlung beträgt.

Mit freundlichem Gruß

Anita Nothelfer

u.ossenbrink schrieb am 24.02.2016

Wir haben seid dem 28.2.2014 keine nebenkostenabrechnung bekommen da ein neuervermieter das Haus übernommen hat was bedeutet das für uns

Frank schade schrieb am 20.02.2016

Ich habe eine frage

Als Vermieter habe ich keine nwbenkostenabrechnung gemacht und möchte auch darauf verzichten. Ist das möglich? Was muß ich dem Mieter zahlen? Gibt es eine regungslos vielleicht 10 % der gezahlten nk.

Ich würde mich über eine Antwort sehr freuen.

Viele grüße

Frank schade

Melina schrieb am 11.02.2016

Sehr geehrte Damen und Herren,

Wir haben leider unsere Nebenkostenabrechnung vom Zeitraum 08/14-08/15 noch nicht erhalten. Müssen wir bei Nachzahlung nun bezahlen oder ist dies Verjährt?

Klaus schrieb am 27.01.2016

Hallo und guten Tag,

darf ein Vermieter überhaupt eine Nebenkosten-Abrechnung nach 2 Jahren korrigieren, wenn Fehler entstanden und bemerkt worden sind?

In den jährlichen Abrechnungen, die innerhalb der 12 Monatsfrist erstellt werden, weißt er in einem Absatz darauf hin, dass "....die Abrechnung unter dem Vorbehalt der Nachberechnung und der Nachforderung ....wenn Fehler in der Abrechnung nachträglich festgestellt werden."

Ist dieser Ausschluss von Unregelmäßigkeiten und anschließenden Nachberechnungen überhaupt rechtmäßig?

Claudia Huggins schrieb am 08.12.2015

Hallo,meine Frage: Bk Abrechnung 2014 habe ich Dez. 15 erhalten, Forderung um Nachzahlung von ca. 150€ .Jedoch bin ich Ende Juli ausgezogen, und 100€ meiner Kaution würden noch für evtl. Mängel einbehalten. Meine Vermieter weigern sich nun, diese 100€ mit der Nachzahlung zu verrechnen und weisen mich darauf hin, das die Bk Abrechnung 2015 auch noch zu zahlen wäre, dies aber widerum erst Ende 2016 erfolgt! So lange werden die 100€ einbehalten. Ist dies rechtlich zulässig?

Irma Hernández de Wiertz schrieb am 08.12.2015

Sehr gute Information, vielen Dank!

Sommer schrieb am 06.12.2015

Hallo schönen guten tag ich bin im April 2014 eingezogen und bekomme jetzt 2015 die Aufforderung die Zählerstände zu übermitteln was ist aber mit den Abschlägen die ja schon geflossen sind wenn die zeit für die Abrechnung überschritten ist.

Mit freundlichen Grüßen Frau Sommer

korina schrieb am 25.11.2015

Hallo schönen guten tag ich bin letztes jahr aus meiner Wohnung ausgezogen und hab bis jetzt noch keine Betriebskosten meine Vermieterin hat gesagt die Abrechnung kommt ihn Juli habe immer noch nichts sie schiebt es auf ein Monat auf den anderen jetzt sagt sie erst ihm Januar das ist doch nicht rechtens oder Was kann ich dar machen.Mit freundlichen grüßen Frau Themann

Sandra Daniela Boberek-Hantschel schrieb am 05.11.2015

Guten Morgen!

Mein Problem ist leider etwas umfangreicher! Versuche mich mal, möglichst auf das Wesentlichste in kurzer/knapper Form zu beschränken!

Die BK-Abrechnung für 2013 ist wegen Unstimmigkeiten in der Nachvollziehbarkeit vereinzelter Posten sowie fehlerhafter Form (es fehlten meine Vorauszahlungen bzw. sie waren unkorrekt berechnet worden. Dieses habe ich dem Vermieter umgehend schriftlich per Einschreiben/Rückschein mitgeteilt und um Korrektur gebeten. Nach Aufsuchen eines Anwalts habe ich dann die BK-Rechnung entsprechend korrigiert und bezahlt.

Im März diesen Jahres bin ich nach fristloser Kündigung meinerseits dort ausgezogen, nachdem der Vermieter trotz über 2 Jahren von mir und Mitmietern des Hauses mehrfacher schriftlicher Mängelanzeige die Mängel nicht beseitigt hat und keinerlei Reaktion zeigte. Dieses Jahr erhielten wir dann eine Mitteilung des Wasserlieferanten RWE, dass in unserem Haus innerhalb der nächsten 10 Tage die Versorgung eingestellt wird, weil die Rechnungen nicht beglichen wurden. Das Haus weist erhebliche Sturm- und Wasserschäden am Dachstuhl und dem gesamten Haus auf, wovon die Wohnungen mit betroffen waren. In meiner Wohnung kam es durch undichte/defekte/nicht mehr verschließbare Fenster zu einem starken Schimmelbefall in sämtlichen Räumen, die Heizung in Form der Gastherme fiel wiederholt mehrfach längerfristig aus, so dass es auch noch zu einer (Warmwasserbereitung ebenfalls mittels Therme) nicht ausreichenden Beheizung der Räume kam. Im Hausflur waren in 2 Etagen durch den Sturm in den Mosaikfenstern Löcher entstanden, die unzureichend abgedichtete Holztüre (bei geschlossener Tür passte ein Fingerbreit zwischen die Tür und dem Rahmen) und der ständige Durchzug kamen erschwerend hinzu. Im Februar diesen Jahres versuchte man, in unser Haus einzubrechen und es kam zu einer massiven Beschädigung der Hauseingangstür. Bis heute wurde dieser Schaden nicht behoben, lediglich ein Stück vorgeklebte Pappe wurde angebracht.

Die Abrechnung beinhaltet unter anderem:

Gebäuderversicherung, Haftpflichtversicherung, Hauswart, Hausreinigung, Winterdienst, Müllabfuhr, Wasser, Abwasser, Niederschlagswasser, Beleuchtung, Grundsteuer, Straßenreinigung, Pflege Außenanlage (mit Kostenanstieg von 62 Euro in 2013 auf 206 Euro für 2014, wir haben weder Garten, Hof oder sonstiges gehabt) Schornsteinfeger und Kabelgebühren (das wurde letztes Jahr vom Vermieter veranlasst, ich hatte seinerzeit der Unitymedia den Zutritt zu meiner Whg. diesbezüglich nicht gestattet und diesen Kabelanschluss nicht in meine Whg. legen lassen). In der Abrechnung für 2014 fehlt auch komplett die Summe meiner Vorauszahlungen, diese wurde mit 0 Euro angegeben. Das mit im Haus befindliche Gewerbe (1 Friseur) findet keine Berücksichtigung, es wird komplett auf das gesamte Gebäude umgelegt, dazu gehört jedoch auch noch ein weiteres Gebäude, was zwar in der Abrechnung (für unser Haus Nr. 2) herausgerechnet, aber trotzdem auf die Gesamtfläche beider Häuser zusammengefasst umgelegt wurde,

Ist diese Abrechnung jetzt dem Gesetz nach formal falsch und inhaltlich nicht korrekt? Was muss ich tun?

karin messing schrieb am 09.09.2015

Ich habe leider ein etwas größeres Problem. Seit 2007 streite ich mich mit der Hausverwaltung wegen überzogener Heizkosten (Steigerung von 40 % von 06 zu 07,ebenso 07 zu 08 ) herum und habe aus diesem Grund die BK Abrechnung immer nicht anerkannt und nicht bezahlt. Ende Januar wurde dann die Wohnung an den Vermieter übergeben.

Im Dez. 2011 hat sich die Verwaltung den gesamten Betrag der Mietkaution einschl. der Zinsen auf ihr Konto übertragen. Ich war der Meinung das dies ohne mein Einverständnis nicht geht, aber die Bank hat der Verwaltung den gesamten Betrag überwiesen. In der gesamten Zeit habe ich von der Verwaltung keine Mahnung oder dgl. erhalten.

Die Verwaltung hat mir jetzt einen Restbetrag überwiesen, ohne Zinsen und ohne auf die noch ungeklärten Sachverhalte einzugehen.

Meine Frage wäre : durfte ohne meine Kenntnis das Konto leergeräumt werden, was ist eventuell bereits verjährt und was kann ich tun?

für Ihre Hilfe bedanke ich mich im Voraus.

Mit freundlichen Grüssen

Karin Messing

A.bernhard schrieb am 02.09.2015

Hab mal frage wir sind Jan 2014 umgezogen in andere Stadt u haben vom alten Energieversorger eine Abschlussrechnung bekommen die wir auch beglichen Haben.jetzt kam Eine widerruf der alten Abschluss Rechnung u eine neue wurde erstellt in dem wir einen hohen Betrag nachzahlen sollen .muss ich das bezahlen .?Mit freundlichen Grüßen a.bernhard

Roland Berger antwortete am 04.09.2015

Man könnte zunächst einmal erwidern, daß mit dem Saldenausgleich der Anspruch dem Grunde und der Höhe nach erloschen ist.

Abgesehen davon stellt sich die Frage, aus welchem Grunde die alte Abrechnung gewissermaßen "kassiert wurde".

Ein sog, Kalklationsirrtum kann von den Stadtwerken nicht ohne weiteres widerrufen werden.

Ich vertrete derzeit in einem ähnlich gelagerten Fall eine Mandantin gegen Yello Strom, bezweifle allerdings, daß die Gesellschaft tatsächlich Zahlungsklage erhebt.

Stellberg schrieb am 25.08.2015

Hallo! Ich habe seit 3Jahren keine Jahresabrechnung(Mietenebenkosten) bekommen.Hatte vorher bei den Abrechnungen immer Guthaben,habe meinen Vermieter auch schon einige male daraf angesprochen--antwort war immer: Sie kommen noch.Was kann ich tun?Welche Nachteile hätte es für meinen Vermieter wenn er nicht damit rausrückt.Vielen Dank.

Roland Berger antwortete am 04.09.2015

Ich würde zunächst gar nicht mehr anmahnen, denn jeweils 1 Jahr nach Ablauf des Abrechnungszeitraums hat der Vermieter keinen Nachforderungsanspruch, während Ihr Anspruch auf eine evtl. Rückforderung erhalten bleibt. Eine Rückforderung verjährt nach Ablauf von 3 Jahren. Die Verjährungsfrist beginnt mit Ablauf des Jahres, in dem die Abrechnung vorgelegt wurde.

Sie müssen jedoch bedenken, daß der Anspruch auf Erteilung einer Abrechnung nach 3 Jahren verjähren kann (für das Betriebskostenrecht liegt noch keine höchstrichterliche Entscheidung vor). Notfalls müßten Sie bis zum 31.12. des betreffenden Jahres eine Klage auf Rechnungslegung bei dem zuständigen (!) Gericht eingereicht (nicht erst abgesendet!) haben.

Also(Beispiel):

Abrechnung 2011. Der Abrechnungszeitraum endet am 31.12.2011. Die Abrechnungsfrist endet am 31.12.2012. Der Anspruch auf Erteilung entsteht am 01.01.2013. Die Verjährungsfrist für den Anspruch auf Erteilung einer Abrechnung beginnt mit Ablauf des 31.12.2013. Der Anspruch verjährt demzufolge mit Ablauf des 31.12.2016. Wenn dann im Laufe des Jahres 2017 die Abrechnung erteilt wird und daraus ergibt sich ein Guthaben, können Sie wegen evtl. Abrechnungsfehler zu Ihrem Nachteil innerhalb eines Jahres Einwendungen erheben. Der Anspruch auf Zahlung eines Guthabens verjährt ohne Rücksicht darauf mit Ablauf des 31.12.20120. Sie ersehen an diesem Beispiel wie zählebig Abrechnungsprobleme sein können.

Klaus Bödeker schrieb am 25.08.2015

Wenn der Vermieter einer Erhöhung seiner Grundsteuer erst nach dem Ablauf seines Übergabetermins der NKA an seine Mieter erhält, darf er dann diese Erhöhung auf seine Mieter umlegen? i Mt bestem Gruß

Klaus Bödeker

Roland Berger antwortete am 04.09.2015

Das kann er, es sei denn, daß ihn eine Erhöhung der Grundsteuer bereits vorher angekündigt worden war. Hier können Sie bei der Stadt/Gemeinde - Grundsteueramt nachfragen, ob den Eigentümern bebauter Grundstücke zuvor schon angekündigt worden war ( Diese Auskunft fällt nicht unter das Steuergeheimnis). Dann hätte er meines Erachtens in seiner Abrechnung einen entsprechenden Vorbehalt machen müssen.

C. Koch schrieb am 12.08.2015

Hallo,

aufgrund meiner neuesten Betrieskostenabrechnung ergibt sich ein Überschuss, der auf den Monat berechnet ca. 10 Euro weniger Betriebskosten ergibt. Kann ich für das kommende Jahr fordern, dass meine monatlichen Betriebskosten entsprechend reduziert werden ?

Roland Berger antwortete am 04.09.2015

Das können Sie gem. § 560 Abs. 4 BGB! Allerdings besteht die Möglichkeit, daß Ihre Abrechnung Fehler zu Ihrem Nachteil enthält, so daß Ihr Guthaben in Wahrheit höher ist und die Möglichkeit einer darüber hinausgehendenden Herabsetzung der Vorauszahlungen besteht. Wenn Sie mir Ihre Abrechnung zumailen, kann ich das für Sie kostenneutral (unentgeltlich) prüfen. - rechtsbeistand.berger@yahoo.de - Mitglied des Deutschen Mietgerichtstags e.V.

C.m. schrieb am 05.08.2015

Hallo,

darf mein Vermieter mir heute noch die Nebenkosten Abrechnung von 2011-2013 zusenden?

Mari antwortete am 11.08.2015

Nein! Bsp. Abrechnungszeitraum bis 31.12.2013 - abgelaufen am 31.12.2014

Wenn der Vermieter 2015 aufwacht aus seinem Winterschlaf spricht man von pP ( persönliches Pech )

Ich sollte 600€ nachzahlen von Abrechnungsende Okt 2013. verweigere jedoch die Zahlung.

Ich zahle pünktlich Miete und Abschläge! Da darf man auch pünktlich Abrechnungen erwarten . Gruß

Rechtsanwalt Stephan ImmSI Rechtsanwaltsgesellschaft mbH antwortete am 11.08.2015Rechtsanwalt Stephan Imm präsentiert vom Deutschen AnwaltsregisterKurfürstendamm 36, 10719 Berlinwww.si-recht.defacebook

Ja, er darf Ihnen die Abrechnung zusenden. Sie dürfen auch gern noch bezahlen. Ihr Vermieter wird die Nebenkostennachzahlung aber nicht mehr gerichtlich einklagen können, wenn Sie nicht zahlen wollen. Die Nebenkostenabrechnung für das Kalenderjahr 2013 hätte der Vermieter Ihnen bis zum 31.12.2014 zukommen lassen müssen. Die Nebenkostenabrechnung aus dem Jahre 2012 hätte am 31.12.2013 bei Ihnen sein müssen.

Das ist die rechtliche Seite. Man sollte aber auch immer bedenken, dass es neben dem Recht auch das gelebte Vermieter-Mieter-Verhältnis gibt. Eventuell haben Sie eine günstige Miete und die Nachzahlung ist nur gering? Man sollte also auch immer bedenken, dass eine (berechtigte) Nichtzahlung ein bisher unbelastetes Mietverhältnis belasten kann.

Roland Berger antwortete am 04.09.2015

Es ist befremdlich, daß Sie in das Problem ein moralische Komponente hineinbringen und versuchen, bei der Mieterin ein schlechtes Gewissen zu erzeugen. Zunächst einmal hat der Vermieter mit seinen verspätet vorgelegten Abrechnungen das Mietverhältnis belastet, weil die Mieterin damit nicht mehr rechnen mußte. Zumindest versucht er, von der Mieterin Beträge zu erlangen, die ihm schlicht und einfach nicht zustehen. Eigentlich jeder Vermieter weiß das heute. Ich bin während meiner 30jährigen Mietrechtspraxis noch keinen Vermieter begegnet, der Einwendungen gegen eine Betriebskostenabrechnung nach Ablauf der Einwendungsfrist des § 556 Abs. 5 BGB gelten läßt. Aus gutem Grund hat der Gesetzgeber Abrechnungs- und Einwendungsfristen mit der [großen] Mietrechtsreform eingeführt, u.a. um den Streit der Verwirkung von Nachforderungen zu beenden und durch eine klare Regelung zum Rechtsfrieden beizutragen. - Überhaupt hat der BGH im Laufe der Jahre die Möglichkeiten von Einwendungen gegen formelle und materielle Abrechnungsfehler durch seine faktische Definitionsmacht zunehmend zurückgeschnitten und den Katalog der umlagefähigen Betriebskosten, die unter § 2 Nr. 17 BetrKV fallen können, mit nahezu irrwitzigen Begründungen ständig erweitert. Von einer mieterfreundlichen höchstrichterlichen Rechtsprechung kann also wahrlich nicht die Rede sein.

Sie hätten fairerweise erwähnen können, daß bei Zahlungen auf verfristete Nachforderungen eine Rückforderung nicht nach § 214 Abs. 2 BGB ausgeschlossen ist, da eine analoge Anwendung des § 214 Abs. 2 Satz 1 BGB nicht in Betracht kommt (BGH VIII ZR 94/05). Ihr Hinweis auf eine eventuelle niedrige Miete mag in Einzelfällen nützlich sein, Ich weise meine Mandanten in diesen Fällen auf die Möglichkeit hin, verfristete Nachforderungen, wenn sie nicht allzu hoch sind, zu zahlen und abzuwarten, wie sich das Mietverhältnis entwickelt. Der Rückzahlungsanspruch verjährt gem. § 195 BGB nach 3 Jahren, wobei die Verjährungsfrist nach § 199 Abs. 1 Nr. 1 BGB mit Ablauf des Jahres beginnt, in welchem die Zahlung geleistet wurde (dieser Hinweis für die nicht juristisch vorgebildeten Leser).

Rechtsbeistand R. Berger - www.nebenkostenhilfe.de

Mitglied des Deutschen Mietgerichtstags e.V.

manuela schrieb am 14.07.2015

Hallo bin 2013 aus meiner alten Wohnung ausgezogen vermieter hatte meine neue Adresse nicht heute bekomme ich Brief soll 98 Euro bezahlen da habe ich dort erst mal angerufen und gefragt wofür da meinte die nette Dame Betriebskosten Abrechnung 2013 muss ich zahlen

Roland Berger antwortete am 04.09.2015

Wenn es sich um die Abrechnung für das Kalenderjahr 2013 handelt oder um eine Abrechnung mit dem Ende des Abrechnungszeitraums vor dem 14.07.2015 sind Sie nicht zur Zahlung verpflichtet. Für eine Nachforderung nach dem Ende der Abrechnungsfrist ist es nicht ausreichend, daß der Vermieter sich auf die Unkenntnis der neuen Adresse des Mieters beruft (AG Siegburg WuM 2005, 775; AG Lemgo - 20 C 144/09 - http://www.juraforum.de/urteile/ag-lemgo/ag-lemgo-urteil-vom-09-09-2009-az-20-c-144-09).

rechtsbeistand.berger@yahoo.de

Patricia schrieb am 24.06.2015

Hallo.

ich bin im am 31.10.14 aus meiner Wohnung ausgezogen, habe bis jetzt nur meine BK-Abrechnung fürr 2012 erhalten, die für 2013 fehlt noch, kann ich die mir zustellen lassen, nur aus neugierde - ohne das der Vermieter Ansprüche erhebt?

Er hatte natürlich meine neue Anschrift wie Kontaktdaten, jedoch habe ich nichts erhalten.

Danke für ihre Mühe.

Bianca schrieb am 22.06.2015

Hallo,

ich wollte mal fragen, ob eine Nebenkostenabrechnung auch dann gezahlt werden muss, wenn diese nur einzelnen Mietern zugestellt werden? Wir sind ein Mehrparteienhaus (8 + 4-wir sind mit 2 Häusern zusammen berechnet) und lediglich meine Nachbarin und wir haben eine Nebenkostenabrechnung mit Nachzahlung erhalten.

Auch ist es sehr komisch, das für die beiden Treppenhäuser die Reinigung mit 2761,92 angesetzt ist.

Ich danke ihnen vielmals für helfende Antworten

U. Stibane schrieb am 30.05.2015

Hallo, eine Mieterfrage - wie verhält es sich mit der vierten (!) Version einer Nebenkostenabrechnung welche (natürlich) am letzten Tag der Ablauffrist manuell übergeben wurde und offensichtlich immer noch falsch ist - erneuert sich die Frist ?

frank heinrich schrieb am 24.04.2015

hallo s.g. damen und herren

ich habe hier mal eine frage: ich bin Nov.2014 aus meiner alten wohnung ausgezogen. und habe bis heute noch keine Abrechnung der betriebskosten für 2013 erhalten. kann mein alter vermieter jetzt noch anforderungen stellen und geltend machen? mfg hr. Heinrich

didier antwortete am 20.05.2015

"Nein"!

Irmgard schrieb am 17.04.2015

Hallo, ich hätte als Vermieter eine Frage, wer kann mir helfen.

Bei mir ist ein Mieter am 31.08.2014 ausgezogen, ich habe ihn die Nebenkostenabrechnung (Abrechnungszeitraum 01.11.13 - 31.10.14) für Ihn Zeitraum 01.11.2013 - 31.08.2014 (Auszug) fristgerecht am 03.02.2015 zugesandt.

Er forderte die Unterlagen der Rechnungen zur Abrechnung an, diese habe ich am 13.03,2015 zugesandt, habe aber immer noch keinen Abschlag der Nebenkosten erhalten. Bis wann muss er die Nachzahlung bezahlen. Ich habe bis jetzt noch nichts von Ihm gehört.

Wer kann mir helfen.

Else schrieb am 25.01.2015

Ich hab auch noch ne frage..

Ich bin August 2013 ausgezogen und hatte meinem Vermieter für die Nebenkostenabrechnung von 2012 eine Adresse gegeben, die immer noch gültig ist. Nun bekam ich im Dezember 2014 eine SMS, dass er für die Abrechnung von 2013 meine Adresse benötigt. Darauf habe ich erst jetzt, also Januar 2015 geantwortet, dass es immer noch die selbe sei.

Muss ich jetzt zahlen oder ist die Frist vorbei?

Schaffi schrieb am 18.12.2014

Hallo. Ich habe ein riesiges Problem. Mein Vermieter war 7 !! Jahre wie vom Erdboden verschluckt. Wie sich im Nachhinein herausstellte sass er im Gefängnis. Nun hat er sich dieses Jahr im März zurück gemeldet. Miete und Nebenkosten wurden von uns regelmäßig bezahlt. Nunmehr haben wir ihn im Laufe dieses Jahres mehrmals mündlich aufgefordert uns die Nebenkostenabrechnungen der letzten Jahre zukommen zu lassen. Keine Reaktion. Muss ich das schriftlich anfordern? Verjährt mein Anspruch? Laut meinen Berechnungen müsste ich nämlich noch Geld zurück erhalten.

D.E. schrieb am 10.09.2014

Hallo, wie ist es bei einem Jahesmitvertrag vom 01.05.2013 - 31.04.2014? (Miieter ist bereits ausgezogen) Muss ich dann 2 Abrechnungen machen - da ich ja von 2014 nicht alle Belege bis Ende 2014 habe?

Franz Domagalla antwortete am 01.12.2014

ich bin am 31.07.2013 ausgezogen und habe am 01.12.2014 meine nebenkostenabrechnung erhalten.

meine Frage: ist das nicht zu spät

ich dachte nach 12 monaten muss ich sie bekommen??

Rechtsanwalt Stephan ImmSI Rechtsanwaltsgesellschaft mbH antwortete am 02.12.2014Rechtsanwalt Stephan Imm präsentiert vom Deutschen AnwaltsregisterKurfürstendamm 36, 10719 Berlinwww.si-recht.defacebook

Wohl nicht. Es kommt auf den Abrechnungszeitraum an. Die Nebenkostenabrechnung muss dem Mieter spätestens mit Ablauf des 12. Monats nach Ende des entsprechenden Abrechnungszeitraums schriftlich zugegangen sein. Ist der Abrechnungszeitraum vom 1.1.2013 bis 31.12.2013, dann kann die Betriebskostenabrechnung für den Zeitraum vom 1.1.2013 bis 31.07.2013 noch bis zum 31.12.2014 zugestellt werden.

Nicoleta antwortete am 24.02.2015

Hallo,ich habe erst jetzt(heute den 24.02.2015) die Nebenkostenabrechnung für 2013 bekommen und möchte fragen ob ich zahlen muss oder nicht?

Danke schön!

S. H. antwortete am 04.05.2015

Nein, ich denke das musst du nicht. Der Vermieter muss die Nebenkostenabrechnung spätestens 12 Monate nach dem Abrechnungszeitraum zustellen, danach sind keine Nachforderungen mehr möglich.

Siehe auch hier:

http://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__556.html

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