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Mietrecht | 19.10.2015

Wohnungsauszug

Renovierung, Wohnungsübergabe, Übergabeprotokoll: Welche Pflichten haben Mieter beim Auszug?

Wer aus seiner alten Wohnung auszieht, freut sich im günstigsten Fall schon auf die neue. Einfach die eigenen Sachen zu packen und weiterzuziehen ist allerdings selten möglich. Schließlich bestehen bei einem Auszug Pflichten gegenüber dem alten beziehungsweise noch aktuellen Vermieter. Wie diese aussehen, unterscheidet sich von Fall zu Fall. So gibt es Arbeiten, die ein Mieter in keinem Fall übernehmen und höchstens in Ausnahmefällen bezahlen muss und andere, die meistens anfallen. Jüngste Urteile des Bundesgerichtshofs haben in dieser Beziehung die Position des Mieters gestärkt. Allerdings haben sie auch für Verwirrung gesorgt. Wann muss nun gestrichen werden und wann nicht und wer muss sich um den abgenutzten Fußboden oder die Fugen im Badezimmer kümmern?

ParkettbodenMüssen Mieter einen Fußboden beim Auszug auswechseln? Im Normalfall beschränken sich die Pflichten auf Renovierungsarbeiten, wenn dies so vereinbart wurde.Quelle: AnnaEr (CCO-Lizenz) / pixabay.com

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Beim Auszug renovieren – ja oder nein?

Zunächst einmal stellt sich bei einem Auszug die Frage, ob und in welchem Umfang der Mieter sogenannte „Schönheitsreparaturen“ durchführen muss. Dazu gehören:

  • Tapezieren oder Streichen von Decken und Wänden
  • Streichen der Türen
  • Streichen der Heizkörper mit Heizungsrohren
  • Streichen der Fenster von innen

Diese Arbeiten sind immer Sache des Mieters? Weit gefehlt. Eigentlich sind Schönheitsreparaturen Angelegenheit des Vermieters (§ 538 BGB), dieser darf sie allerdings auf den Mieter abwälzen. Ob Mieter tatsächlich Schönheitsreparaturen in ihrer alten Wohnung übernehmen müssen, regelt eine entsprechende Klausel im Mietvertrag. Damit diese gültig ist, muss sie entsprechend formuliert sein. Der Bundesgerichtshof hat in der jüngsten Vergangenheit eine Schönheitsreparatur beispielsweise dann für ungültig erklärt:

  • Wenn der Vermieter die Wohnung unrenoviert übergeben hat (vgl. Bundesgerichtshof, Urteil vom 18.03.2015, Az. VIII ZR 185/14)
  • Wenn die Klausel festschreibt, dass der Mieter die Wohnung immer komplett zu renovieren hat (auch wenn er beispielsweise nach einem halben Jahr auszieht).
  • Wenn darin festgehalten ist, dass der Mieter Fenster auch von außen streichen oder alle Tapeten abkratzen muss.

Übrigens: Bei ungültigen Schönheitsreparaturklauseln muss der Vermieter selbst ran. Er hat weder das Recht, einen Mietzuschlag zu erheben noch eine Änderung des Vertrags zu fordern (BGH Az: VIII ZR 118/07 und Bundesgerichtshof, Urteil vom 09.07.2008, Az. VIII ZR 181/07).

Handelt es sich um eine wirksame Schönheitsreparaturklausel, dann sind Mieter verpflichtet, zum Pinsel zu greifen. Inwiefern man auch dann kleine Reparaturen wie das Ausbessern von Dübellöchern oder Ähnliches beim Auszug übernimmt, wenn die Klausel nicht gültig ist, sei jedem selbst überlassen. In jedem Fall ist es Pflicht des Mieters, alle Einbauten mitzunehmen, ob Regal oder Küche. In vielen Fällen einigen sich allerdings Mieter und Vermieter beziehungsweise der nächste Mieter darauf, dass eine Einbauküche in der Wohnung verbleibt.

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Sanierungen sind nur selten Mietersache

Mit dem Streichen und Ausbessern von Löchern in den Wänden haben viele Mieter kein Problem. Doch was ist mit Schäden am Fußboden oder zerstörten Fugen im Badezimmer?

Wand streichenTypische Arbeiten von Mietern beim Auszug: Tapezieren und/oder Streichen!Quelle: sparkyjae (CCO-Lizenz) / pixabay.com

Grundsätzlich gilt:

  • Der Mieter ist nicht für Reparaturen an der Mietsache zuständig. Insofern ist auch der Begriff „Schönheitsreparaturen“ irreführend.
  • Alle Arbeiten, die über Malern und Tapezieren hinausgehen, übernimmt der Vermieter. Dazu gehören zum Beispiel das Ausbessern des Fußbodens oder von Fliesenfugen im Badezimmer.
  • Alle Ausbesserungsarbeiten außerhalb der Wohnung – zum Beispiel an der Fassade oder am Balkon müssen ebenfalls vom Vermieter durchgeführt werden. Nicht selten sind dafür zudem spezielle Dienstleister erforderlich, die die Fassade ausbessern. Derartige Arbeiten sind einem Mietern auch nicht zumutbar.

Allerdings sollten sich Mieter nicht zu früh freuen. Denn auch hier gibt es Ausnahmen, vor allem dann, wenn Mieter selbst Schäden hervorgerufen haben, die über normale Abnutzungserscheinungen hinausgehen. Das können Weinflecken auf einem Teppich sein. In diesem Fall kann der Mieter an den Kosten für die fachgerechte Beseitigung der Flecken beteiligt werden. Ähnliches gilt für Brandlöcher. Ist ein Teppich oder Holzboden in normalem Ausmaß verschlissen, ist dies nicht Sache des Mieters.

Eine andere Ausnahme betrifft den Fall, dass der Mieter selbst einen Fußboden in der Wohnung verlegt hat. In diesem Fall kann von ihm verlangt werden, diesen wieder zu entfernen.

Was ist sonst noch zu beachten?

Ein Auszug ist immer mit einer Reihe von Formalitäten verbunden. Mieter sollten in dieser Hinsicht nichts überstürzen und sich Zeit lassen. Auch sich rechtzeitig um ein Umzugsfahrzeug und um Hilfe zu kümmern – ob professionelles Umzugsunternehmen, Studentenservice oder private Helfer – ist wichtig, damit die Unternehmung nicht im Chaos endet.

Davon abgesehen spielen folgende Kriterien eine zentrale Rolle:

  • Besenreiner Zustand: In der Regel soll eine Wohnung „besenrein“ hinterlassen werden – unabhängig von Renovierungsarbeiten. Das beinhaltet vor allem das Saugen und Kehren von Böden und die Entfernung grober Verunreinigungen.
  • Übergabeprotokoll: Das Übergabeprotokoll ist ein zentrales Dokument, auf das Vermieter meist nicht verzichten. Mieter sollten die einzelnen Punkte genau durchgehen, bevor sie unterschreiben.
  • Schlüsselübergabe: Bei einem Auszug müssen dem Vermieter sämtliche ausgehändigten Schlüssel zurückgegeben werden. Für verlorene Schlüssel kann Ersatz gefordert werden – in manchen Fällen kann dies sogar bis hin zum Austausch des betreffenden Schlosses gehen.
  • Mitnahme aller Gegenstände: Mieter haben die Pflicht, alle ihre Gegenstände aus der Wohnung zu entfernen – außer es ist anders vereinbart. Müll in der alten Wohnung liegen zu lassen ist nicht erlaubt.

Mieter sollten bei ihrem Auszug auch immer bedenken, dass der Vermieter ihre Kaution noch besitzt. Er ist zwar verpflichtet, diese zurückzugeben, allerdings erst, nachdem er eventuelle Ansprüche geprüft hat. Dafür steht ihm eine angemessene Frist zur Verfügung. Es ist also riskant, die Kaution auf die alte Wohnung in den aktuellen Haushaltsplan zu übernehmen.

Ein friedlicher Auszug hat viele Vorteile

Geraten sich Vermieter und Mieter in die Haare, kann dies einen Auszug zu einem unangenehmen Ereignis machen. Unter Umständen muss man sich einen Anwalt für Mietrecht (siehe (Deutsches Anwaltsregister) nehmen und es kommt im Nachhinein sogar zu langwierigen Gerichtsstreitigkeiten. Aus diesem Grund lohnt es sich für beide Seiten, sich um ein gutes Einvernehmen zu bemühen. In dieser Hinsicht kann es sinnvoll sein, eine Wand mehr zu streichen, als notwendig wäre, so lange sich der Aufwand in einem angemessenen Rahmen hält. Schließlich steigt so die Chance, bald in den Genuss der hinterlegten Kaution zu kommen, und die kann man spätestens in der neuen Wohnung meist gut gebrauchen.

Siehe auch vertiefend:

Bearbeitungsstand: 19.10.2015

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