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Mietrecht | 03.09.2015

Kleinreparaturklausel

Kleinreparaturklausel im Mietvertrag: Was ist eine Kleinreparatur und wie viel müssen Mieter bei Kleinreparaturen zahlen?

Als Kleinreparatur wird die Behebung von kleineren Schäden an den Einrichtungen oder Vorrichtungen einer Mietwohnung bezeichnet. Oft enthält der Mietvertrag eine Regelung, wonach der Mieter für die Kosten einer solchen Reparatur aufkommen muss (sog. Kleinreparaturklausel). Damit entbindet sich der Vermieter zum Teil von seiner in § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB geregelten Pflicht die Mietsache auf seine Kosten in einem zum vertragsmäßigen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Zwar mag dies ungerecht erscheinen, aber der Bundesgerichtshof hat die Zulässigkeit einer Kleinreparaturklausel grundsätzlich bejaht. Demnach kann ein Mieter verpflichtet sein, für Kleinreparaturen selbst aufzukommen. Doch gilt dies uneingeschränkt oder sind nicht vielmehr Grenzen zu beachten?

Bis zu welcher Höhe müssen Mieter selbst für Kosten einer Kleinreparatur aufkommen?

Eine Kleinreparaturklausel darf dem Mieter nicht unbeschränkt die Reparatur von kleineren Schäden auf seinen Kosten aufbürden.

  • Höchstgrenze pro Reparatur
    Zunächst müssen die Kosten pro Reparatur auf ein angemessenes Niveau begrenzt werden. Diese Kostengrenze muss in die Klausel mit aufgenommen werden, sodass der Mieter bei Vertragsschluss erkennen kann, welche Kleinreparaturkosten auf ihn zu kommen können. Einen bestimmten Betrag gibt das Gesetz nicht vor. Vielmehr entscheiden die Gerichte für jeden Einzelfall, ob die Kostengrenze angemessen ist oder nicht.

    Das Oberlandesgericht Hamburg hat im Jahr 1990 entschieden, dass ein Betrag von bis zu 150 DM (75 EUR) pro Reparatur zulässig ist (Oberlandesgericht Hamburg, Urteil vom 10.04.1991, Az. 5 U 135/90). Nachfolgend hielt das Amtsgericht Braunschweig im Jahr 2005 ein Betrag von bis zu 100 Euro (Amtsgericht Braunschweig, Urteil vom 17.03.2005, Az. 116 C 196/05) und das Amtsgericht Würzburg im Jahr 2010 ein Betrag von bis zu 110 Euro (Amtsgericht Würzburg, Urteil vom 17.05.2010, Az. 13 C 670/10) für angemessen.

    Bis zu welchem Betrag von einer angemessenen Kleinreparaturklausel auszugehen ist, kann nicht klar definiert werden. Als eindeutig unangemessen gilt aber nach Ansicht des Amtsgerichts Brandenburg ein Betrag von 200 Euro (Amtsgericht Brandenburg, Urteil vom 06.03.2008, Az. 31 C 306/07). Das Amtsgericht Bingen hielt im Jahr 2013 bereits einen Betrag von 120 Euro für unangemessen (Amtsgericht Bingen, Urteil vom 04.04.2013, Az. 25 C 19/13).

    Es ist zu beachten, dass angesichts von zukünftigen Preissteigerungen die Höchstgrenze nach oben verlagert werden kann.

  • Jahreshöchstgrenze
    Zusätzlich zu der Höchstgrenze pro Einzelreparatur muss die Kleinreparaturklausel auch eine Jahreshöchstgrenze festlegen. Denn eine Vielzahl von kleineren Reparaturen kann selbst bei niedrigen Kosten eine erhebliche finanzielle Belastung für den Mieter darstellen. Als zulässig wird eine Jahreshöchstgrenze von 8 % der Jahresmiete angesehen.

Kann der Mieter anteilig für die Kosten einer Kleinreparatur herangezogen werden?

Unzulässig ist es, den Mieter für die Kosten einer Kleinreparatur anteilig heranzuziehen. Eine Regelung, wonach der Mieter 5 % der Reparaturkosten zu tragen hat, ist daher nicht möglich. Durch eine Kleinreparaturklausel ist es nur möglich, den Mieter bis zu einer bestimmten Grenze die Kosten einer Kleinreparatur vollständig aufzubürden. Wird die Grenze überschritten, muss der Vermieter für die Reparaturkosten allein aufkommen.

Lesen Sie zu diesem Thema auch folgende Rechtsfrage: Welche Reparaturen umfasst eine Kleinreparaturklausel?

Bearbeitungsstand: 03.09.2015

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Kommentare (1)

 
 
Roland Berger schrieb am 02.09.2015

Die Jahresobergrenze von 8 % der Jahresmiete als Summe der vom Mieter zu tragenden Kleinreparaturkosten ist problematisch, weil das bei hohen Mieten zu einer unangemessenen Benachteiligung führt. Bei einer mtl. Kaltmiete von 500 Euro wären jährlich 480 Euro zu tragen, bei 600 Euro KM jährlich 560 Euro, bei 700 Euro KM jährlich 672 Euro und bei 800 Euro KM jährlich 768 Euro. Der BGH, Urteil vom 6.5.1992, Az.: VIII ZR 129/91, hält die Vereinbarung einer Jahresobergrenze von 6 % der Bruttokaltmiete für angemessen , wobei das m.E. aufgrund des überproportionalen Anstiegs der Mietpreise im Verhältnis zu den übrigen Lebenshaltungskosten bzw. Verbraucherpreisen heute nicht mehr haltbar ist, weil es zu exzessiven Zusatzausgaben des Mieters führt. Zudem wird ein Mieter durch die prozentuale Abhängigkeit von der Jahresmiete unangemessen benachteiligt, da sich bei einer Mieterhöhung auch die Jahresobergrenze erhöht.Verletzt ist dadurch das Konkretisierungsgebot des BGB. Eine Jahresobergrenze von derzeit 300 Euro - 400 Euro, je nach Qualität und Ausstattung der Wohnung sollte das Limit sein, anderenfalls verkommt die gesetzliche Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht des Vermieters gem. § 535 BGB weitgehend zur Farce.

Die Ausrichtung an der Bruttokaltmiete, wie vom BHG gewollt, ist jedenfalls bei Mietverträgen problematisch, wenn die Vorauszahlungen nicht nach kalten und warmen Betriebskostenanteilen getrennt ausgewiesen sind, ferner, wenn die Vorauszahlungen zu hoch bemessen sind und sich aus der Jahresabrechnung (§ 556 Abs. 3 Satz 1 BGB) ein Guthaben für den Mieter ergibt.

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