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Mietrecht | 27.10.2016

Klein­reparatur­klausel

Klein­reparatur­klausel im Mietvertrag: Was ist eine Klein­reparatur und wie viel müssen Mieter bei Klein­reparaturen zahlen?

Als Klein­reparatur wird die Behebung von kleineren Schäden an den Einrichtungen oder Vor­richtungen einer Mietwohnung bezeichnet. Oft enthält der Mietvertrag eine Regelung, wonach der Mieter für die Kosten einer solchen Reparatur aufkommen muss (sog. Klein­reparatur­klausel). Damit entbindet sich der Vermieter zum Teil von seiner in § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB geregelten Pflicht die Mietsache auf seine Kosten in einem zum vertrags­mäßigen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Zwar mag dies ungerecht erscheinen, aber der Bundes­gerichts­hof hat die Zulässigkeit einer Klein­reparatur­klausel grund­sätzlich bejaht. Demnach kann ein Mieter verpflichtet sein, für Klein­reparaturen selbst aufzukommen. Doch gilt dies uneingeschränkt oder sind nicht vielmehr Grenzen zu beachten?

Bis zu welcher Höhe müssen Mieter selbst für Kosten einer Kleinreparatur aufkommen?

Eine Klein­reparatur­klausel darf dem Mieter nicht unbeschränkt die Reparatur von kleineren Schäden auf seinen Kosten aufbürden.

  • Höchstgrenze pro Reparatur
    Zunächst müssen die Kosten pro Reparatur auf ein angemessenes Niveau begrenzt werden. Diese Kosten­grenze muss in die Klausel mit aufgenommen werden, sodass der Mieter bei Vertrags­schluss erkennen kann, welche Klein­reparatur­kosten auf ihn zu kommen können. Einen bestimmten Betrag gibt das Gesetz nicht vor. Vielmehr entscheiden die Gerichte für jeden Einzelfall, ob die Kosten­grenze angemessen ist oder nicht.

    Im Jahr 1986 urteilte das Amtsgericht Winsen an der Luhe, dass eine Klein­reparatur einen Betrag bis zu 100 DM ausmachen darf (AG Winsen/Luhe, Urteil vom 22.1.1986, Az. 4 a C 299/85 = WuM 1987, 270). Das Oberlandes­gericht Hamburg hat im Jahr 1990 entschieden, dass ein Betrag von bis zu 150 DM (75 EUR) pro Reparatur zulässig ist (Oberlandesgericht Hamburg, Urteil vom 10.04.1991, Az. 5 U 135/90). Nachfolgend hielt das Amtsgericht Braunschweig im Jahr 2005 einen Betrag von bis zu 100 Euro (Amtsgericht Braunschweig, Urteil vom 17.03.2005, Az. 116 C 196/05) und das Amtsgericht Würzburg im Jahr 2010 ein Betrag von bis zu 110 Euro (Amtsgericht Würzburg, Urteil vom 17.05.2010, Az. 13 C 670/10) für angemessen.

    Bis zu welchem Betrag von einer angemessenen Klein­reparatur­klausel auszugehen ist, kann nicht klar definiert werden. Als eindeutig unangemessen gilt aber nach Ansicht des Amts­gerichts Brandenburg ein Betrag von 200 Euro (Amtsgericht Brandenburg a. d. Havel, Urteil vom 06.03.2008, Az. 31 C 306/07). Das Amtsgericht Bingen hielt im Jahr 2013 bereits einen Betrag von 120 Euro für unangemessen (Amtsgericht Bingen, Urteil vom 04.04.2013, Az. 25 C 19/13).

    Es ist zu beachten, dass angesichts von zukünftigen Preis­steigerungen die Höchst­grenze nach oben verlagert werden kann.

  • Jahreshöchstgrenze
    Zusätzlich zu der Höchst­grenze pro Einzel­reparatur muss die Klein­reparatur­klausel auch eine Jahres­höchst­grenze festlegen. Denn eine Vielzahl von kleineren Reparaturen kann selbst bei niedrigen Kosten eine erhebliche finanzielle Belastung für den Mieter darstellen. Als zulässig wird eine Jahres­höchst­grenze von 6 % der Jahres­brutto­kalt­miete angesehen (vgl. Amtsgericht Stuttgart-Bad Cannstatt, Urteil vom 15.10.2013, Az. 2 C 1438/13).

Kann der Mieter anteilig für die Kosten einer Kleinreparatur herangezogen werden?

Unzulässig ist es, den Mieter für die Kosten einer Klein­reparatur anteilig heranzuziehen. Eine Regelung, wonach der Mieter 5 % der Reparatur­kosten zu tragen hat, ist daher nicht möglich. Durch eine Klein­reparatur­klausel ist es nur möglich, den Mieter bis zu einer bestimmten Grenze die Kosten einer Klein­reparatur vollständig aufzubürden. Wird die Grenze überschritten, muss der Vermieter für die Reparatur­kosten allein aufkommen.

Lesen Sie zu diesem Thema auch folgende Rechtsfrage: Welche Reparaturen umfasst eine Kleinreparaturklausel?

Quelle: refrago/rb

Bearbeitungsstand: 27.10.2016

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Kommentare (1)

 
 
Roland Berger schrieb am 02.09.2015

Die Jahresobergrenze von 8 % der Jahresmiete als Summe der vom Mieter zu tragenden Kleinreparaturkosten ist problematisch, weil das bei hohen Mieten zu einer unangemessenen Benachteiligung führt. Bei einer mtl. Kaltmiete von 500 Euro wären jährlich 480 Euro zu tragen, bei 600 Euro KM jährlich 560 Euro, bei 700 Euro KM jährlich 672 Euro und bei 800 Euro KM jährlich 768 Euro. Der BGH, Urteil vom 6.5.1992, Az.: VIII ZR 129/91, hält die Vereinbarung einer Jahresobergrenze von 6 % der Bruttokaltmiete für angemessen , wobei das m.E. aufgrund des überproportionalen Anstiegs der Mietpreise im Verhältnis zu den übrigen Lebenshaltungskosten bzw. Verbraucherpreisen heute nicht mehr haltbar ist, weil es zu exzessiven Zusatzausgaben des Mieters führt. Zudem wird ein Mieter durch die prozentuale Abhängigkeit von der Jahresmiete unangemessen benachteiligt, da sich bei einer Mieterhöhung auch die Jahresobergrenze erhöht.Verletzt ist dadurch das Konkretisierungsgebot des BGB. Eine Jahresobergrenze von derzeit 300 Euro - 400 Euro, je nach Qualität und Ausstattung der Wohnung sollte das Limit sein, anderenfalls verkommt die gesetzliche Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht des Vermieters gem. § 535 BGB weitgehend zur Farce.

Die Ausrichtung an der Bruttokaltmiete, wie vom BHG gewollt, ist jedenfalls bei Mietverträgen problematisch, wenn die Vorauszahlungen nicht nach kalten und warmen Betriebskostenanteilen getrennt ausgewiesen sind, ferner, wenn die Vorauszahlungen zu hoch bemessen sind und sich aus der Jahresabrechnung (§ 556 Abs. 3 Satz 1 BGB) ein Guthaben für den Mieter ergibt.

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