Grundbuch

Immobilien­kauf: Was ist unter Auflassung und Auflassungs­vormerkung zu verstehen?

Jeder Käufer von einem Grundstück, einem Haus oder einer Eigentums­wohnung gewinnt in dem notariellen Kaufvertrag den Eindruck, dass die „Auflassung“ ein ganz zentrales Element seines Kaufs sein muss – aber was bedeutet eigentlich eine „Auflassung“ oder „Auflassungs­vormerkung“?

Was ist eine Auflassung?

Historisch soll sich der heutige Rechts­begriff einer Auflassung angeblich davon herleiten, dass ein neuer Eigentümer nach germanischem Recht die Haustür auflassen musste, damit ihn jeder als neuen Eigentümer sehen konnte.
Heute unter­scheidet das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) rechtlich einerseits zwischen der schuld­rechtlichen Verpflichtung zur Über­eignung im Rahmen eines Kauf­vertrags und der faktischen Verfügung der Über­eignung im Rahmen einer dinglichen Einigung anderer­seits.

Während diese dingliche Verfügung bei beweglichen Sachen im Regelfall durch eine einfache Übergabe der beweglichen Sache vollzogen werden kann, bedarf es bei unbeweg­lichen Sachen zum Eigentums­erwerb einer Eintragung im Grundbuch. Die im Grundbuch vorzunehmende Eigentums­umschreibung kann nur dann gegenüber dem Grund­buchamt erklärt werden, wenn sich Ver­äußerer und Erwerber von Grund­stücken, Häusern und Eigentums­wohnungen über den Übergang des Eigentums dinglich geeinigt haben. Diese Einigung wird in § 925 Abs. 1 Satz 1 BGB als „Auflassung“ definiert.

Aus der Grundbuch­ordnung (GBO) ergibt sich, dass die Auflassung dem Grund­buchamt in notariell beurkundet Form nachgewiesen werden muss, damit eine Umschreibung des Eigentums erfolgt.

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Was ist eine Auflassungs­vormerkung?

Eine der kompliziertesten Eigenheiten des deutschen Rechts ist das Trennungs­prinzip zwischen schuld­rechtlichem und dinglichem Geschäft (s.o.). Während der Ver­äußerer sich theoretisch mehrfach schuld­rechtlich in mehreren Kauf­verträgen zur Über­eignung verpflichten kann, kann er auf dinglicher Ebene nur einmal über die Immobilie verfügen, sie also nur einmal übereignen.

Um Erwerber zu schützen, wird zunächst die Auflassungs­vormerkung in das Grundbuch eingetragen, die alle potentiellen weiteren Erwerber darüber informiert, dass bereits eine Auflassung stattgefunden hat und dass das Eigentum von dem Ver­äußerer an den Erwerber übertragen werden soll.

Erst nachdem der Erwerber durch die Eintragung der Auflassungs­vormerkung gesichert ist, wird er in der Praxis den Kaufpreis bezahlen. Sobald der Kaufpreis gezahlt ist (und weitere Formalien wie z.B. das Vorkaufs­recht der Gemeinde u.s.w. geklärt sind), wird die in Abteilung II des Grundbuchs eingetragene Auflassungs­vormerkung gelöscht und der Erwerber als neuer Eigentümer in Abteilung I des Grundbuchs eingetragen.

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