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Mietrecht | 05.09.2015

Nebenkostenabrechnung

Betriebskostenabrechnung und Belegkopien: Kann man als Mieter verlangen, dass der Vermieter Fotokopien von den Abrechnungsbelegen macht?

Fachbeitrag von Rechtsanwalt Stephan Imm

Quasi von Jahr zu Jahr steigen die Betriebskosten. Mal wird die Müllabfuhr teurer, ein anderes Mal steigen die Wasserkosten oder die Gemeinde erhöht die Grundsteuern.

Die Betriebskosten oder Nebenkosten sind mittlerweile zu einer sogenannten zweiten Miete geworden. Für das Ansteigen der Nebenkosten können Vermieter nichts. Die meisten Vermieter rechnen auch ordnungsgemäß und richtig die Betriebskosten ab. Aber natürlich können auch Fehler auftreten oder Mieter bezweifeln die Richtigkeit der abgerechneten Nebenkosten. Dann wollen Mieter die Abrechnungsbelege sehen oder verlangen Kopien der Abrechnungsbelege. Da stellt sich die Frage, ob ein Vermieter verpflichtet ist, Kopien der Belege anzufertigen, wenn ein Mieter dies verlangt?

Gut jede zweite Betriebskostenabrechnung soll falsch sein (vgl. Viele Betriebskostenabrechnungen sind falsch: Worauf bei der Nebenkostenabrechnung zu achten ist). Daher lohnt es sich, die Betriebkostenabrechnung zu prüfen. Doch kann man Belegkopien verlangen?

Muss der Vermieter Belegkopien der Betriebskostenabrechnung machen?

Wenn es sich um sogenannten preisfreien Wohnungsraum handelt, kann man als Mieter grundsätzlich nicht verlangen, dass der Vermieter Fotokopien der Abrechnungsbelege macht. Er muss diese also auch nicht der Betriebskostenabrechnung beilegen (vgl. Bundesgerichtshof, Urteil vom 08.03.2006, Az. VIII ZR 78/05). Dieser Rechtsprechung des BGH folgte aktuell auch das Amtsgericht Schwerin (Amtsgericht Schwerin, Urteil vom 29.10.2014, Az. 16 C 283/12). Dagegen hatte das Amtsgericht Delmenhorst im Jahr 2003 einen Anpruch des Mieters auf Belegkopien bejaht (vgl. Amtsgericht Delmenhorst, Urteil vom 21.08.2003, Az. 4b C 5160/03 (V)).

Einsichtsrecht des Mieters in die Abrechnungsbelege

Vielmehr darf der Vermieter den Mieter darauf verweisen, die Belege einzusehen, wenn dieser Zweifel an der Richtigkeit der Nebenkostenabrechnung hat. Die Einsicht in die Belege hat auch den Vorteil, dass der Vermieter eventuelle Unklarheiten in einem Gespräch umgehend erklären kann. Dem Interesse des Vermieters an einer schnellen Klärung von Unklarheiten bei der Betriebskostenabrechnung, würde nicht hinreichend genüge getan, wenn der Vermieter zur Übersendung von Belegkopien verpflichtet wäre.

Wann der Vermieter doch Belegkopien übersenden muss

Nur in ganz besonderen Fallkonstellationen gibt es Ausnahmen von dem Grundsatz, dass der Mieter keine Belegkopien verlangen kann. Ausnahmen kommen nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) dann in Betracht, wenn es dem Mieter nicht zumutbar ist, die Unterlagen in dem Räumen des Vermieters einzusehen (vgl. Bundesgerichtshof, Urteil vom 08.03.2006, Az. VIII ZR 78/05) oder Mieter und Vermieter stark zerstritten sind und anzunehmen ist, dass anlässlich der Belegeinsicht ein konstruktives Gespräch zu Fragen zur Betriebskostenabrechnung nicht möglich ist (vgl. Landgericht Berlin, Urteil vom 11.06.2014, Az. 65 S 233/13).

Beispiele:

Vermieter hat in der Vergangenheit Kopien übersandt

Selbst dann, wenn der Vermieter bei früheren Betriebskostenabrechnungen freiwillig Belegkopien übersandt hat, hat dies nicht zur Folge, dass der Vermieter hierzu auch für die Zukunft verpflichtet ist (vgl. BGH, Urteil vom 13.09.2006, Az. VII ZR 71/06). Aus einer bloßen Gefälligkeit des Vermieters in der Vergangenheit kann keine vertragliche Verpflichtung für zukünftige Betriebskostenabrechnungen hergeleitet werden.

Können Mieter von Sozialwohnungen Belegkopien verlangen?

Das oben Gesagte, dass Mieter grundsätzlich keinen Anspruch auf Zusendung von Belegkopien haben, gilt für Mieter von preisfreien Wohnungsraum. Dagegen haben Mieter von Sozialwohnungen sehr wohl einen Anspruch auf Belegkopien. Dieser Anspruch ist ausdrücklich gesetzlich in § 29 Abs. 2 NMV (Neubaumietenverordnung) geregelt. Darin heißt es: „An Stelle der Einsicht in die Berechnungsunterlagen kann der Mieter Ablichtungen davon gegen Erstattung der Auslagen verlangen.“

Was gilt, wenn der Vermieter sich weigert, Fotokopien der Abrechnungsbelege zu machen?

Hat ein Mieter Anspruch auf Fotokopien und der Vermieter weigert sich, diese zu erstellen und dem Mieter zuzusenden, dann dann darf der Mieter die geforderte Nachzahlung aus der Abrechnung einbehalten (vgl. Landgericht Köln, Urteil vom 05.03.2009, Az. 1 S 79/07).

Kostenerstattung je Kopie?

Hat ein Mieter einen Anspruch auf Belegkopien, so muss er die Kosten für das Kopieren erstatten, vgl. dazu ausführlich: Betriebskostenabrechnung: Darf der Vermieter für die Erstellung von Kopien der Abrechnungsbelege eine Gebühr verlangen und wie hoch darf diese Gebühr sein?

Siehe auch:

Ein Fachbeitrag von RechtsanwaltStephan Imm - www.si-recht.de [Anbieter­kenn­zeichnung]

Bearbeitungsstand: 05.09.2015

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Kommentare (6)

 
 
Michael schrieb am 08.09.2015

Was im Artikel leider fehlt ist der Hinweis darauf, dass der Mieter, wenn er schon persönlich Belegeinsicht beim Vermieter oder dessen Verwalter vor Ort nimmt, die Belege z.B. mit dem Handy oder einer besseren Kamera abfotografieren darf.

Verweigert der Vermieter das, ist er so zu behandeln, als hätte er die Belegeinsicht verweigert. Der Mieter hat dann ein Zurückbehaltungsrecht gegenüber einer etwaigen Nachzahlungsforderung, bis ihm das Abfotografieren erlaubt wird.

Er kann nicht darauf verwiesen werden, dass der Vermieter anbietet, Kopien gegen Kostenerstattung zu erstellen.

Peter Gegner schrieb am 27.01.2015

Darf eine Familie mit zwei Kindern wegen zwangreumung auf die Straße gesetzt werden

Michael antwortete am 08.09.2015

Es wird niemand wegen Zwangsräumung "auf die Straße gesetzt". Jede Kommune ist verpflichtet obdachlose Mieter in einer Ersatzwohnung unterzubringen.

Es ist auch völlig egal, ob der zwangsgeräumte Mieter Kinder hat oder nicht.

Ansonsten würde das dazu führen, dass man Mieter mit Kindern nicht mehr Zwangsräumen kann, obwohl ein Grund zur Zwangsräumung vorliegt.

Da eine Zwangsräumung nur unter sehr engen gesetzlichen Voraussetzungen möglich ist, muss der Mieter in aller Regel selbst die Voraussetzungen für eine solche Zwangsräumung verschuldet haben.

Soviel dazu.

Karl schrieb am 08.09.2014

Meine Hausverwaltung sitzt in Berlin, ich wohne in Oldenburg. Muß ich nach Berlin reisen, um Einsicht nehmen zu können oder habe ich Anspruch auf eine Fotokopie?

Karl

Rechtsanwalt Stephan ImmSI Rechtsanwaltsgesellschaft mbH antwortete am 08.09.2014Rechtsanwalt Stephan Imm präsentiert vom Deutschen AnwaltsregisterKurfürstendamm 36, 10719 Berlinwww.si-recht.defacebook

Ab einer Entfernung von über 30 km Luftlinie kann man Belegkopien von der Hausverwaltung verlangen. Dafür muss man aber auch 25 Cent je Kopie bezahlen (Kopierkosten und Aufwandsentschädigung).

hamm s. antwortete am 10.12.2014

Was macht man, wenn die Hausverwaltung neben den

25 Cent pro Kopie auch noch dafür die Mehrwertsteuer berechnet?

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